Большой Сочи представляет собой агломерацию, исторически сложившуюся в результате слияния города Сочи и поселков, расположенных на приморской полосе длиной 150 км. Самые крупные из них — Адлер, Хоста, Мацеста, Лазаревское, Дагомыс. Вся эта территория подчинена Сочинской городской администрации и включает в себя четыре района — Центральный, Хостинский, Адлерский и Лазаревский.
 
Центральный район — самая историческая часть Сочи (бывший форт Александрия), с которой началось развитие курорта. Тут находятся администрация и основные инстанции городской власти, фешенебельные гостиницы и офисные центры. Здесь и наиболее высокие цены на жилье и земельные участки.
 
Хостинский район уверенно держит второе место по стоимости недвижимости. Особенно высоко ценят объекты в той части района, которая охватывает юг исторического центра с Дендрарием, горой Бытха, районом пансионата «Светлана». Ситуация в хостинских поселках неоднородна: в Мацесте, расположенной ближе к Центральному району, все виды недвижимости значительно дороже, чем в Хосте и Кудепсте, где не очень хороший пляж. Однако сегодня в Хостинском районе отмечают меньшие темпы роста цен, чем в находящемся южнее Адлерском районе. В последнем увеличение цен связано с тем, что на его территории расположен горнолыжный курорт Красная Поляна. Помимо этого приоритетные точки развития рынка недвижимости в Адлерском районе находятся в Курортном городке и Нижнеимеретинской бухте, где в настоящий момент ведется строительство Олимпийской деревни.
 
Лазаревский район пока существенно отстает по темпам развития от трех других районов Сочи. Здесь преобладает индивидуальная застройка, а элитная недвижимость возводится только в поселке Лазаревское, в меньшей степени — в Дагомысе. Вместе с тем в районе растет количество малых средств размещения, таких как мини-пансионаты и мини-отели. По словам директора по строительству инвестиционной компании «Мегаполис» Дмитрия Подгорнова, «в Лазаревском районе пансионаты строят везде, где близко море и более-менее развита инфраструктура». Последнее обстоятельство действительно представляет серьезную проблему (в частности, транспортное сообщение с центром Сочи возможно только по серпантину, где вождение автомобиля довольно затруднительно). Вероятно, именно изза труднодоступности в этом районе сохранилось чистое море. На всем кавказском побережье экологическая ситуация лучше только в Абхазии и Аджарии.
 
Транспортная проблема в целом существенно влияет на сочинский рынок недвижимости. Так, железнодорожная трасса Туапсе — Адлер, проходящая прямо над морем, оставляет только узкую полосу пляжей. Там, где железнодорожное полотно находится вдалеке от моря, стоимость жилья значительно выше.
 

Рынок земельных участков 
Наиболее высокие цены на земельные участки сформировались в историческом центре города, в районе набережной и морвокзала. Здесь наблюдается острый дефицит свободной земли под застройку. На самой набережной цена за сотку может доходить до 150 тыс. долл. Второе место занимает территория вокруг ул. Кубанской и мкр-на Новые Сочи (свою роль тут сыграло близкое расположение дачи № 1 — резиденции Президента РФ Владимира Путина «Бочаров Ручей»). В этих районах стоимость сотки земли рядом с морем достигает 80 тыс. долл. Интенсивная застройка Центрального района стимулирует рост цен на землю и в прибрежной полосе (до 500 м от моря), и в спальных районах, удаленных от моря на два километра и более (мкр-н Макаренко, мкр-н Ареда, ул. Донская). В то время как в районе набережной цены относительно стабильны, в Центральном районе средняя стоимость сотки составляет 55 тыс. долл.
 
По словам Дмитрия Подгорнова, особо следует отметить участки в районе Сочинской объездной дороги, которые используют для строительства коммерческой недвижимости — складов, автосалонов, баз, автомастерских и т. д. В последние годы цены на землю здесь выросли с 3–5 до 12–17 тыс. долл. за сотку.
 
Стоит также подробно остановиться на приморской части Адлерского района и Красной Поляне. Специалисты считают, что в связи с готовящейся Олимпиадой цены в Красной Поляне и расположенных по соседству поселках ЭстоСадок, Казачий Брод скоро выйдут на уровень цен прибрежной части Адлера. Так, средняя стоимость сотки в Красной Поляне составляет 15 тыс. долл. В поселке ЭстоСадок, рядом с которым находятся спортивные сооружения, земля дороже — около 18 тыс. долл. за сотку. Вдоль трассы от аэропорта Адлер до Красной Поляны стоимость снижается до 4 тыс. долл. за сотку и лишь вблизи дороги достигает 5–6 тыс. долл. за сотку.
 
В приморской части Адлерского района самые высокие цены на берегу Нижнеимеретинской бухты. Там сотка земли стоит 27 тыс. долл. (отдельные участки в 200метровой полосе от моря продают и по 40 тыс. долл.). В среднем же земля в этом районе уходит по 17 тыс. долл. за сотку.
 
В Хостинском районе цены выше в той части, которая относится к югу исторического центра Сочи (мкр-ны Светлана, Приморье, Бытха, Дендрарий). В мкр-нах Светлана и Приморье предложения участков в 100- и 200метровой полосе от моря отсутствуют, тут продают только готовые строения. Ближайшие площадки находятся на расстоянии 400–450 м от береговой линии вдоль Курортного проспекта. Их средняя стоимость равна 45 тыс. долл. за сотку. В районе Дендрария и Бытхи цены ниже, но их уровень скорее соответствует соседним микрорайонам центра города, чем средним показателям Хостинского района, и составляют от 30 до 40 тыс. долл. за сотку. У подножия горы Ахун и в районе Мацестинской долины иная ценовая картина (изза значительной удаленности от моря). Средняя стоимость сотки там 12 тыс. долл., однако разброс цен очень широк: значение имеет форма собственности, целевое назначение участка, наличие коммуникаций. Участки с подведенными инженерными сетями, расположенные на территории национального парка «Западный Кавказ», реализуют и по 20 тыс. долл. за сотку.
 
Дешевле всего земля в Лазаревском районе. За сотку в Дагомысе (как и в центре поселка) удается выручить в среднем 12,325 тыс. долл. На окраинах Лазаревского стоимость участков резко падает: в Головинке, Кичмае, Лоо, Вардане, Магри средняя цена сотки приблизительно 7 тыс. долл.
 

Первичный рынок 
В настоящий момент на рынке жилищного строительства Сочи работает большое количество компаний, в основном ростовских, московских, краснодарских и санкт-петербургских. География рынка четко районируется. В Центральном районе в километре от моря возводят только элитные дома — высокие цены на землю делают невыгодным строительство жилья другого уровня. Класс люкс доминирует и на первичном рынке малоэтажных многоквартирных домов в поселке Красная Поляна (Адлерский район). В последнее время здесь получил развитие новый сегмент рынка — апартаменты (квартиры в комплексах гостиничного типа, обслуживаемые управляющей компанией, как правило, с отсутствием возможности прописки и юридически оформленные как нежилые помещения). В Хостинском районе элитные дома возводят в мкр-нах Светлана, Бытха, рядом с парком «Дендрарий».
 
Социальное жилье и экономкласс возводят в спальных микрорайонах центра (Макаренко, Ареда, КСМ, на ул. Донской), в Хостинском районе (пос. Хоста и Кудепста), в Адлерском районе практически повсеместно, кроме Нижнеимеретинской бухты и Красной Поляны, в Лазаревском районе — в поселке Лазаревское.
 
По мнению Дмитрия Подгорнова, в настоящее время на первичном рынке наблюдается падение спроса. Востребованы только готовые новостройки, при этом речь чаще всего идет об инвестиционных перепродажах. «Среди новых жилых комплексов хочется отметить «Золотой треугольник» рядом с сочинским цирком (девелопер — компания «Грас»), элитный дом «