Наличие у граждан свободных денежных средств ставит вопрос об их сохранении и приумножении. С развитием финансовых рынков количество способов выгодного вложения денег растет. Так, физические лица могут инвестировать капитал в ценные бумаги, в паевые инвестиционные фонды, передать его в банк, заключив договор банковского вклада.
 
В настоящее время одним из наиболее популярных инструментов сохранения сбережений является вложение денег в недвижимость. Покупая квартиры, нежилые помещения, здания, граждане часто планируют сдавать их аренду. Подобная деятельность требует выбора оптимальной правовой конструкции, позволяющей минимизировать риски и расходы и увеличить эффективность управления. Можно внести недвижимость в закрытый паевой инвестиционный фонд или попробовать решать все вопросы самостоятельно. В любом способе управления недвижимостью есть положительные и отрицательные моменты, рассмотрение которых представляется нам весьма актуальным.
 

Общие положения о паевых инвестиционных фондах 
Деятельность инвестиционных фондов регулирует Федеральный закон от 29 ноября 2001 года № 156 «Об инвестиционных фондах». В нем дано определение инвестфонду как имущественному комплексу, находящемуся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц. Что касается пользования и распоряжения имуществом фонда, то их осуществляет управляющая компания исключительно в интересах учредителей доверительного управления. Различают акционерные и паевые инвестиционные фонды.
 
Акционерный инвестиционный фонд представляет собой открытое акционерное общество, исключительным предметом деятельности которого является инвестирование имущества в ценные бумаги и иные объекты, предусмотренные законом. Выражение «акционерный инвестиционный фонд» или «инвестиционный фонд» в обязательном порядке должно входить в фирменное наименование общества.
 
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это обособленный имущественный комплекс, который объединяет имущество его учредителей (граждан и юридических лиц), переданное управляющей компании в доверительное управление. Доля в праве собственности на такое имущество удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Существенная особенность ПИФа состоит в том, что он не является юридическим лицом, а значит, не несет соответствующего налогового бремени. Ни одно лицо (за исключением управляющей компании данного фонда) не вправе привлекать денежные средства и иное имущество, используя в какомлибо сочетании слова «паевой инвестиционный фонд». Сам фонд в дополнение к данному словосочетанию получает индивидуальное название.
 
В зависимости от прав пайщиков на погашение инвестиционных паев ПИФы подразделяют на открытые, интервальные и закрытые. Владелец инвестиционных паев открытого ПИФа обладает правом в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех или части принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления. В интервальном ПИФе пайщик может воспользоваться своим правом погашения паев и прекращения договора только в течение срока, установленного правилами доверительного управления. В закрытом ПИФе пайщики лишены права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления до истечения срока его действия за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
Срок действия договора доверительного управления ПИФом не должен превышать 15 лет. Для закрытых ПИФов (в отличие от открытых и интервальных) он фиксирован, но составляет не менее одного года с начала формирования фонда.
 
Закон устанавливает и то, каким будет состав активов ПИФов. Недвижимое имущество и имущественные права на него могут входить только в активы закрытых ПИФов.
 

Инвестиционный пай
Расскажем о том, что такое инвестиционный пай. Это ценная бумага, удостоверяющая долю инвестора в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ. Владелец инвестиционного пая обладает правом на получение доходов от доверительного управления ПИФом, а в случае прекращения договора доверительного управления со всеми владельцами инвестиционных паев — правом на денежную компенсацию. Можно погасить свой пай и ранее, если такой шаг предусмотрен законом и правилами данного ПИФа.
 
Каждый инвестиционный пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество, составляющее ПИФ, и одинаковые права. Инвестиционный пай не является эмиссионной ценной бумагой и не имеет номинальной стоимости. Права, удостоверенные им, зафиксированы в бездокументарной форме. Количество инвестиционных паев, принадлежащих одному владельцу, может выражаться дробным числом.
 
Учет прав на инвестиционные паи осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев инвестиционных паев и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ПИФом, на счетах депо депозитариями.
 
Для того чтобы купить инвестиционный пай, необходимо выбрать управляющую компанию и подать заявку на приобретение паев в фонде, которым она управляет. Кроме того, нужно перечислить на счет этой компании денежные средства, составляющие стоимость пая. После этого в течение трех дней в реестре владельцев инвестиционных паев делают соответствующую запись. Новый инвестор получает выписку из реестра, подтверждающую его правовой статус как владельца инвестиционных паев.
 

Правила и декларации 
Надежность ПИФа напрямую зависит от управляющей компании. Важно обратить внимание на основные требования к управляющей компании, записанные в законе «Об инвестиционных фондах». Во-первых, управляющей компанией может быть только открытое или закрытое акционерное общество, общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью. Во-вторых, управляющая компания должна иметь лицензию, так как этот вид деятельности подлежит лицензированию. Информацию о стоимости пая, величине денежной компенсации при его погашении, объеме чистых активов инвестфонда и другую нужно сделать доступной любому заинтересованному лицу. Поэтому потенциальный инвестор имеет право требовать от управляющей компании предоставления указанных сведений.
 
Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг регистрирует правила доверительного управления ПИФом. Они должны содержать исчерпывающую информацию о фонде, управляющей компании, лице, осуществляющем ведение реестра владельцев инвестиционных паев (регистраторе), аудиторе, оценщике. Кроме того, в таком документе приводят инвестиционную декларацию, указывают стоимость имущества, составляющего ПИФ, указывают срок формирования данного фонда, перечисляют права и обязанности управляющей компании, обозначают срок действия договора доверительного управления и дают другие сведения. Необходимо внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФом и всеми изменениями и дополнениями к ним. Помимо этого надо узнать о стоимости одного пая по последней оценке, получить отчет о прибыли и убытках управляющей компании и иметь на руках заключение аудитора, составленное на последнюю отчетную дату.
 
В работу ПИФа вовлечена не только управляющая компания. Следует обратить внимание и на других участников инвестиционного процесса — спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика. Так, специализированным депозитарием ПИФа может стать юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг. Внутренним документом, регулирующим его действия, является регламент, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в федеральном органе исполнительной власти. Что касается ведения реестра владельцев инвестиционных паев,