Залогом строительного бума в послевоенной ФРГ стало государственное регулирование рынка и безграничная щедрость общественных фондов.

На заседании Госсовета в Казани президент Владимир Путин сделал особый акцент на решении жилищной проблемы, выделив ее из всех остальных инфраструктурных проектов. Исходя из важности этой темы «Эксперту» показалось интересным рассмотреть, как решалась жилищная проблема, на примере послевоенной Германии.

Массовое строительство доступного жилья в послевоенной ФРГ оказалось самым масштабным и успешным строительным проектом за всю историю Европы: за двенадцать послевоенных лет было возведено 5 млн единиц жилья общей площадью более 250 млн кв. м. На протяжении 50х годов объем инвестиций в строительство жилья стабильно превышал 5% от ВВП страны, а доля государственной поддержки сектора колебалась от 30 до 50% от общего объема инвестиций. При этом немецкому правительству удалось избежать как раскручивания инфляции, так и прочих серьезных макроэкономических проблем, причем для их предотвращения правительство не стеснялось идти на самые необычные методы. Например, чтобы избежать взлета цен на стройматериалы, строителям было разрешено заключать картельные договоры, призванные сбить цены на цемент.

Нерадужное начало
Ситуация, в которой оказался жилой сектор Германии в 1945 году, была катастрофической. В ходе бомбовой войны западных союзников против нацистского рейха на города страны упало почти два миллиона тонн бомб. В среднем к концу войны на территории Западной Германии было полностью разрушено 20% и повреждено 25% жилого сектора (в советской зоне оккупации эти цифры составляли соответственно 7 и 12%).

Сразу же после войны положение еще больше усугубилось колоссальным притоком беженцев: только за 1945 год на территорию будущей ФРГ прибыло не меньше шести миллионов этнических немцев, изгнанных польскими и чехословацкими властями, а также около миллиона немцев, бежавших из советской оккупационной зоны. К октябрю 1946 года на территории британской и американской зон оккупации проживало не менее 7,88 млн беженцев, что составляло 13,6% всего населения этих регионов. По самым скромным оценкам оккупационных властей, сделанным в 1946 году, для преодоления жилищного кризиса на территории западных оккупационных зон за ближайшие пять-семь лет необходимо было возвести не менее 6 млн единиц жилья, то есть увеличить объем жилого сектора почти на 50%.

Хотя сами оккупационные власти не рассматривали жилищное строительство в Германии как хоть сколько-то важную задачу (так, вплоть до сентября 1947 года в британской зоне оккупации было построено лишь 1920 единиц жилья), период до 1949 года — образования независимой ФРГ — нельзя назвать полностью потерянным. Именно в это время ведущие политические партии страны СДПГ и ХДС сформировали свои жилищно-строительные программы, с которыми и пошли на парламентские выборы 1949 года. Несмотря на некоторые различия в подходах, обе партии придерживались примерно схожих взглядов. И социал-демократы, и христианские демократы объявляли жилищное строительство приоритетом номер один. И те и другие считали, что жилищное строительство должно оставаться в частных руках, но пользоваться широчайшей поддержкой государства. Обе партии отвергали идею строительства крайне дешевого временного жилья по образцу британских «домиков Черчилля» — полубараков-полуангаров, рассчитанных на десять-двенадцать лет, — считая такой проект бесполезной тратой ресурсов. Наконец, обе партии стояли за создание централизованного суперведомства, которое будет разрабатывать и осуществлять жилищную программу, а также финансировать и поддерживать рынок жилья.

Идее создания такого ведомства не помешал даже страх немцев перед восстановлением громоздких государственных строительных концернов, знакомых по нацистским временам, поскольку в пользу супероргана говорил весь европейский опыт. В Великобритании министерство по делам сельского и городского планирования было создано в 1944 году, во Франции — еще после Первой мировой войны, в СССР жилищное строительство тоже было централизованным. С другой стороны, Италия, где вопросы городского планирования были поручены министерству изящных искусств, жилого строительства — министерству по социальным вопросам, а распределение стройматериалов — министерству экономики, испытывала явные трудности в восстановлении жилого фонда.

Вкратце строительные программы и СДПГ, и ХДС можно было сформулировать так: жилищное строительство должно стать массовым и дешевым, при этом оно невозможно без масштабных государственных субсидий, а факт субсидирования означает создание централизованного строительного ведомства, которое будет осуществлять жесткий контроль как за строительством жилья, так и за использованием уже готовых домов. Для выполнения всех этих задач в 1949 году было создано министерство жилищного строительства, а к лету 1950го бундестаг принял предложенный чиновниками министерства закон о жилищном строительстве.

Дом на чужой земле
Главным предварительным условием для осуществления программы было урегулирование вопроса собственности на землю и отношений между собственником земли и инвестором в жилое строительство. В отличие от ГДР, где сразу после войны провели радикальную земельную реформу, когда конфискации подлежали не только все земельные наделы, принадлежавшие членам НСДАП и военным преступникам, но и все участки, площадь которых превышала 100 га на члена семьи, земельная реформа в ФРГ оказалась куда менее масштабной. Даже конфискация участков высокопоставленных нацистов была лишь заявлена, но так и не проведена.

  В ФРГ изначально отвергли идею строительства крайне дешевого временного жилья по образцу британских «домиков Черчилля» — полубараков-полуангаров, рассчитанных на десять-двенадцать лет, — считая такой проект бесполезной тратой ресурсов
 
Главным положением земельной реформы в ФРГ было разделение прав собственности на дом, с одной стороны, и на землю, на которой он стоит, — с другой. Отказавшись от широкомасштабной конфискации земельных участков, правительство установило приоритет в вопросах выделения земли под жилищное строительство за органами местного самоуправления. В любой момент местные власти могли объявить участок земли зоной жилой застройки, что означало запрет на ее продажу с иными целями в течение пяти лет. Все эти пять лет органы местного самоуправления сохраняли за собой право приоритетной покупки данного участка. Помимо этих прав местная власть наделялась правами конфискации земли для строительства дорог, изменения границ земельных участков, если этого требовали интересы жилищного строительства, а также перевода земель из одной категории пользования в другую. Таким образом, право пользования землей стало отделено от права собственности: если последнее сохранялось за изначальным собственником (например, при застройке участка владелец дома был обязан ежегодно выплачивать собственнику земли компенсационные, индексировавшиеся в зависимости от роста цен на землю), то первое в значительной степени закреплялось за местными властями, которые в свою очередь могли передать землю инвестору. Лишь в одном случае владелец участка мог не допустить прихода на свою землю чуждого инвестора — если сам начинал строительство жилого дома. Тогда претензии коммуны на землю становились ничтожными.

«Отказ федерального правительства от практики конфискаций земли под жилищное строительство был вызван боязнью резких шагов, — сказал “Эксперту” аналитик отдела изучения проблем недвижимости Института немецкой экономики Михаэль Фойгтлэндер. — Однако в перспективе это решение оказалось очень мудрым. Как показывает опыт ГДР, конфискация лишь кажется простым выходом, решающим все проблемы. На самом деле она завязывает сложнейший узел правовых вопросов, кот