Для большинства мегаполисов мира общей проблемой является нехватка свободных земельных участков под новое строительство. Выходом из сложившейся ситуации можно считать возведение высотных зданий. Эксперты уверяют, что через 25 лет 80 % населения планеты будут жить в городах, а значит, спрос на жилые и офисные помещения возрастет многократно. Поэтому очевидно, что в градостроительстве будущего небоскребы приобретут гораздо большее значение, нежели сегодня.
 
Каковы перспективы высотной застройки городов, как правильно выбрать место для небоскреба и увязать его архитектуру со сложившейся окружающей средой, как привлечь инвестиции к участию в его сооружении и извлечь максимальную выгоду, сведя риски к минимуму? Эти и другие вопросы обсуждали на конференции «Небоскребы в мегаполисе: вертикальная застройка городов».
 

Небоскреб в городе — к процветанию 
Небоскребы — показатель экономического процветания мегаполиса. Проект строительства будет успешен в том случае, если высотное здание займет в городе удачное место. Но какой земельный участок наиболее перспективен? Во-первых, это площадка, вокруг которой уже сложилась или формируется активная среда, имеющая высокий потенциал использования в городском масштабе. Ярким примером такого расположения можно считать международный деловой центр «МоскваСити». Во-вторых, небоскребы целесообразно воздвигать в зонах перспективного смешанного использования, выполняющих функции городского или федерального значения. К таковым относятся правительственные или выставочные комплексы (например, район ВВЦ), спортивные сооружения. Практично проектирование высоток там, где находятся крупные пересадочные транспортные узлы и связывающие их магистрали. Вместе с тем член совета директоров корпорации MIRAX GROUP Дмитрий Луценко высказал мнение, что многоэтажные здания должны быть территориально сосредоточены в одном месте изза трудностей подключения к энергетическим и коммунальным сетям, а также из соображений безопасности и пожаротушения, дороговизны и сложности геологического исследования почв.
 
При этом высотки необходимо органично вписать в сложившуюся застройку города. Существует две модели их проектирования в мегаполисах: североамериканская и европейская. Как известно, инициаторами сооружения небоскребов были американцы. В США можно найти немало расположенных на больших площадях высотных зданий, гармонирующих с общей культурой города. А район Canary Wharf в Лондоне является примером того, как территории с низкой плотностью застройки на окраине города смогли преобразиться после размещения североамериканской модели на участке значительных размеров. Джим Паттерсон, директор RMJM Scotland Ltd (Великобритания), уверен, что Европа припозднилась с возведением небоскребов, но, несмотря на это, описанный выше подход используют в районах с низкой плотностью застройки в Париже, Франкфурте и Москве.
 
В европейской же модели учтена трудность возведения высотных зданий в центре города, архитектурный ансамбль которого складывался в течение долгого времени, и где так важно связать новостройку с историческим наследием. А кроме того, принято во внимание стремление европейцев к индивидуальности, проявляемой во внешнем виде небоскребов. Эксперт из Великобритании уверен, что хорошо спланированные и расположенные группы высоток могут внести существенный вклад в развитие города. Однако внутренние взаимодействия зданий достаточно сложны: большое значение имеет конструкция их нижней части, а также вид, который открывается с верхних этажей.
 
Небоскребы — это неотъемлемый компонент современного мегаполиса, его знаковые объекты. Но прежде чем общественность станет воспринимать их именно так, может пройти немало времени. Джим Паттерсон рассказал о том, как менялось место высотных зданий в контексте города. Первые европейские многоэтажки выглядели чужеродно и плохо вписывались в окружающий их пейзаж. Яркими примерами в историческом ракурсе являются здание Three Graces в Ливерпуле и собор Св. Павла в Лондоне, которые значительно отличались по высоте от соседних построек. Но одно из них стало прекрасной рекламой процветающему сектору страхования Ливерпуля, а другое — повысило церковный авторитет собора Св. Павла внутри государства. И если раньше эти объекты считали радикальными, то теперь в них видят важное культурное наследие.
 

Как же нам его принять? 
Практически все эксперты единодушны во мнении, что восприятие высоток горожанами зависит от их психологической готовности. Как правило, поначалу к такому строительству относятся настороженно. Западные специалисты полагают, что в связи с возросшим вниманием людей к окружающей среде в будущем общественное одобрение новых проектов небоскребов в большей мере станет зависеть от того, насколько гармонирует предложенное градостроительное и архитектурное решение с социальными условиями и защитой окружающей среды. Марк Щюлер, архитектор и ассоциированный партнер Schweger Assoziierte Gesamtplanung GmbH (Германия), убежден, что должно пройти время, прежде чем социум в своей массе перестанет отрицать необходимость сооружения высотных зданий. Немецкий архитектор приводит в пример комплекс «МоскваСити»: «Это очень впечатляющий проект и по масштабу, и по уровню проектирования, и по тем усилиям, что были приложены к его осуществлению. Подобная возможность редко предоставляется в больших городах. Но пройдет несколько лет, прежде чем такие разные части мегаполиса «срастутся» и люди станут воспринимать масштабные районы строительства как элемент собственного города».
 
От чего же еще зависит успешность проекта небоскреба? Александр Крутов, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, отмечает, что критерии еще не выработаны, поскольку отсутствует независимая экспертиза проектирования, реализации и эксплуатации высотных зданий. Конкурирующих объектов нет, что затрудняет анализ статистики аренды или покупки помещений или отказа от этих операций на первичном рынке. Нет пока сделок с недвижимостью и на вторичном рынке небоскребов. Невозможно объективно спрогнозировать риски инвестирования в строительство высоток изза дефицита соответствующих показателей. Правда, Дмитрий Луценко утверждает, что при грамотной организации процесса разработки сооружения и продвижения на рынок инвестиции в строительство небоскребов хорошо окупаются. Пример: в феврале 2004 года ВТБ открыл корпорации MIRAX GROUP кредитную линию в размере 250 млн долл. на возведение делового центра «Федерация». На данный момент из этой суммы выбрано только 70 млн, потому что проект начал окупаться еще на этапе строительства. В настоящее время в башне «Запад», которую только собираются сдавать в эксплуатацию, не осталось ни одного свободного метра, активно востребованы и площади башни «Восток».
 

Небоскреб — город в городе 
В ходе конференции российские и иностранные коллеги рассуждали о том, какой должна быть современная высотка. Западные специалисты уверены, что небоскребу надлежит выполнять множество задач и работать по принципу 24 часа семь дней в неделю. От функционального наполнения объекта во многом зависит его экономическая целесообразность. Не стоит забывать о том, что многофункциональность позволяет более экономично расходовать электричество, ведь, скажем, гостиницы его потребляют в основном ночью, а бизнес-центры — днем.
 
Эксплуатацию высотного здания следует доверить профессиональной управляющей компании, имеющей соответствующий опыт. Кроме того, небоскребы представляют собой город в городе. Как правило, они располагает развитой инфраструктурой, современной внутренней транспортной системой (иногда в здание интегрирована городская транспортная сеть, например метро), здесь ежедневно бывают 10–30 тыс. сотрудников и посетителей и так далее. Поэтому вполне логично, что у высотных «районов» должны быть св