Ушедший 2006 год внес немало перемен в ситуацию на рынке недвижимости, в том числе в его загородном сегменте. Особенно много хлопот он доставил девелоперам поселков элит- и бизнес-классов: усилилась конкуренция, стал более искушенным и разборчивым покупатель, произошли знаковые изменения в земельном законодательстве, появились новые форматы, а жители мегаполисов потянулись в предместья. О перспективах развития загородного рынка Московского региона и о том, как застройщикам работается в сложившихся условиях, мы беседуем с Евгением Родионовым, генеральным директором инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP.
 
—Как бы вы охарактеризовали ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день в сегменте загородной недвижимости: как рынок покупателя или как рынок продавца?
 
—Сегодня рынок загородной недвижимости развивается неравномерно. Сегмент поселков экономкласса, ориентированных как на временное, так и на постоянное проживание, остается ненасыщенным, в то время как более 40 % спроса не удовлетворено, а цены растут на уровне 30–35 % в год. Здесь пока налицо рынок продавца.
 
Напротив, элитный сегмент пребывает в стадии насыщения, можно даже сказать, что здесь наблюдается явное затоваривание: на экспозиции находятся объекты на общую сумму более 3 млрд долл. Естественно, между девелоперами существует жесткая конкуренция, идет борьба идей и концепций. В категории элитной загородной недвижимости сложился явный рынок покупателя, и продавцам приходится прилагать усилия, чтобы привлечь клиентов.
 
—Другими словами, наблюдается кризис стандартных концепций?
 
—Да, как только формируется рынок покупателя, стандартные концепции перестают действовать. Именно поэтому в последнее время девелоперы загородной недвижимости все чаще обращаются в известные архитектурные мастерские, а маркетинговые бюджеты компаний ежегодно увеличиваются на 15–20 %. Покупатель стал разборчивым, и работа с ним требует более тонкого подхода.
 
—В своих проектах вы довольно часто делаете упор на «великорусский» колорит. Что это — дань моде или тщательная настройка на аудиторию?
 
—Одно неразрывно связано с другим. Мы потратили много времени и сил на выяснение предпочтений целевой аудитории. И то, что наши проекты пользуются спросом, является наилучшей оценкой избираемых нами концепций. Вот, например, дачный поселок «Славенка» на Новой Риге был отмечен премией «Поселок года — 2006».
 
—Способны ли выжить на рынке небольшие клубные поселки или будущее все-таки за мегапроектами, в которых девелопер может создать развитую инфраструктуру и обеспечить жителям городской комфорт?
 
—На наш взгляд, будущее загородного малоэтажного строительства  именно за мегапроектами. Прежде всего это связано с постоянно растущей ценовой конкуренцией. Строительство масштабных поселков дает девелоперу возможность предложить покупателю максимально полный набор объектов инфраструктуры, содержание которых не ляжет бременем на плечи жителей. В небольших проектах реализовать такую идею нельзя. Кроме того, в сложившейся ситуации предложить рынку конкурентоспособный продукт с идеальным сочетанием цены и качества в состоянии, как правило, крупные игроки, вертикально-интегрированные структуры, способные извлекать экономию из самой масштабности деятельности.
 
—Может ли развитие рынка загородного жилья решить проблему дефицита квартир в Москве? Есть ли у государства ресурсы для того, чтобы параллельно вести массовое жилое строительство и создавать развитую инфраструктуру?
 
—Из 5,4 млн семей Москвы и Московской области 3,2 млн нуждаются в улучшении жилищных условий, при этом лишь 10–12 % «ячеек общества» способны приобрести квартиру самостоятельно или с помощью ипотечного кредита. Поэтому возникла и набирает силу тенденция переселения москвичей и жителей областных городов в собственные дома. Согласно данным исследования, проведенного фондом «Общественное мнение», 59 % опрошенных заявили, что предпочли бы такой дом городской квартире.
 
Таким образом, потенциальный спрос очень велик. Загородное строительство — отличная альтернатива городским многоэтажным домам, и за счет наращивания его объемов можно заметно снизить дефицит жилья. Современный дом в предместье обладает всеми характеристиками комфортной квартиры и вдобавок имеет ряд преимуществ. Во-первых, за счет разницы в стоимости квадратного метра покупатель за те же деньги в состоянии приобрести жилье, которое по площади в два-три раза больше квартиры. Во-вторых, дом за городом — это отсутствие соседей, независимость, возможность чувствовать себя хозяином своей территории, лучшая экология, низкий криминогенный уровень… Этот перечень нетрудно продолжить.
 
—Сложно ли сегодня найти подходящий участок под застройку? Какие требования вы как девелопер предъявляете к земле?
 
—Найти подходящий участок земли крайне сложно, поскольку приходится принимать во внимание гораздо больше способных повлиять на платежеспособный спрос факторов, чем при строительстве в черте города. Нужно учесть степень транспортной доступности, отсутствие обременений на территории и в непосредственной близости от нее (например, пролегание кабелей связи, газопровода, наличие рядом свалок мусора, пролегание над участком воздушных коридоров и т. п.). Безусловно, будет просто великолепно, если окажется, что земельный надел имеет протяженную границу с лесом и выход к воде и что в этих местах — низкий шумовой фон. Разумеется, найти объект, сочетающий в себе все положительные характеристики без каких-либо ограничений, непросто. Добавьте к этому возможные административные барьеры. В среднем девелопер должен осмотреть около ста участков, чтобы в итоге купить один.
 
—Везде ли девелоперы сталкиваются с нежеланием местных властей расставаться с землей? Не верится, что представители администрации не понимают пользы от притока инвестиций в область.
 
—Местные власти действительно часто являются сдерживающим фактором развития загородного малоэтажного строительства. Пытаясь приобрести участок, девелопер сталкивается со множеством сложностей, связанных в первую очередь с отсутствием нормального оборота земли.
 
Администрации районов обладают колоссальными ресурсами. Прежде всего это земля и коммуникации. От 20 до 25 % в стоимости конечного продукта на загородном рынке — вот то, что могут контролировать органы власти, что позволит решить проблемы обеспечения россиян доступным жильем. Другими словами, эти ресурсы допустимо предоставлять конкретному застройщику в обмен на квадратные метры готового жилья, однако данный вариант никто почему-то не рассматривает. Кстати, вести строительство разрешено и на землях из фондов перераспределения районов.
 
—Если закон разрешит возводить жилье на землях сельскохозяйственного назначения без перевода их в другую категорию, не приведет ли это к злоупотреблениям и росту количества махинаций с земельными участками?
 
—Уже сегодня на землях сельскохозяйственного назначения можно возводить жилье, однако нужно изменить вид разрешенного к использованию участка под дачное строительство. Такая процедура занимает от шести до восьми месяцев и требует больших денежных затрат. В идеале было бы неплохо упростить процесс перевода земель из одной категории в другую — это для застройщиков, чтобы дать развитие национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». К махинациям такие действия не приведут — в том случае если государство разработает критерии, которым должна соответствовать организация для получения соответствующих преференций. Более того, объемы и перечень льгот по согласованию исходно-разрешительной документации дол