Исполнились предсказания специалистов – вслед за повышением цен на жилье начали увеличивать расценки на свои услуги поставщики и подрядчики строительных компаний, так что жилье вряд ли подешевеет.

Год 2006й на рынке жилой недвижимости Петербурга прошел под эгидой стремительного взлета цен. Доверчивые обыватели, вняв обещаниям чиновников, ждут удешевления квадратных метров. Однако специалисты уверяют: цены ниже не станут – их «подперла» себестоимость строительства.

Сегодняшний жилищный рынок напоминает ситуацию 20042005 годов – вслед за бурным ростом цен наступает затишье, однако заметного снижения не происходит. И причина аналогична: с повышением продажной стоимости увеличивают расценки на свои работы и услуги поставщики и подрядчики.

Основные факторы

Себестоимость строительства квадратного метра жилья сегодня не слишком зависит от конкретной технологии, гораздо больший удельный вес составляют цены на землю, строительные материалы и услуги монополистов (плата за подключение к энергоисточникам). Как утверждает генеральный директор компании «Стройкомплект» Дмитрий Тютин, себестоимость строительства выросла до 2 тыс. долларов за квадратный метр. В частности, возведение коробки здания, по его словам, обходится в 800900 долларов за «квадрат», еще 6070 долларов – затраты на отделку. Стоимость земельного участка может достигать 700 долларов за квадратный метр, и его доля в себестоимости возросла до 2530%.

Управляющий директор по строительству ОАО «Группа ЛСР» Евгений Яцышин подтверждает эти расчеты: «Последние земельные торги показали, что земля в себестоимости квадратного метра массового жилья – это минимум 500 долларов. Себестоимость собственно строительства – минимум 1 тыс. долларов за квадратный метр. И еще приблизительно 200 долларов за квадратный метр составляют сопутствующие расходы застройщиков, например платежи по кредитам, затраты на сбыт. Итого минимальная себестоимость массового жилья в Петербурге – 1,7 тыс. долларов за квадратный метр. Добавляем прибыль застройщика – и получаем те самые 2 тыс. долларов за квадратный метр, на уровне которых сейчас стабилизировались цены».

Есть, впрочем, и другие мнения. Так, начальник отдела капитального строительства столичной Инвестиционной корпорации «Квартира.Ру» Андрей Хренов полагает, что пока себестоимость не достигла указанной величины. В строящемся жилом комплексе «Ладожский парк» себестоимость строительства остается в пределах 1 тыс. долларов за квадратный метр, даже с учетом затрат на сооружение инженерных сетей (около 150 долларов за квадратный метр), освобождение территории от промышленных предприятий и рекультивацию земель. Участок под строительство москвичи получили в 2005 году в рамках соглашения между правительствами Москвы и Петербурга, когда земля была дешевле в несколько раз. Тем не менее Андрей Хренов прогнозирует рост себестоимости. Не в последнюю очередь – из-за аппетитов энергетиков. Например, в Москве за 1 кВт, по его словам, с застройщиков уже сегодня требуют 45 тыс. рублей. А для обеспечения целого комплекса необходимо 200 кВт.

Зона риска

В прошлом году в результате многолетних ожесточенных трехсторонних споров – между руководством АО «Ленэнерго», городской администрацией и застройщиками – была введена плата за подключение к источникам. Однако вопреки Концепции тарифной политики Санкт-Петербурга, принятой в 2004 году, единые тарифы существовали только для строительства на Крестовском острове и в зоне строительства подстанции «Лахта» в Приморском районе. Всем остальным застройщикам выставлялись персональные счета по каждому объекту. Только две недели назад Комитет по тарифам утвердил единые тарифы за присоединение, они начали действовать 4 декабря. Расценки, в которых теперь есть инвестиционная составляющая, приняты по предложению «Ленэнерго»: частной электросетевой компании нужны средства для инвестиционной программы по строительству и ремонту сетей и головных источников. Только часть от 80 млрд рублей, необходимых для реализации программы, «Ленэнерго» получит за счет дополнительной эмиссии и облигационных займов. Основной объем средств поступит от застройщиков.

По расчетам последних, до введения единых тарифов плата за подключение в себестоимости строительства составляла 100140 долларов за квадратный метр. Подсчитать новые затраты на подключение сложно, говорит генеральный директор ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов, однако предполагает, что удельный вес в себестоимости строительства (включая получение техусловий) увеличится примерно на 50%. Единственный положительный момент в принятии тарифов – возможность просчитать проект, опираясь на заранее известные цены.

Однако оплата подключения не дает гарантии, что построенный дом действительно получит необходимый объем мощностей. Сегодня более 200 жилых домов в Петербурге подключены по временной схеме. Часть готовых домов невозможно заселить, поскольку техусловия монополистом не выполнены. В конце ноября губернатор Петербурга Валентина Матвиенко на заседании городского правительства призвала застройщиков подавать за это на «Ленэнерго» в суд. Подать иски на монополиста неоднократно предлагал и вице-губернатор Александр Вахмистров. Однако строители категорически отказываются судиться с «Ленэнерго» из опасения, что в следующий раз им будет под благовидными предлогами отказано в выдаче техусловий.

Семеро с ложкой

Есть и другие составляющие себестоимости, которые идут в рост. По словам Михаила Викторова, как только норма прибыли у строителей начала расти, тут же появились «семеро с ложкой» – партнеры и поставщики начали поднимать цены на свою продукцию и услуги. «Терпели-терпели, а теперь пустились вдогонку», – прокомментировал он. Доля стройматериалов в себестоимости не слишком велика, однако в совокупности рост цен на все виды материалов дает определенный эффект. Только за прошедшее лето цены на арматуру выросли на 80%, а бетон – тоже один из главных компонентов строительства – подорожал на 20%.

По словам Евгения Яцышина, происходит также заметный рост оплаты труда, «который абсолютно не сопровождается повышением его производительности, что существенно увеличивает конечную цену квадратного метра». Причина быстрого роста зарплаты – отсутствие в достаточном количестве квалифицированных кадров. А из-за низкой эффективности труда удельный вес зарплаты в себестоимости строительства в подрядных организациях доходит до 25%.

Однако главной причиной роста себестоимости специалисты считают все же подорожание земли. На осенних торгах Фонда имущества Петербурга земельные участки уходили по цене более 500 долларов на 1 кв. м возводимых улучшений – в процессе аукциона земля дорожала в четыре-пять раз. Заместитель директора Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Евгений Каплан обвиняет в этом городскую администрацию: «Цена земли выше 200 долларов за квадратный метр будущего жилья (предельная величина затрат на инженерную подготовку территорий) является экономически необоснованной и спекулятивной. Она может быть достигнута только за счет создания искусственного дефицита земли».

Новое дыхание

Несмотря на известную проблему с пятнами под застройку (см., например, «Котел взорвался», «Эксперт С-З» №31 от 28 августа – 3 сентября 2006 года), из-за чего общий объем предложения за январь-сентябрь сократился на 33% (по данным корпорации «Петербургская Недвижимость», за этот период было продано в 3,3 раза больше нового жилья, чем выведено на рынок), по мнению участников рынка, в 2006 году удастся сдать в эксплуатацию заявленные 2,3 млн кв. м. На 2007 год заявлен объем ввода 2,6 млн кв. м. «По опыту, сроки ввода части объектов будут перенесены на 2008 год, однако потенциал остается в