Цены на рынке недвижимости Москвы расти перестали – или почти перестали. Правда, признавать, что цены достигли потолка и не растут потому, что платежеспособный спрос уже исчерпан, участники рынка не желают – по их мнению, ипотека, выплаты премий топ-менеджерам в конце года и колебания цен на нефть еще заставят цены "подрасти".

В ноябре рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке составил 0-0,6%, что находится в пределах допустимой статистической погрешности, констатируют в компании "МИЭЛЬ-недвижимость".

Правда, как всегда, "отличились" цены на элитное жилье. Для покупателей сверхдорогой недвижимости рост цен критического значения не имеет, поэтому объекты элитного сегмента рынка продолжали дорожать. А покупатель дорогой квартиры должен был решать, стоит ли она тех денег, которые за нее просят. И те покупатели, которые все-таки решили заплатить, подтолкнули цены. Правда, по поводу того, насколько подорожали за месяц элитные квартиры, мнения у участников рынка расходятся: в компании "Новое качество" отмечают рост цен в обычных пределах – 3-5%, а в IntermarkSavills квартиры для самых состоятельных покупателей подорожали в среднем на 9%.

Участники рынка о ценах

Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК "Конти":
– В ноябре рост цен на квартиры на вторичном рынке, особенно на неликвидное жилье, прекратился. На квартиры первичного рынка и ликвидное жилье вторичного рынка рост в ноябре составил порядка 1-2%. Квартиры бизнес- и элиткласса, квартиры с большими ликвидными преимуществами дорожают больше. Темпы составляют также 1-2% в месяц и 15% годовых. На рынке становится все более заметна сегментация ликвидного и неликвидного жилья. Цены на неликвидное, плохое по качеству или старое жилье пока, если судить только по прайс-листам, не падают, однако люди стали больше торговаться, сбивать цены, и фактическое снижение цен на такую недвижимость присутствует. На данный момент рост цен на первичном рынке недвижимости выше, чем на вторичном, в силу того что застройщику легче регулировать цены, имея большие объемы предложения, нежели продавцу на вторичном рынке.

Сергей Лядов, пресс-секретарь компании "Сити-XXI век":
– Квартиры в московских новостройках подорожали в среднем на 2%. За осень рынок постепенно стабилизировался. Часть людей решила не торопиться с покупкой жилья, начал формироваться отложенный спрос. В то же время количество предложений в последнее время несколько увеличилось. В результате спрос и предложение пришли в равновесие. У клиентов появился более широкий выбор объектов. Увеличился и срок экспозиции квартир, что прибавило клиентам времени на изучение предложения. Решение о покупке жилья стало приниматься более взвешенно.

Олег Борисенок, маркетолог–аналитик компании "Комстрин":
– Цена квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы за ноябрь поднялась примерно на 2%. В натуральном выражении это около $90 в среднем по Москве. Скорее всего, нынешние темпы сохранятся в течение какого-то периода, и, таким образом, можно спрогнозировать дальнейший рост цен в пределах 20-25% в год. Еще одной тенденцией можно считать то, что спрос перестал быть ажиотажным и на некоторых переоцененных объектах, не в полной мере отвечающих потребительским предпочтениям, возможна даже коррекция цен вниз.

Александр Шаталов, партнер компании IntermarkSavills:
– Состояние рынка элитного жилья на сегодняшний день можно охарактеризовать как "неустойчивое равновесие". С одной стороны, объем качественного предложения по-прежнему ограничен. Частичным следствием этого была политика многих девелоперов по продаже квартир в строящихся домах ограниченными лотами с постоянным повышением цен и снятием объектов с продаж (иногда на несколько месяцев) с целью оценить, насколько еще можно повышать цены. Большинство заявленных крупных проектов, способных в будущем повлиять на расклад сил на рынке, на рынок так и не вышли и, соответственно, не оказывают влияния на ценообразование.

С другой стороны, рост цен был столь значительным (примерно 60% с начала года), что объективно очень сильно повысился уровень отсечения – минимальная сумма денег, необходимая для покупки квартиры на рынке элитного жилья. Как следствие, количество людей, которым элитное жилье на новом витке цен доступно, сократилось, что привело к уменьшению активности на рынке. Снизилась и активность частных инвесторов – некоторые из них переориентировались на рынок бизнес-жилья как на имеющий больший потенциал с точки зрения роста, нежели рынок элитного жилья.

Если при этом учесть наметившийся тренд на понижение цен на нефтяном рынке, который пусть и с запозданием, но всегда влияет на поведение рынка недвижимости, то становится понятно, почему активность на рынке жилья не получила привычной сезонной подпитки и сентябрь оказался более вялым, чем обычно. Кроме того, обсуждение в прессе вопроса о том, перегрет ли рынок и возможно ли его снижение, очевидно, также оказывает психологическое давление на покупателей и заставляет их задуматься о том, не лучше ли дождаться ценовой коррекции и только тогда заняться приобретением жилья.

Необходимо также отметить, что рынок элитного жилья стоит несколько особняком от остального рынка. Деньги у покупателей есть – вопрос в том, готовы ли они потратить их на жилье того уровня и качества, которое им предлагается. Один из наиболее вероятных выходов из этой ситуации – появление жилья более высокого класса, которое оправдает и существующий, и значительно более высокий уровень цен.

Маргарита Сараева, пресс-секретарь компании "Новое качество":
– В ноябре на рынке элитной недвижимости не произошло практически никаких изменений по сравнению с октябрем. Рост составил все те же 3-5% в месяц. Новых предложений немного, но все же они есть. По информации от застройщиков, в ближайшие три-четыре месяца появятся всего восемь-десять объектов элитного класса. Большинство из них малоквартирные дома – до 40 квартир в доме. Рынок поглотит эти предложения очень быстро, и высокий спрос на новые объекты останется.

Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости:
– В ноябре темпы роста цен не просто снизились, а снизились до рекордных значений, но не во всех сегментах рынка. Общий рост цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке типового жилья составил 0,6%. Московский рынок недвижимости практически стабилизировался. Объемы предложений восстановились до типового значения и даже чуть больше. Амплитуда колебаний цен в разных сегментах рынка уменьшилась, и можно с достаточной долей уверенности говорить о том, что рынок остановился.

Строящиеся жилые комплексы Москвы

Источник: "МИЭЛЬ-Недвижимость", МИАН, "Новое качество", Blackwood.

Елена ДегтяреваКоммерсантъ