Ипотека (кредитование под залог недвижимости) — безусловно, эффективный финансовый инструмент. Но, как и в случае с любым другим инструментом, для достижения наилучшего результата необходимо, чтобы его правильно заточили и использовали.
 
К сожалению, нормативно-правовое регулирование этой сферы создавалось исключительно «с жильем в уме» и в результате в некоторых вопросах оказалось неприменимым к коммерческой недвижимости. В частности, у заемщика отсутствует возможность сделать то, что лежит в основе самой идеи ипотеки, — использовать приобретаемую в кредит недвижимость в качестве обеспечения по этой сделке. Сегодня банки активно кредитуют юридических и физических лиц под залог объектов, в том числе и нежилых (так называемая ломбардная ипотека). А что же делать «бездомным» компаниям, не имеющим в собственности недвижимости?
 

Пустующая ниша 
Все опрошенные нами участники рынка сошлись во мнении, что на сегодняшний день коммерческая ипотека в нашей стране не просто не развита, а находится в зачаточном состоянии, переживая те же сложности периода становления, что и ипотека жилой недвижимости несколько лет назад. Кредиты под залог нежилых объектов банки выдают давно и охотно, а вот случаи кредитования именно под приобретаемые площади единичны. Причин тому несколько: несовершенство законодательства, недостаток «длинных» и «дешевых» денег и трудности с рефинансированием займов, в частности, отсутствие на этом рынке государственной структуры, подобной АИЖК, меньшая по сравнению с жилищной ипотекой прозрачность и, наконец, нежелание продавцов коммерческой недвижимости работать по кредитным схемам, особенно сейчас, когда к ним в буквальном смысле стоит очередь из покупателей с живыми деньгами.
 
Последнее, впрочем, стоит рассматривать скорее как следствие, поскольку низкий интерес к «ипотечникам» обусловлен отсутствием наработанных схем взаимодействия и высокими рисками. «Ни рефинансирующие организации, ни продавцы с ипотекой связываться не любят, — отмечает Ирина Радченко, вице-президент Международного ипотечного клуба, генеральный директор компании «ЛАУРЕЛ-Ипотека», — но если в закон будут внесены необходимые изменения, банки смогут быстро рефинансировать коммерческие кредиты так же, как сейчас жилищные, соответственно этот рынок начнет активно развиваться».
 
По мнению Татьяны Шваб, директора департамента ипотечного кредитования Национального банка «ТРАСТ», еще одной актуальной проблемой рынка коммерческой ипотеки является тот факт, что многие потенциальные заемщики не готовы обелить свою финансовую отчетность, а банки не готовы принимать на себя дополнительные риски, связанные с выдачей кредитов компаниям с «серым» доходом.
 
Тем не менее очевидно, что услуга по предоставлению ипотечного кредита на покупку коммерческой недвижимости будет востребована участниками рынка. Как отмечают эксперты, все сильнее проявляется тенденция перехода от аренды помещений к приобретению их в собственность. Из-за серьезного превышения спроса над предложением продолжают расти ставки, а наиболее лакомые объекты мгновенно исчезают из баз данных риелторов. Поэтому все больше компаний дальновидно задумываются о покупке помещения для ведения бизнеса. Другое дело, что выводить из оборота большие суммы могут позволить себе лишь крупные игроки. Выход — найти альтернативные источники финансирования. Проблема в том, что поиск этих источников представляет наибольшую сложность как раз для тех, кто испытывает острую потребность в приобретении недвижимости, но не имеет для этого собственных ресурсов — предприятий, относящихся к малому и среднему бизнесу.
 
К сожалению, ипотечные схемы, используемые в отношении жилой недвижимости, на коммерческую не распространяются. Причина — отсутствие слова «нежилой» в соответствующих статьях Закона об ипотеке, в результате чего то ли по недосмотру, то ли, наоборот, по замыслу законодателя оформить закладную на объект до момента совершения сделки купли-продажи нельзя. То есть помещение надо сначала приобрести в собственность и только потом его можно обременять залогом. «Данный дефект Закона об ипотеке существенно тормозит развитие этого рынка, однако есть мнение, что нынешняя форма закона неслучайна, поскольку благодаря ей банки в «добровольно-принудительном порядке» сосредоточивают свои усилия на развитии ипотечного кредитования в жилищной сфере», — рассказывает Ирина Радченко. Действительно ли это так — вопрос открытый, но ясно одно: в случае если других сопоставимых по стоимости активов у компании нет, возникает замкнутый круг, когда банк не рискует выдавать кредит без обеспечения, а объект, который может стать таким обеспечением, без привлечения средств со стороны заемщик купить не может.
 
В идеале российскому рынку стоило бы перенять западный опыт: заемщик, желающий приобрести нежилой объект по ипотеке, обращается в банк, открывает кредитную линию и после этого занимается поисками подходящего здания или помещения. Однако пока у нас представлены в основном ломбардные схемы, в которых недвижимость выступает в качестве залога. Для кредитора такой способ обеспечения исполнения обязательства удобен, ведь в залог принимается актив с очень высокой ликвидностью. Соответственно и процентная ставка по такому кредиту будет ниже.
 
Полученные средства можно потратить в том числе и на покупку другой недвижимости, однако здесь есть свои нюансы. Если объект приобретается с инвестиционными целями, например для сдачи в аренду, то банк гораздо охотнее выдаст кредит на эти цели, чем в случае когда компания делает это для собственных нужд. Логика кредитора понятна: в первом случае будущую платежеспособность заемщика спрогнозировать гораздо легче, чем во втором.
 

Большие маневры 
Несмотря на молодость российского рынка ипотеки, его участниками уже изобретено немало квазиипотечных схем, позволяющих обойти установленное законодателем ограничение на оформление в залог нежилых помещений. «В любом случае важную роль играет прежде всего позиция продавца, то есть согласен ли он пойти навстречу покупателю, — считает Владимир Викулов, руководитель проекта «Ипотечный консалтинг коммерческой недвижимости» управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». — Бывали случаи, когда владелец объекта до обращения к нему даже не подозревал о возможности использования ипотечной схемы и был очень заинтересован».
 
Самое простое — действовать напрямую, другими словами, найти гденибудь необходимую сумму (взять в долг, изъять из оборота, получить кредит под залог другого имущества, например квартиры владельца компании), купить объект недвижимости, получить под это обеспечение кредит в банке, за счет которого восполнить оборотные средства или рассчитаться с предыдущими кредиторами. По договоренности с продавцом можно организовать продажу изпод залога. Владелец объекта оформляет его в залог и берет в банке кредит. Затем он продает объект, уменьшив его цену на сумму находящегося на нем обременения. Для покупателя в этой ситуации ничего не меняется, он будет выплачивать кредит банку, как если бы с самого начала оформил его сам.
 
Широко анонсированные программы Московского ипотечного центра предлагают другие варианты оформления ипотечных сделок. Например, после заключения договора купли-продажи покупатель частично оплачивает объект из собственных средств, а банк выступает гарантом на оставшуюся сумму. Новый собственник оформляет приобретенную недвижимость в залог, получает кредит и производит окончательный расчет. После частичной оплаты стоимости объекта вместо гарантии продавец может получить от банка обязательство выплатить недостающую сумму в случае регистрации залога. После этого покупатель получает кредит, заключает договор купли-продажи и перечисляет остаток суммы на счет продавца.
 

Лизинг вместо ипотеки