Превращение большого города в мегаполис — это качественный скачок, подразумевающий и принципиально иную градостроительную политику, и новые правила игры для девелоперского бизнеса, и другой образ жизни для горожан. Эта метаморфоза произошла с Москвой за какие-то 15 лет. Многие явления перекочевали к нам из западного мира, другие тенденции развития еще предстоит перенять. И, похоже, это неизбежно.

Деление на касты
Москва превращается в классический мегаполис у нас на глазах и поистине ударными темпами. Одним москвичам это нравится, другие ностальгируют по былой патриархальности. Как бы то ни было, процесса не остановить.

Одно из основных, очень заметных, изменений касается зонирования города на элитные, деловые, рабочие и прочие кварталы. «Исторический фактор зонирования хорошо прослеживается по названиям улиц, где когда-то существовали те или иные промыслы: Кузнецкий Мост, улицы Гончарная, Кожевенная. Это также свойственно западным промышленным городам, – замечает Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов компании «МИАН-Девелопмент». – Всегда выгодно выделялся и запад Москвы. Еще много веков назад люди заметили, что ветра дуют в Москве преимущественно с запада на восток, и в 1664 г. царь Алексей Михайлович указом запретил создание дымящих и коптильных производств в этой части города. С тех пор на западе столицы не было построено ни одного крупного промышленного предприятия. Это тот пример зонирования, который достался столице с момента ее появления и до сих пор оказывает влияние на жизнь мегаполиса». В советский период деление «на касты» произошло только кое-где: так, на Фрунзенской набережной селилась военная и чиновничья элита, в поселке Художников на Соколе деятелям искусства выделяли мастерские, в районе Кузьминок и Текстильщиков жил рабочий люд с прилегающих предприятий – ЗИЛа, АЗЛК, завода «Серп и Молот».

Но только в последние годы отчетливо выделились области концентрации элитной застройки – это «Золотая миля» (Остоженка, Замоскворечье, Хамовники, Патриаршие пруды). Как и в любом европейском городе, в нашей столице самые дорогие дома – это старинные особняки в центре города. Поэтому исторические реконструированные дома как индивидуальное жилье очень популярны у московской элиты. Средний класс, по словам Светланы Скотниковой, консультанта по зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty, группируется в кварталах, прилегающих к Садовому кольцу. Впрочем, дома бизнес-класса можно встретить в различных районах Москвы и на очень разном удалении от Центра. И, наконец, восток города по-прежнему остается промышленным и «пролетарским».

Как в лучших домах
Отечественные архитекторы и застройщики в полной мере используют опыт Запада. Из Европы, где сильны традиции малоэтажного жилья, пришли к нам такие форматы, как таунхаусы и клубные дома. «Аналогию с Западом можно провести и в плане ограничения инфраструктуры в элитных домах, – добавляет Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty. – Так, в Англии в дорогих малоквартирных домах инфраструктура, как правило, отсутствует. Вот и наши элитные застройщики в последние годы все больше убеждаются в нецелесообразности размещения в домах собственных фитнес-центров, кафе и ресторанов». И все же понятие об элитном жилье у нас несколько расходится с зарубежным, считает Светлана Скотникова. «В Лондоне элитным может считаться дом на 200 квартир, со сравнительно небольшими жилыми площадями, крошечной кухней и невысокими потолками, – рассказала она. – У нас же помещения, и кухня в том числе, должны быть просторными, т.к. в России сильны традиции домашнего питания: люди сами готовят себе еду, а не питаются исключительно в ресторанах и кафе».

А вот что говорит Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор компании SESEGAR Group: «Московская коммерческая застройка – офисы, банки – своим обликом ничуть не уступает западным образцам. У российского заказчика срабатывает стереотип успешной модели западного бизнеса и всего, что ему сопутствует. Иностранцы дружно поют дифирамбы архитектуре и декору московских ресторанов. В заведения Деллоса и Новикова давно уже ходят не только за модной кухней, но и посмотреть на уникальные интерьеры. Все сходятся в том, что Москва уже обогнала многие европейские столицы по оригинальным ресторанным проектам. Западная тенденция преобладает и во внешнем облике элитного жилья. Пример тому – застройка Остоженки с проектами Григоряна, Скуратова и Скокана. С моей точки зрения, проект  архбюро «Арт-бля» «Стольник» может  быть зачислен в анналы передовой архитектурной мысли.

Мода на архитектуру является признаком зрелого рынка, а наш рынок еще формируется. Но тот факт, что с нами хотят работать такие светила, как Рем Колхаас (проектирующий «Велтон-парк» для «Кроста»), Эрик ван Эгераат, Заха Хадид и Доминик Перро, свидетельствует о том, что мы пытаемся идти в ногу с мировыми тенденциями.

Однако наши западные коллеги и друзья зачастую недоумевают, когда речь заходит о состоянии внутренних интерьеров в частных резиденциях. Такое количество китча трудно представить в каком-либо другом городе мира. Удачные проекты интерьеров – большая редкость».

Все выше, и выше, и выше
Москву не зря называют «новым Вавилоном», где смешались все традиции и стили. К строительству это применимо на все 100%. Если клубные дома и таунхаусы мы «срисовали» у Европы, то ультрасовременные небоскребы – несомненно у Нью-Йорка и Чикаго. Новые высотки настолько пестры и многолики, что вне исторического центра уже не приходится говорить о том, что какое-то здание «выбивается» из стиля: у Москвы теперь только один стиль – самая причудливая «эклектика».

Подстегивает высотное строительство и острая нехватка земли под застройку. Поэтому правительство города не только планирует окружить мегаполис небоскребами по периметру, разработав программу «Новое кольцо Москвы», но и построить до конца 2015 г. в пределах ТТК около 60 высоток. «Для того чтобы достичь уровня цен Садового кольца, на эти проекты будут приглашаться модные архитекторы с нестандартным подходом, в том числе западные звезды, чье имя само по себе будет привлекать дополнительный интерес к объекту», – утверждает Татьяна Ван Граафайланд.

«Правительством Москвы решено строить новые высотки, – говорит Кирилл Щепановский, генеральный директор компании DeltaRealty. – Поэтому мы, например, в соответствии с утвержденной схемой размещения высотных зданий в г. Москве до 2020 г., строим сейчас многофункциональный комплекс на углу Алтуфьевского шоссе и Сигнального проезда (где пройдет Четвертое транспортное кольцо). Это будет дом-структура, имеющий горизонтальные или наклонные связи между башнями. Архитектор проекта считает, что именно за такими небоскребами – будущее столетия».

Великое переселение заводов
Один из способов изыскать место для новой застройки – вывод промышленных производств за пределы города. Во многих крупнейших мегаполисах мира эту проблему решали по одному и тому же рецепту: на месте бывших предприятий устраивали бизнес-зоны, куда из центра города переселяли офисы компаний. Таким образом, центр освобождался от части транспорта и, соответственно, многочасовых пробок. Один из ярких примеров – деловой центр Дефанс в Париже, который сегодня представляет собой гигантскую платформу, на которой находятся магазины, паркинги, метро, железная дорога и, конечно, офисные здания. Начиная с 1964 г. в Дефанс выросло 45 башен, первой из которых была «Нобель» – сине-зеленая громада из стекла и металла. В этих башнях размешено 650 крупных фирм, банков, страховых компаний. Сто тысяч служащих работают сегодня на пространстве 255 млн кв.м. Следует также упомянуть построенный в 1980-е годы лондонский Докленд с его знаменитой башней Canary Warf высотой 320 м. Когда бизнес-район Сити перестал вмещать всех желающих, было решено запретить строительство небоскребов в центре и использовать для этого территорию бывших судостроительных верфей в восточной части столицы.

Это не единственный случай, когда портовые территории отводятся под нужды бизнеса. В Амстердаме были освобождены 15 тыс. га под строительство жилой и коммерческой недвижимости в районе порта Eihaven и Central Station, в Стокгольме с 1996 г. была запущена 20-летняя программа по превращению портовых зон в жилые кварталы.

Для нашей столицы тоже пришло время вывода предприятий за черту города. В Генеральном плане Москвы указано, что количество производственных площадей будет сокращено с 20 до 15 тыс. га. Сейчас на месте промзон начинают возводить новые жилые кварталы, бизнес-центры, культурно-развлекательные и оздоровительные учреждения. К примеру, в ЦАО на месте экспериментальной фабрики спортивной обуви был построен многофункциональный комплекс, вместо фабрики «Парижская коммуна» и НИИ эластомерных материалов и изделий – жилые дома. Также завершено строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры на площадях дрожжевого завода в Донском районе, тепличного хозяйства агрокомбината «Горьковец» на территории ОАО «Москирпич». Утверждены проекты планировки новых жилых комплексов на части территории промзоны №26 «Южный порт» в Печатниках. На месте завода «Каучук» в Хамовниках планируется возведение элитного квартала площадью 200 тыс. кв.м, на месте Бадаевского завода – офисный проект «Парк-Сити». На месте фабрики «Красный Октябрь» на Болотном острове будет возведено жилье самого высокого класса.

Куда девать офисы?
На облик Москвы, безусловно, во многом повлияли тенденции мирового градостроения. ММДЦ «Москва-Сити» с его небоскребами – не что иное, как аналог Дефанса и Портленда. Но проекты «Сити» воплощают еще одно модное изобретение, представляя собой многофункциональные комплексы. Так, «Федерация», детище компании Mirax Group, будет состоять из гостиничной части, офисной и жилых апартаментов. В «Городе столиц», девелопером которого выступает «Капитал Груп», объединены жилая, офисная и торговая составляющие. «Если вчера можно было говорить об однородности комплексов, в них была ярко выраженная доминанта, то сегодня это три равноправных составляющих, – говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп». – От решения проблемы формирования этих сред зависит вопрос комфортности пребывания внутри комплекса, а значит, привлекательность продукта в целом. Становится актуальным вопрос логистики, поскольку происходит увеличение автомобильных и людских потоков: движение посетителей торгового центра, работников офисов и жильцов апартаментов».

Автомобильное движение в городе вообще и в таких зонах в частности представляет собой большую проблему. В Европе обычно вводят запрет на въезд в деловые районы, а стоянки внутри них чрезвычайно дороги. Вероятно, чтобы предотвратить транспортный коллапс в ММДЦ, точно так же сделают и у нас.

Время от времени раздаются призывы к выносу деловых зон на окраины Москвы. Но тогда сотрудникам компаний придется добираться до работы через весь город. «Новые деловые районы все равно будут стремиться к центральной части города, прижимаясь к историческому центру, – считает Александр Шарапов, президент компании Becar Realty Group. – И такие новые деловые районы, как Докленд в Лондоне или Дефанс в Париже, близки к историческому центру, а не находятся где-то за тридевять земель». Тем не менее, в ЦАО уже запретили строить новые бизнес-центры.

Слияние города и деревни
Развитие мегаполиса не могло не затронуть его пригородов. Подмосковье массово застраивается коттеджами для постоянного проживания городских жителей. Для нас это явление совершенно новое, ведь раньше загородный дом мог быть только либо жильем обитателя деревни, либо дачей горожанина. Область еще, конечно, не слишком похожа на американские пригороды, сплошь застроенные дешевыми коттеджами, но направление развития уже обозначено ясно. «На загородном рынке четко прослеживаются тенденции рынка США, – заявляет Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости компании Kirsanova Realty. – Анонсированные мегапроекты поселений, рассчитанные на сотни частных домовладений, – лучшее тому подтверждение. Для Подмосковья важным аспектом является обеспечение безопасного проживания и надежность коммуникаций. Поэтому роль современного пригорода, на мой взгляд, будут выполнять вновь возводимые поселки, а не исторические образования типа Немчиновки и Салтыковки. Подтверждение данной тенденции – Новорижское шоссе, на котором застраиваются практически все полевые участки вне зависимости от их качества. Перспективная трасса, наличие свободной земли и благоприятная рыночная коньюнктура создали благоприятные предпосылки для массового девелопмента во всех сегментах. Динамичное развитие загородной инфраструктуры, включая внутрипоселковую, является дополнительным стимулом процесса».

В Америке, впрочем, «малоэтажные» традиции гораздо глубже. Так, вся Калифорния, по наблюдению Светланы Скотниковой, застроена исключительно коттеджами. Понятие «одноэтажная Америка» возникло не случайно. Даже Лос-Анджелес, превышающий Москву по площади, преимущественно состоит из частных домов. «И это притом, что штат по уровню развития экономики находится на 7-м месте в мире, – говорит эксперт. – Семья среднего класса имеет здесь от двух до четырех машин. В Калифорнии совсем нет железнодорожного транспорта, все население передвигается только на собственных автомобилях, что, конечно, создает экологические проблемы. Малоэтажная застройка традиционна для этого региона: она складывалась веками, несомненно, тут сыграл роль и теплый климат. Москва же давным-давно перестала быть одноэтажной, у нас другие традиции, и коттеджи в городе встречаются только как исключение». Да и застройщикам выгоднее возводить многоэтажные дома, даже на окраинах. Пример тому – строительство в Павшинской пойме в Красногорске.

Возьмем только лучшее
Как часто мы, выезжая за границу, любовались чистотой и ухоженностью улиц и двориков! Прошло время, и Москва тоже стала чище. Нельзя не заметить, как украсили ее благоустроенные территории, выкрашенные заново фасады, новые скверики с клумбами и фонтанами.

Торговля в городе тоже обрела цивилизованное лицо. Супермаркеты (в основном сетевые) растут как грибы после дождя. Вместо уличных торговых рядов появились крытые рынки, на которых и чисто, и удобнее делать покупки. Моллы на окраинах – безусловно, тоже западная тенденция, идущая от мегаполисов. Только, в отличие от обочин МКАД, застройка окраин Парижа, например, тщательно продумана: на пять квадратных километров приходится не больше одного торгового гиганта. У нас же застройщики строят там, где удастся урвать клочок земли, а в результате у некоторых моллов посещаемость оказывается ниже среднего.

За несколько лет количество точек общепита в Москве увеличилось в десятки раз. Это тоже свидетельствует о движении вперед. Во многих развитых странах принято питаться преимущественно вне дома. У нас же в советские времена в ресторанах отмечали лишь особые события. А сегодня большинству встречаться с друзьями в кафе удобнее, чем дома. И первая причина этого явления – рост доходов. Отсюда и появление множества заведений общепита на любой кошелек. И ни одно не пустует – что же, к хорошему люди привыкают быстро. А вот манера современных лондонцев перекусывать на прямо улице, пить кофе на ходу у нас, слава богу, не прижилась: мы по-прежнему любим поесть «с чувством, с толком, с расстановкой», что, без сомнения, только на пользу здоровью. «Вообще, от Запада нужно брать только хорошее, – резюмирует Светлана Скотникова. – И, конечно же, нам есть чему у него поучиться – например, стандартам качества жилья. Все лучшие тенденции мировых мегаполисов вполне могут прижиться и у нас в Москве, хотя никогда не надо забывать о самобытности».

А еще в Европе, так же как и кое-где в Юго-Восточной Азии (в Таиланде, например), население массово передвигается по городу на велосипедах. Излишне говорить, что такой транспорт гораздо экологичнее автомобилей, да и места занимает меньше. Кстати, заметили ли вы, что в последние годы количество велосипедистов в Москве резко возросло?..

Опрос

Константин Апрелев, президент агентства недвижимости «САВВА», вице-президент Российской гильдии риэлторов:

– Практика строительства высотных жилых комплексов многофункционального назначения пришла к нам из Азии. На Востоке, начиная с Китая и заканчивая Сингапуром, гораздо больше жилых высоток, чем в США, где в небоскребах располагаются в основном офисы. Более того, в Америке после 80-х практически не строится новых жилых высотных зданий, а в Азии, наоборот, наблюдается бум.

Такой формат жилья, как таунхаусы, тоже западный. Они будут строиться в ближних пригородах, в 15–30-километровой зоне от Москвы. Из Америки и Канады к нам идет развитие пригородного малоэтажного строительства. Масштабы и динамика такой застройки будут зависеть от темпов развития социальной инфраструктуры. Если в Америке решена проблема, например, школьных автобусов, которые доставляют детей, живущих в поселках, в школы, находящиеся, кстати, там же, за городом. В отсутствие инфраструктуры должны быть хотя бы дороги с хорошей пропускной способностью. А также благоустроенные коммуникации, которые решили бы проблему массового строительства.

Эрик ван Эгераат, архитектор:

– Градостроение в новой России сопряжено с целым рядом негативных побочных эффектов. Москва проходит через то, с чем столкнулись западно-европейские столицы в XX веке. Я имею в виду неэффективное генпланирование, нерационально продуманную инфраструктуру, дисбаланс между стоимостью и ценностью проекта, не говоря уже об очевидном отсутствии уважения к историческому наследию. Оглядываясь на опыт Европы, приходишь к выводу: в конечном итоге прочными и жизнеспособными становятся те проекты, в которых соблюден баланс между контролем государственным и частным; проекты, которые апеллируют ко всем слоям общества без исключения. Именно в этом сейчас так нуждается проект «Москва-Сити», а ведь он обладает уникальным потенциалом!

Два года назад я работал над крупным жилищным проектом «Сити» в Копенгагене, который проектировался в городской гавани – уникальном историческом месте. Проект получил горячую поддержку, но в его адрес прозвучало и немало критики из-за превышения высотности, предписанной городскими властями. Лишь недавно Городской совет снова «запустил» дискуссию с целью разрешения строительства большей этажности в особых случаях. Этот опыт доказывает, что градостроительные проекты должны обсуждаться в режиме конструктивного диалога, а не повторения одних и тех же догм.

Я очень оптимистично настроен в отношении Москвы, несмотря на те трудности, через которые мне пришлось пройти в последние годы, работая здесь. С каждым днем я убеждаюсь, что участники процесса все больше начинают ценить уникальные местные условия, в которых возможна реализация проектов любой сложности на самом качественном уровне. Поэтому вместо того, чтобы сосредоточиваться на сценариях других городов и проектах, которые были успешно реализованы в других местах, Москве лучше опереться на собственный опыт. Ведь градостроительные решения, как правило, довольно сложно перевести на язык других городов, перенести их в другие условия. Да и копия, даже самая изысканная и изощренная, всегда оказывается хуже оригинала.

Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty:

– Одна из основных тенденций, пришедших к нам с Запада, – это формирование элитных кварталов с однородной социальной средой. Социальное окружение становится одним из определяющих факторов успешности проектов, и застройщики осознают выгоду строительства целых элитных кварталов. Ведь какими бы качественными характеристиками ни обладал новый дом, если он расположен в окружении старых, ветхих зданий, элитным он уже не будет, что, соответственно, отразится на спросе и цене на квартиры. Например, в Лондоне социально однородные районы уже давно сформировались. Дома, расположенные в таких районах, как Челси, Найтбридж, Белгравия, априори считаются элитными. В Москве этот процесс только начинается. Так же, как и в английской столице, элитные районы появляются у нас в историческом центре города – это прежде всего Остоженка, Плющиха, Патриаршие пруды, Замоскворечье.

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп»:

– Москва неуклонно растет вверх, и эта тенденция обусловлена множеством факторов. На сегодняшний день свободных земельных участков, пригодных для строительства, без каких-либо обременений – в виде пятиэтажек, ветхих зданий, недостроек или промышленных предприятий – практически нет. Цены на землю неуклонно растут вверх, поэтому небоскребы стали решением многих проблем.

Ритм городской жизни приводит к тому, человеку не хватает 24 часов в сутках, он стремится максимально рационализировать свое время. В условиях проблем с передвижением по городу неразумно проводить в пробках целые часы. Максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха обеспечивают многофункциональные комплексы, создаваемые по принципу «город в городе». Часто ими становятся небоскребы. От обычных ЖК они отличаются тем, что объединяют в себе коммерческую, жилую, торговую и развлекательную составляющие. Сейчас актуальными становятся многофункциональные комплексы с торговыми, развлекательными зонами, спортивными клубами и т.д. Мне кажется, что появление таких проектов – следующий этап развития современной жизни человека в большом городе.

Директор по производству компании «Бенефит инжиниринг» Александр Исаев:

– О Москве пока рано говорить как о цивилизованной столице. При минимальной стоимости жилья $2 тыс. за кв.м не может произойти никакого зонирования на дорогие и рабочие кварталы. Москва становится столицей по образцу Мехико или Дели (а это не лучшие образцы), демонстрирующей роскошь посреди трущоб. При этом она является единственным городом в России, в котором можно развиваться, а это аномальная ситуация. Во всех странах мира есть 6–10 городов, в которых уровень жизни равен столичному. В России же вся страна прозябает, кроме Москвы.

Что касается архитектуры, то в советский период школа архитекторов была истреблена. Проектировать и строить красиво и удобно никто не умел. Так как ситуацию нужно было срочно спасать, то пришлось брать на Западе готовые наработки. Теперь проектировать, строить и отделывать научились лучше, чем на Западе, но организовывать городское пространство мы еще не умеем. Пока не научимся, будем заимствовать иностранный опыт (например, строить подземные универмаги или торговые моллы за городом).

Марина ЧесноковаМир и Дом