Развитие петербургского рынка коммерческой недвижимости вступает в новый этап – появления сегмента доходных домов. Пока реальным спросом пользуются бизнес-центры класса «А», логистические терминалы и торговые комплексы современных форматов.
На петербургский рынок выходят институциональные инвесторы, в первую очередь – западные, проявляющие интерес к приобретению готового бизнеса, связанного с доходными объектами нежилой недвижимости. Несколько сделок уже произошло, по поводу некоторых объектов ведутся переговоры. По мнению специалистов, приход крупных покупателей знаменует собой новый этап в развитии рынка коммерческой недвижимости, поскольку продажа раскрученного бизнеса – заключительная часть любого девелоперского проекта на цивилизованном рынке.
Вместе с тем в городе мало проектов, реализованных специально для последующей продажи. Большинство компаний строили коммерческие площади для себя и продать их готовы в двух случаях: либо чтобы поделить бизнес с партнерами, либо при возникновении финансовых проблем.
Инвесторы покупают объекты на определенных условиях. Их интересует срок окупаемости проекта (перспектива, размер арендной платы, доходность), прозрачность финансовых потоков и их движение за несколько лет. В первую очередь это бизнес-центры класса «А», объекты логистики и торговые комплексы современного формата. «На стадии девелоперского проекта норма отдачи составляет 1820% годовых, но инвесторы предпочитают брать готовый объект, хотя норма отдачи там ниже – 1214%, – комментирует руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – Зато риски таких вложений меньше. Кроме того, прогнозируется рост спроса на услуги от населения, а значит, рост доходов».
Реальных покупателей пока немного. Инвесторов, заинтересованных в приобретении объектов нежилой недвижимости, можно условно разделить на несколько категорий.
Во-первых, это институциональные инвесторы – российские и зарубежные страховые компании и пенсионные фонды. Никто из этой категории еще ничего не купил, пока только присматриваются. Это, например, такие известные в мире компании, как Merrill Lynch, ирландская Quinn Group. Последняя объявила о намерении инвестировать в коммерческую недвижимость России порядка 5 млрд долларов в течение пяти лет. В ближайшие три года компания собирается запустить десяток проектов, среди которых – гостиничные и логистические комплексы в разных регионах, включая Петербург или Ленобласть. Инвесторов этой категории интересуют отели уровня «пять звезд» или торговые центры, заполненные международными операторами. Реже – офисные и логистические центры. Такие инвесторы рассматривают проекты с уровнем ставки капитализации 67% (срок окупаемости до 16 лет). Однако местный рынок мало что может им предложить.
Другая категория – трастовые фонды, управляющие чужими средствами, в том числе институциональных инвесторов. Их интересуют торговые помещения, арендованные не только международными операторами, но и крупными российскими торговыми сетями, удачно расположенные бизнес-центры класса «В» и логистические комплексы класса «А». Все – со ставкой капитализации не менее 10%, лучше 1215%. То есть им подходят объекты с окупаемостью 68 лет, реже – 10 лет. В Петербурге присутствуют как российские, так и международные трастовые фонды: скандинавский Baltic Property Trust, американо-российский Alfa Capital Partners, London and Regional Properties.
Еще одна категория – инвестиционные фонды, созданные транснациональными корпорациями и вкладывающие в проекты как прибыль от основной деятельности корпораций, так и средства собственных пенсионных фондов. Ресурсы со стороны они привлекают редко. Из международных фондов в России заметно присутствие General Electric Capital, который, однако, летом стал сворачивать свои программы.
Кроме того, надо упомянуть инвестиционные фонды, созданные девелоперами. А также частных инвесторов, использующих собственные средства и банковские кредиты.
Наиболее активны в Петербурге инвестиционные фонды и частные инвесторы, которых интересуют высокорисковые и высокодоходные объекты со ставкой капитализации 1520%. Их основное конкурентное преимущество – скорость принятия решений. В нынешнем году инвестиционный фонд Evli Property Investments Russia и финская строительная компания «ЮИТ Лентек» подписали предварительное соглашение: фонд готов вложить 100 млн евро в строительство логистического центра на землях, которые принадлежат «Лентеку». Собственником центра станет инвестиционный фонд, которым владеет банк Evli Pankki. Компания Ovental, созданная в 1990 году английскими частными инвесторами, инвестирует в 20062007 годах 150 млн долларов в строительство «интеллектуального» бизнес-центра «В+» «Нововладимирский», торгово-развлекательного центра «Овентал» на набережной Обводного канала, а также в бизнес-центр и отель «пять звезд» на площади Восстания. Управлением объектами будет заниматься собственник. Планируемый срок окупаемости проектов – не более пяти лет.
Судя по всему, стремительный рост цен на жилье в этом году оказал некоторое влияние на рынок коммерческой недвижимости. Сегодня средняя цена предложения на рынке продаж коммерческих площадей – от 2 тыс. долларов за квадратный метр, в центральной части Петербурга – 45 тыс. долларов, на Невском проспекте цена предложения может достигать 25 тыс. долларов за квадратный метр торговых площадей. По словам генерального директора «Марис Пропертиз» Бориса Мошенского, хотя цены продаж на нежилую недвижимость росли, но все-таки меньше, чем на жилье. Особенно заметно подросли цены на встроенные нежилые помещения, расположенные в жилых комплексах. Впрочем, есть и противоположные мнения. Например, генеральный директор Colliers International в Петербурге Борис Юшенков полагает, что ажиотаж на рынке жилья слабо повлиял на коммерческий сектор. Во всяком случае, на сделках, которые проводила компания Colliers, это не отразилось вообще никак.
По данным компании Praktis CB, по состоянию на сентябрь 2006 года объем офисных (арендопригодных) площадей в бизнес-центрах Петербурга составлял 1,37 млн кв. м. Только в третьем квартале заработали 10 бизнесцентров класса «А» и «В» с арендопригодной площадью 53,6 тыс. кв. м. Весь объем рынка аренды офисных площадей к концу 2006 года может составить 1,4 млн кв. м.
«Емкость рынка немалая, но это – палка о двух концах», – говорит Борис Мошенский. Ежегодно арендные ставки растут на 710%. Уловив интерес инвесторов к покупке готового бизнеса, менеджмент ряда бизнес-центров начинает поднимать арендную плату. На интересных объектах ставки могут быть на 20% выше среднерыночного показателя. При этом большинство владельцев бизнес-центров ориентируется на крупных арендаторов, снимающих 300500 кв. м, и не желают дробить площади: лишние перегородки «съедают» полезную площадь и, следовательно, уменьшают доход. Многие небольшие компании, арендующие менее 200 кв. м, пытаются найти себе новое пристанище. Однако, несмотря на значительные объемы ввода новых площадей, найти помещения размером 50200 кв. м крайне сложно. Который год спрос на офисы такого размера остается неудовлетворенным. Кроме того, на рынке по-прежнему не хватает отдельно стоящих зданий площадью 14 тыс. кв. м.
Норма капитализации в торговых комплексах (ТК) постепенно уменьшается, так как растут расходы на эксплуатацию, увеличивается себестоимость строительства, заработная плата персонала и т.д., отмечает Борис Юшенков. При этом рост арендных ставок происходит несколько медленнее. Нередко – лишь на величину инфляции. Кроме того, прежде при заключении договоров аренды владелец ТК брал дополнительный «вступительный взнос» в размере годовой арендной ставки. Теперь арен
Автомобили
Мода и стиль
