Представим себе ситуацию: компания - владелец коммерческой недвижимости решила продать свою собственность, с тем, чтобы остаться в ней на правах арендатора. На первый взгляд такая ситуация может показаться абсурдной. И, тем не менее, в странах, где рынок недвижимости достаточно развит, это происходит довольно часто и носит название обратной аренды.

Москва, как известно, не желает отставать от европейской моды...

Поэтому сегодня о хитроумном бизнесе - аренде у "самого себя" - стали поговаривать все чаще, хотя и со здоровой долей недоверия.

На самом деле ничего необычного и экстравагантного в обратной аренде нет. Просто существуют ситуации, когда содержать помещение и оставлять его на своем балансе не выгодно. Конечно, подавляющее большинство российских предпринимателей удивленно разведут руками… Мол, скорее наоборот, в связи с растущими арендными ставками, снимать офис или склад крайне накладно. И те, кто может себе позволить, не задумываясь приобретает помещение в собственность. И окажутся не совсем правы. Для подтверждения этого можно привести несколько характерных преимуществ обратной аренды.

- Снятие с себя лишней нагрузки

Бизнес ряда фирм строится совершенно на далеких от недвижимости ценностях. То есть далеко не все компании желают использовать помещение, собственником которого они являются, в коммерческих целях. Объект недвижимости требует к себе постоянного внимания: взаимоотношение с обслуживающими организациями, поддерживающий ремонт, охрана и пр. Продажа недвижимости позволяет компании сконцентрироваться на основном бизнесе.

- Привлекательность балансового отчета

Долговые обязательства на недвижимость отражаются в пассиве. Продажа позволяет убрать расходную статью из баланса и сделать финансовый отчет более кредитоспособным, иными словами, поднять кредитный рейтинг компании.

- Экономичное финансирование

Поскольку обратная аренда является средством забалансового пополнения бюджета, (что, как уже было рассмотрено выше, повышает кредитный рейтинг), то, благодаря этому бюджету, финансирование такой компании (или инвестирование в нее) оказывается экономически целесообразным.

- Выгодные условия аренды

Как правило, арендная ставка для бывшего собственника определяется новым владельцем ниже среднерыночной и ниже процентной ставки по ипотечному кредиту, поэтому в ряде случаев покупать в кредит и потом, получив права собственника, выплачивать долг менее выгодно, чем арендовать. Так что лучше переуступить кредитные долги новому владельцу.

- Уход от налогов

Сумма арендных платежей не входит в общий налогооблагаемый доход, в то время, как владелец недвижимости обязан платить налог на собственность. Даже при оплате ипотечного кредита в налогооблагаемую базу не входит только процентная ставка, но не сам кредит.

Проводя параллель между арендатором и новым собственником нельзя не отметить преимущества последнего.

Выгоды для инвесторов (покупателей)

- Финансовый доход

Компания, специализирующаяся на сдаче недвижимости и выкупившая коммерческую площадь получает выгоду от сделки, в этом заключен смысл ее деятельности. Недвижимость инвестиционного класса на развитых рынках обычно сдается в долгосрочную аренду, как правило, с фиксированной, регулярно повышающейся арендной ставкой. Поскольку арендатор связан прочными договорными обязательствами, арендодатель при минимальном уровне риска получает стабильный гарантированный доход. Кроме того, с течением времени стоимость недвижимости повышается и капитал инвестора (приобретенная им площадь) растет в цене.

- Дифференцированность арендных платежей

В зависимости от общей экономической ситуации и конъюнктуры рынка арендные платежи могут включать в себя операционные расходы или наоборот находится в ведении арендатора, который обеспечивает их полное погашение.

- Выход на открытый рынок

При условии надежности арендатора и соблюдении им сроков обязательных выплат, покупатель имеет возможность выпустить ценную бумагу, обеспеченную денежными средствами, поступающими в виде арендной платы.

Казалось бы, "обратная аренда" позволяет заработать покупателю и снизить расходы продавцу. Почему же тогда к такому виду сделок обращаются только теперь - и это только в Москве, и при этом крайне настороженно. Другие российские города вообще не слышали о подобном!

Разумеется основная причина - в нестабильности рынка аренды и неоправданном росте арендных ставок. На Западе доход в 5-7% считается нормальным. У нас - крайне низким. Причем, увеличение ставки не привязано к уровню ежегодной инфляции (хотя в нашей стране ее обязательно нужно учитывать), а вызвано образованным зачастую искусственно дефицитом и стремлением к суперприбыли компаний-монополистов, за которыми подтягиваются все остальные.

Еще дело в привычке. Тот, кто пережил советский период, хочет как можно сильнее почувствовать вкус частной собственности. Кроме того, влияет "незрелость" рынка. Будем откровенны: еще 4-5 лет назад криминал на рынке недвижимости был настолько серьезным, что даже простейшие сделки проводились в атмосфере повышенного риска. Сегодня ситуация другая, но для массового внедрения "обратной аренды" должно пройти еще какое-то время (сложно сказать как много). Вполне возможно, что уже в скором будущем возрастут ставки капитализации, увеличится уровень стабильности, проснется новый коммерческий интерес к "обратной аренде", как к заманчивому финансовому инструменту. А почему бы и нет? Не вечно же нам видеть в партнерах - злоумышленников, а в Москве сборище нечистоплотных коммерсантов, пора уже посмотреть на рынок, как на вполне сформировавшуюся органичную и жизнеспособную структуру.

Алексей ТрембицкийЛичные Деньги