Приобретая недвижимость, покупатель должен помнить: как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор, оформляющие сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена бывшими собственниками.
 
По статистике каждый сотый владелец лишается своих прав по причинам, от него не зависящим.
 
Самый большой процент конфликтов на рынке жилья вызывают споры о недействительности сделок. За последние несколько лет структура причин споров по правам собственности сильно изменилась. Ушли в прошлое иски, связанные с дефектами при приватизации, распространенные в начале девяностых, меньше стало мошенничества и откровенного криминала. Это с одной стороны. С другой — сам рынок жилья сильно вырос, выросла масса недвижимости, обращаемая на рынке. Существенно увеличилась доля квартир с «историей» перехода прав собственности, то есть прошедших через несколько сделок. В Москве и области число ежегодно совершаемых сделок с недвижимостью перевалило за сотню тысяч. Стало больше квартир с изъянами в «истории», которые потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.
 
Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний владелец. Принятая в прошлом году дополнительная статья к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего хозяина. Даже если эта статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит одного миллиона рублей.
 
На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости. Прежде всего это риелторы, которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. Затем нотариусы, удостоверяющие сделку. И, наконец, государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.
 
В перечень риелторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки и предоставление гарантий этой проверки.
 
Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты (она включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках с недвижимостью, а также поиск данных о пользователях жилья) основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе. Агент практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия неучтенных прав на квартиру какихлибо лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно зафиксировать в документах или выявить при личных встречах, — скажем, что сделка была совершена под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа сотрудников организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работников органов внутренних дел или нотариусов. Более того, само мнение риелтора о законности сделки может быть ошибочным. В то же время не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны стать основанием для прекращения права собственности клиента.
 
По законодательству маклер несет ответственность за просрочку и оказание некачественных услуг. Поэтому в случае лишения клиента права собственности на приобретенную недвижимость риелтор не обязан возмещать ему стоимость жилья. В лучшем случае ответственность агента выразится в возвращении полученного вознаграждения и уплаты штрафа.
 
Более того, риелтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какогото времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами. У маклера нет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда. Одно время некоторые крупные риелторские компании широко внедряли так называемые гарантийные обязательства, в которых провозглашалась гарантия юридической чистоты сделки и финансовой защиты. Однако эта гарантия относилась только к последней сделке и не покрывала риски в «истории» квартиры. В последнее время наблюдается отход от подобной практики и возрастающий интерес агентов к так называемому страхованию титула, то есть страхованию права собственности.
 
Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у маклера, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к риелтору о возмещении причиненных им убытков. Дело в том, что на практике при оспаривании сделки сторонами спора являются продавец и покупатель. А для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, по которому агента обязывают возместить убытки, причиненные клиенту. Когда спорят продавец и покупатель, маклер не является стороной в деле. Этим полис страхования профессиональной ответственности риелторов отличается от такого вида страхования, как страхование конкретной сделки, а именно — права собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье.
 
При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые нотариус проверить не в состоянии. Так, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших собственников или пользователей. То есть проверке подлежат лишь права продавца. В то же время у нотариусов нет возможности доподлинно установить права супругов на общую собственность, что имеет значение для правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие или наличие соответствующего штампа в паспорте не может служить доказательством того, что человек в браке не состоит, или наоборот.
 
Кроме того, при выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, — о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, а также неправоспособным юридическим лицом считается основанием для признания сделки недействительной.
 
Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не может знать) служит основанием для недействительности сделки.
 
При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона устанавливают законность лишь последней сделки, причем в определенных пределах.
 
Исходя из вышесказанного можно сделать следующий вывод: нотариус не является гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки вследствие вынесения судом решения о признании удостоверенной им сделки недействительной практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.
 
Завершающая стадия совершения сделки — государственная регистрация сделки и прав на недвижимость.
 
Порядок государственной регистрации не предусматривает обязанности сбора сведений, подтверждающих отсутствие какихлибо прав на жилье у треть