В отношениях, связанных с поднаймом, субарендатор зачастую оказывается в самом невыгодном положении. Судьба его договора зависит не только от субарендодателя, но и от собственника имущества. Сегодня мы поговорим о правах и обязанностях субарендатора и рассмотрим, что нужно сделать до заключения договора и каким образом можно выйти из неприятных ситуаций.
 
С заключением договора о поднайме арендатор становится вторичным арендодателем, но он попрежнему является полноправным участником первичного соглашения о найме. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.
 
Воля собственника
 
По общему правилу сдавать имущество в поднаем арендатор вправе только с согласия собственника (или уполномоченного им лица). Этого (за некоторыми исключениями) требует закон. Согласие на субаренду необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение арендатора. На практике большинство договоров аренды имущества уже содержат условие о поднайме. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать имущество, в других — разрешает, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. В третьих договорах собственник заранее дает добро на суб­аренду (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет пользователю право самостоятельно определять ее условия и выбирать субарендаторов. Но и тут последним нужно быть осторожными. Может оказаться, что в основном соглашении содержатся противоречивые указания.
 
Пример. Две стороны, ООО (собственник) и ПБОЮЛ, заключили договор на аренду торговой недвижимости. Предприниматель получил право «…по своему усмотрению сдавать это помещение или его часть в субаренду третьим лицам». Но одновременно осторожный арендодатель настоял, чтобы все соглашения поднайма подавали визировать его руководителю. На договорах следовало проставлять слово «согласен», дату, подпись директора (с расшифровкой), печать ООО.
 
Несколько лет стороны добросовестно исполняли условия договора аренды. Предприниматель не допускал задолженности по внесению платы, по необходимости производил за свой счет косметический ремонт помещений и периодически сдавал торговые площади в поднаем. Директор ООО, у которого не возникало нареканий к аккуратному пользователю, не глядя и без проволочек подписывал соглашения о субаренде. Видя такой формальный подход, арендатор перестал представлять ООО договоры.
 
Но однажды крупная коммерческая структура предложила ООО выкупить торговые площади. Главным ее условием было отсутствие обременений. И ООО обратилось к ПБОЮЛ с просьбой о досрочном расторжении договора и даже согласилось выплатить небольшую компенсацию. Но «обременение» не прониклось проблемами арендодателя и на просьбу ответило отказом. Перед руководством ООО встал вопрос о том, как устранить помеху в выгодной сделке. Тогда и вспомнили о субарендных договорах.
 
Представители ООО обратились в суд с иском к ПБОЮЛ о расторжении договора аренды. Они указали, что предприниматель без их согласия сдает помещения в поднаем. Он же сослался на пункт договора, который дает ему право без согласия собственника заключать договоры субаренды. Но суд встал на сторону арендодателя и удовлетворил его иск, посчитав, что необходимость получить такое согласие всетаки была предусмотрена в основном договоре. Ведь договоры субаренды следовало подписывать руководителю ООО. Отсутствие визы на нескольких из них было расценено как свидетельство того, что арендодатель не дал своего согласия на поднаем, а значит, предприниматель нарушил договор аренды.
 
В данном случае пострадали интересы не только арендатора, но и нескольких субарендаторов, поскольку те понесли значительные убытки. Ведь им пришлось срочно сворачивать торговлю, вывозить товар и в пожарном порядке искать другие помещения. Независимо от того, дал собственник априори согласие на поднаем или нет, стороны субарендного соглашения могут действовать только в рамках основного договора аренды.
 
О сроках
 
Сразу оговорим, что соглашение поднайма не может быть заключено на срок, превышающий период действия договора аренды. Потенциальным субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения о сроках его действия и возможностях досрочного расторжения. Кроме того, ограничение по времени поднайма может содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.
 
Недобросовестные арендаторы способны намеренно ввести потенциального субарендатора в заблуждение относительно условий и сроков основного и (или) дополнительного договора. Тогда в производных соглашениях не учитываются указания собственника. Например, он установил, что предельный срок поднайма — год, а в субарендном договоре было указано другое время — два года. Но это положение недействительно, а значит, соглашение будет работать только в пределах года. К окончанию этого срока субарендатор обязан вернуть имущество или заключить новый договор.
 
Чтобы не оказаться заложником ситуации, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с текстом основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на поднаем. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.
 
При изучении упомянутых выше документов порой удается выяснить, что субарендодатель грубо нарушает какието положения договора аренды (использует имущество не по назначению и пр.). Следовательно, есть риск досрочного расторжения договора по инициативе собственника (его представителя). Кроме того, даже если в отношении арендатора нет какихто особых ограничений, они могут быть введены специально для субарендатора, и об этом необходимо знать заранее.
 
В целом к субарендным соглашениям применяют правила о договорах аренды, в том числе по срокам, если, конечно, иное не установлено законодательными или другими правовыми актами. Когда собственник (его представитель) дает согласие на поднаем, он не всегда оговаривает в документах предельный срок субаренды, и тогда тот определяется субарендодателем. Последний вправе возобновлять такие соглашения в пределах срока основного договора, не спрашивая разрешения собственника.
 
Затронем еще одну проблему: что делать, если основной договор расторгнут досрочно, ведь это влечет за собой прекращение дополнительного. Как поступить добросовестному суб­арендатору, который желает еще какоето время распоряжаться имуществом, полученным в поднаем? Если он неукоснительно соблюдал условия соглашения и может подтвердить это документально, у него есть преимущественное право на заключение с собственником договора аренды (в пределах оставшегося срока субаренды) в отношении имущества, которым он ранее пользовался. Причем в данном случае субарендатор вправе требовать, в том числе в судебном порядке, чтобы условия нового соглашения соответствовали условиям прекращенного договора аренды (хотя стороны могут достичь какихто принципиально новых соглашений и существенно изменить условия сделки).
 
Кстати, по закону арендатор и арендодатель вправе заранее предусмотреть возможность того, что при расторжении основного договора заключенные в соответствии с ним суб­арендные соглашения будут переведены в арендные. В данном случае интересы субарендатора лучше защищены, но ему не помешает заранее выяснить регламент этой процедуры. Впрочем, зачастую при расторжении основных договоров у субарендодателя нет никаких шансов на продолжение поднайма или на наем — например, если собственник (бывший субарендодат