Жилищно-коммунальная реформа фактически разделяет жителей дома на два лагеря. В первом оказываются владельцы жилплощади, а во втором наниматели. Отношение к собственности у этих групп людей разное, поэтому сохранить добрые соседские отношения между жильцами не так-то просто.

С момента перехода на новые формы управления, согласно жилищно-коммунальной реформе (ЖКХ) люди, занимающие социальное жилье, лишаются возможности влиять на дальнейшую судьбу дома. Это проявляется уже в самом начале – с общего собрания, на котором квартиросъемщики фактически лишены права голоса. Теоретически от их имени должны выступать представители местной власти (например, уполномоченные люди из муниципалитета), но в действительности их присутствие чаще всего носит чисто формальный характер. А в ряде случаев от местной администрации никто и не приходит. Поэтому принятие всех вопросов происходит по большинству голосов присутствующих собственников. В свою очередь «социальщики», ощущая свою малочисленность и бесправность, также не уделяют внимания тому, что происходит с их домом.

Допустим, что проживающих в социальных квартирах 5-7 семей, а всего в доме 120 квартир или даже больше. В этом случае вряд ли кто-нибудь обратит внимание на «бесправное» мнение, хотя оно может быть крайне ценным. При этом особой вражды не произойдет – «весовые» категории не те. А вот если социальных квартир 40 из 120, то есть треть... Тогда это уже сила, которую нельзя не учитывать. И вот простой пример. Собственники желают огородить забором придомовую территорию. Разумеется, на это нужны средства.

Предположим, требуется собрать по $100 с каждой из 120 квартир. При этом собственники проголосовали «за» единогласно. Наниматели возмущены, так как, по их мнению, забор – не самое важное, и они не готовы выложить за него названную сумму. Возникает конфликтная ситуация. Потому что собственники тоже не готовы платить больше $100 – за себя, да еще за соседа-нанимателя. Хотя все прекрасно понимают, что с установкой забора, будет спокойнее оставлять автомобиль возле дома, маленькие дети не выбегут на проезжую часть, да и праздно шатающихся людей во дворе сразу станет меньше.

Идем дальше. С образованием товарищества собственников жилья (ТСЖ) приходится перезаключать договора с обслуживающими организациями. В итоге могут повыситься расходы, например на вывоз мусора и уборку территории (да вообще, на все, что угодно). Наниматели тут же встают в позу. Мол, мы всегда платили меньше, давайте перейдем на обслуживание в бывшую организация, забывая, правда, что бывшая организация ничего толком не делала, а с момента вступления в силу ЖКХ может запросто поменять свою форму собственности и подтянуть свои расценки к рыночным. Так или иначе, но недовольство между людьми растет. Хотя по закону меньшинство подчиняется большинству.

Возникает своего рода классовая борьба. Причем, изначальное взаимное недолюбливание запросто может перерасти в серьезную конфликтную ситуацию. «Жирненькое большинство» тоже недовольно «хитренькими бедняками». А почему это наниматели не воспользуются своим правом приватизации? Может быть, хотят еще кого-то прописать к себе, а потом получить на халяву вместо одной квартиры две? Или приватизируют свое жилье, когда мы все благоустроим в доме, а они придут на готовенькое?

Конечно, причин, по которым квартиросъемщики до сих пор не воспользовались своим бесплатным правом приватизации, может быть великое множество. Возможны и корыстные причины, но могут быть и вполне прозаические – люди, живущие от зарплаты до зарплаты (или от пенсии до пенсии) просто боятся не справиться с оплатой налога на собственность или с расходами, исходящими от того же ТСЖ. Под крылом государственного арендодателя им спокойнее.

Подобных ситуаций, четко прорисовывающих неравноправие жителей, может быть сколько угодно. Но все-таки это не означает, что нельзя избежать конфликтов. Предположим, в старом доме необходимо провести ремонт окон и подоконников на лестничной клетке. То, что это требует дополнительных средств объяснять не надо. Самостоятельно по доброте душевной тоже никто такого рода ремонтом заниматься не будет. Но и рассчитывать на «толстый» кошелек собственника нежелательно. Тогда имеет смысл поставить вопрос на общем собрании о том, чтобы наниматели обратились в муниципалитет (районную администрацию) с просьбой о субсидировании. Возможно, арендодатель пойдет на это. По крайней мере, в законе прописана правомерность такой помощи.

Также, во избежание непонимания между собственниками и нанимателями, необходимо обязательно приглашать «условно бесправных» на все собрания и выслушивать их мнения, а также отвечать на возникающие вопросы. Это, уже не говоря о том, что о каждом проводимом общем собрании необходимо оповещать уполномоченных лиц из органов местной администрации. Таково требование закона. А в случае их неявки, можно во-первых, объяснять нанимателям важность обсуждаемых вопросов и значимость присутствия всех лиц, проживающих в доме, а во-вторых, уведомить местный орган власти о том, что никто из его представителей не удосужился посетить собрание (с намеком на подозрение о наплевательском отношении к принадлежащей им жилой площади, чтобы в другой раз приходили все-таки).

В случаях, когда нужно провести определенные работы по ремонту общих площадей или оборудования, а также благоустройству придомовой территории ряд нанимателей, заинтересованных в проведении таких работ, но не имеющих возможности оказать материальное содействие могут оказаться более чем полезными, например, применив свои навыки на деле. В таком случае, можно сократить количество наемных специалистов, в частности рабочих. Таким образом, каждый в состоянии внести посильный вклад в общее дело и при этом все останутся довольны. Представим, что кто-то сделает профессиональный чертеж, кто-то сможет составить в должном объеме техническую документацию, а кто-нибудь сможет постоять в очередях и соберет все необходимые подписи (вот уж, воистину непростая задача). Тот же ТСЖ сможет сэкономить на этих расходах и вот уже объем необходимых общих денежных трат снижается.

Разумеется, подобные вопросы следует решать только на добровольной основе, без каких бы то ни было принуждений и с обязательным согласием будущего исполнителя. А в случае неоднозначных и спорных моментов не стесняться обращаться за помощью к юристу. Возможно, после юридической консультации придется внести некоторые добавления в Устав или другие нормативные документы, но это лучше, чем постоянно сталкиваться с той же самой проблемой и, что совсем неприятно, обращаться в суд.

В случае нехватки средств и невозможности собрать сразу большую сумму с жильцов ТСЖ и УК вправе получить ссуду в банке. Однако, нужно помнить о возврате долга и процентов по нему. Наверняка для погашения банковской задолженности придется увеличивать размер кварплаты. Поэтому такие решения можно принимать только после согласия подавляющего числа жителей дома (в том числе и нанимателей).

Вообще все вопросы связанные с интересами жителей надо решать открыто и сообща, идя друг другу навстречу и не боясь компромиссов. Как бы ни банально это звучало, но именно такая форма управления не только поможет выжить в сложный период, но и приведет к успеху.

Алексей ТрембицкийЛичные Деньги