Ни для кого не секрет, что цены на столичное жилье за последние месяцы достигли небывалых высот. Однако риэлторы отмечают, что спрос на квартиры в Москве не ослабевает, а иногда даже опережает предложение. Чем именно руководствуются люди, приобретая квартиры? В разговорах с покупателями можно услышать очень разные мнения.

Одних больше всего интересует расположение дома, другим важна площадь квартиры, третьим — планировка, для четвертых на первом месте — безопасность и однородная социальная среда. Естественно, практически каждого покупателя волнует цена. По словам руководителя отделения «Киевское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ларисы Харебовой, только 10% граждан могут позволить себе произнести фразу: «Цена меня не волнует, главное — чтобы нравилось».

Одинаковые дома — однотипные решения

Собираясь приобрести квартиру, большинство потенциальных покупателей размышляют над двумя основными вопросами: где хочется жить и сколько это стоит? Впрочем, ключевым все-таки является фактор стоимости. Только после определения бюджета покупки человек начинает обдумывать требования к квартире. Как правило, покупателя в первую очередь заботит транспортная доступность дома и планировка квартиры, качество будущей квартиры и ее площадь интересуют меньше.
Небольшой выбор стратегий поведения, которые свойственны покупателям на рынке московских квартир, объясняется тем, что у них недостаточно опыта в обращении с капиталами, а цены на недвижимость высоки. Однако постепенно будущие собственники комфортного жилья становятся более продвинутыми.

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Наталья Кирпиченко отмечает интересную особенность, подчеркивающую менталитет российских покупателей недвижимости, — это их желание приобрести то же, что и другие. Копирование чужих решений позволяет потребителю думать, что он делает правильный выбор. Принцип «хочу как у соседа» выгоден столичным компаниям, возводящим однотипные многоквартирные дома. Впрочем, еще вопрос, где причина, а где следствие: не возникает ли это стадное чувство потому, что на рынке есть только одинаковые дома и весьма ограниченное число выигрышных вариантов.

Где-нибудь да что-нибудь

Каким бы однотипным ни было предложение квартир на столичном рынке недвижимости, выбирать потенциальным покупателям все же приходится: помимо новостроек существует еще и «вторичка». Специалисты риэлторских компаний видят критерии отбора немного по-разному, хотя в главном их мнения достаточно похожи.

Так, Л. Харебова делит покупателей на три группы. В первую входят граждане, для которых основным критерием подбора квартиры является цена. Они жестко ограничены в средствах — им нужна просто крыша над головой, не важно, что это будет и где.

Вторую группу составляют представители среднего класса, которые ищут квартиру обдуманно и целенаправленно. Их требования ранжируются следующим образом: самое важное — местоположение дома, затем следуют площадь квартиры, социальный состав соседей, цена. Также важны чистый подъезд и безопасность проживания. Из двух схожих домов такие покупатели зачастую выбирают тот, который визуально приятнее, если даже квартира в нем стоит несколько дороже.
Для третьей группы потребителей — людей обеспеченных и занимающих видное положение в обществе — главным становится такой критерий, как престиж, только потом оцениваются особенности самой квартиры и ее цена. В поиске жилья они ориентируются на поиск места, где проживают люди определенного социального статуса и финансового положения.

Специалисты компании «Сити-XXI век» считают, что подход покупателей к выбору жилья целесообразнее разделить на требования к квартирам эконом- и бизнес-класса и «элите». Для нижних ценовых сегментов наиболее важны такие критерии (по убыванию значимости), как цена объекта, планировка, расположение, инфраструктура района и транспортная доступность. Примечательно, что чем раньше приобретается квартира в строящемся доме, тем дешевле она обходится. «Компании-застройщики продают квартиры в новостройках дозированно, то есть первыми выставляются на рынок самые неликвидные квартиры, — говорит пресс-секретарь компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Всерьез говорить о нормальном выборе квартиры в этом случае крайне сложно: покупатель всего лишь берет то, что реально получить за минимальные деньги».

Предпочтения покупателей квартир бизнес-класса несколько отличаются от приведенных выше. Наиболее важными параметрами для них являются местоположение, цена квартиры, планировка, инфраструктура и социальная среда. Также при заключении сделки покупатели, считающиеся средним классом, обращают серьезное внимание на репутацию застройщика. Клиента, принимающего решение о покупке жилья, интересует целый комплекс сведений о компании: сколько лет она работает на рынке, сколько объектов построила, какие проекты реализует сейчас, аккредитована ли при профильном государственном департаменте, какие связи налажены с префектурами, управами и органами местного самоуправления, какова ее информационная открытость и репутация ее руководителя. Именно надежность застройщика становится для потенциального приобретателя квартиры едва ли не главным фактором при заключении сделки.
Для элитного сегмента наиболее значимы район расположения дома и его престижность, социальное окружение, планировка квартиры, общая площадь, инфраструктура и цена. Дорогую недвижимость для проживания выбирают люди, для которых имеют значение статусные вещи, в частности эксклюзивность дома, его архитектурная неповторимость. Кроме того, разные покупатели проявляют индивидуальные требования к недвижимости. Кому-то необходим панорамный вид на город, а кто-то предпочитает иметь под окнами тихий двор.

Чего хотят покупатели?

Если же говорить о неких усредненных предпочтениях большей части покупателей, то, по мнению Н. Кирпиченко, факторы, учитываемые ими при выборе жилья, можно расставить следующим образом (по уменьшению значимости):
— цена;
— местоположение;
— планировка;
— общая площадь;
— инфраструктура района (паркинги, магазины);
— близость метро;
— социальная среда;
— безопасность (видеонаблюдение, охрана);
— престижность.
Как несложно заметить, цена в этом списке занимает лидирующую позицию, а престижность стоит на последнем. При сегодняшних ценах на московские квартиры люди вынуждены покупать себе просто то, на что хватает денег. Основная часть покупателей не может позволить себе задумываться о таких нюансах, как архитектурный стиль дома, вид из окна и пр. Их интересуют сугубо функциональные аспекты.
При этом нельзя не отметить влияние ипотеки на требования к будущему жилью. «Ипотечные возможности несколько меняют приоритеты в пользу осознанного выбора именно той квартиры, которая реально нужна семье, — утверждает Н. Кирпиченко. — Фактор стоимости в таком случае становится практически последним. Это важно, поскольку человек создает себе условия жизни, руководствуясь активным принципом «я могу на это заработать», а не живет в ситуации «я могу себе это позволить».

Карен Багдасарян
Специалист управления новостроек ООО «Русский дом недвижимости»:
— Потребности и возможности у человека, собирающегося приобрести элитное жилье и у планирующего купить квартиру эконом-класса, совершенно разные, поэтому нужно провести дифференциацию покупателей недвижимости.

Для тех, кто покупает элитную недвижимость, ведущим параметром является качество будущей квартиры. Понятие «качество» многозначно: район, расположение дома в нем, место квартиры в доме, удачность планировки. Также важно качество материалов, используемых при строительстве, высокий уровень инженерных коммуникаций, наличие обширной инфраструктуры, охрана территории, однородность социальной среды, наличие парковки и экология района.

Покупатели жилья бизнес-класса предъявляют к своему будущему дому высокие требования, но для них стоимость квартиры и ее качество — паритетные позиции. Как правило, покупатели в этой категории выбирают монолитно-кирпичные дома с наземной или подземной парковкой.

Представителям этих двух групп требуется удобное транспортное сообщение, поэтому среди них так популярно западное направление, где пропускная способность дорог лучше, чем в других районах города.

Для покупателей жилья эконом-класса определяющим фактором является стоимость. Кроме того, им важна доступность общественного транспорта, особенно метро. При покупке такой квартиры будущие жильцы интересуются наличием отделки и стен-перегородок, пытаясь свести к минимуму расходы на будущий ремонт.

Нина Кузнецова
Генеральный директор ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:
— Сегодня налицо тенденция сокращения числа вводимых в эксплуатацию новых домов. По данным официальной статистики, рост объемов строительства за первые шесть месяцев этого года практически близок к нулю. В итоге предложение на первичном рынке не поднимается выше 20 тыс. объектов, что на 25–40% ниже уровня прошлого года.
В этой связи на рынке наблюдаются новые тенденции. К примеру, если в прошлом году около 40% квартир было реализовано на первичном рынке, а 60% — на вторичном, то теперь происходит перераспределение долей: вторичный рынок становится все более популярным.

В том числе и по этой причине в сегменте первичного рынка процент покупок сократился до 25–30%. Люди стремятся приобрести недвижимость сегодня, потому что в связи с ростом цен и уменьшением предложения для определенной категории покупателей многие варианты завтра, вероятно, окажутся просто недоступными по цене, а выбор из доступных будет не так велик.

Кроме того, приобретение квартиры в Москве по-прежнему расценивается многими покупателями как стабильное и гарантированное вложение инвестиций. Этот рынок, несмотря на то что темпы роста цен уже не так велики, до сих пор остается еще и наиболее ликвидным, даже с учетом серьезного риска, особенно в сегменте новостроек. Кроме того, ситуация подогревается и постоянным интересом к Москве со стороны жителей сырьевых регионов.

Антон КрафтовМ2 - Квадратный метр