Не все республики Советского Союза после его распада сумели справиться с возникшими экономическими, политическими и социальными проблемами. Казахстан является примером успешно развивающегося государства. Подъем экономики ведет к росту доходов граждан и позволяет решать многие социальные задачи, одна из которых — жилищное строительство. Она нашла свое отражение в Послании президента страны Нурсултана Назарбаева народу Казахстана, которое на ближайшие годы стало стратегией развития республики.
 
Законодательная база развития рынка жилья в Казахстане
  
Цель Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005–2007 годы — обеспечить доступность жилья широким слоям населения. А для этого требуется сбалансировать рынок как со стороны предложения, так и со стороны спроса; привлечь частные инвестиции и стимулировать развитие индивидуального строительства; развивать строительную индустрию и повышать доступность ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений для населения.
 
На жилищное строительство в 2005 году в Казахстане направлен 241 млрд тенге инвестиций (1 доллар США = 126 тенге. — Ред.), что в 1,6 раза больше, чем в 2004м. В эксплуатацию введено 5 млн кв. м общей площади жилья (в 1,8 раза больше, чем в 2004м). В этом году за счет всех источников финансирования ожидается ввод такого же объема жилой недвижимости. В январе — июне 2006 года построено 2,4 млн кв. м.
 
Рост объемов введенного жилья отмечен во всех регионах республики. Из общего объема на Астану приходится 22 %, Алматы — 12,2 %, Южно-Казахстанскую область — 15 %, Атыраускую — 8,5 %, Актюбинскую — 5,7 %, Алматинскую — 5,2 %. В Астане в 2005м введен в эксплуатацию 1,1 млн кв. м, что более чем в два раза превышает уровень 2004 года.
 
В своей жилищной политике Казахстан делает ставку на развитие прогрессивных форм кредитования, что во многом созвучно установкам российских реформ. По прогнозам, в результате реализации жилищной программы ипотекой смогут воспользоваться 49 тысяч семей, за три года будет построено более 12 млн кв. м общей площади жилья, повысится его комфортность.
 
В 2000 году Правительство Казахстана одобрило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования, которая и стала ключевым этапом государственной программы. Для справки: соотношение ипотечных кредитов к ВВП в развитых странах составляет порядка 40–60 %, в Казахстане — примерно 6–7 %, в России — менее 1 %.
 
Ежегодно рынок ипотеки в Казахстане увеличивается в три раза: в 2003 году он составил 100 млн долл., в 2004-м —
350 млн, в 2005-м — около 1 млрд. То есть уже 30 % всех сделок с недвижимостью проходило с помощью ипотеки. Для сравнения: в России этот показатель — приблизительно 4,5 %.
 
В Казахстане развита система рефинансирования ипотечных кредитов. Эту деятельность осуществляет ЗАО «Казахстанская ипотечная компания», приобретая права требований по ипотечным кредитам у банков второго уровня (в России аналогичную функцию выполняет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК). На этапе, когда недостаточно хорошо работают механизмы секьюритизации, рефинансирование играет важную роль на ипотечном рынке.
 
Вместе с тем закон «О секьюритизации» в Казахстане принят. Документ регулирует отношения, цель которых — финансирование проектов путем уступки прав требования через выпуск облигаций. Также принят закон «О кредитных бюро и формировании кредитных историй», регламентирующий деятельность подобных организаций. Немаловажную роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Она направлена на разделение кредитных рисков между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты. В 2003 году создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов, с помощью которого обеспечивается покрытие 50 % кредитных рисков в течение всего срока кредита.
 
Жилищные строительные сбережения в Казахстане
 
Одновременно с банковскими формами ипотечного кредитования в Казахстане развивается система жилищных сбережений. Это еще один способ финансирования строительства жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений (в настоящее время они должны составлять не менее 50 % от стоимости жилья) в целях получения займа для приобретения квартиры.
 
Система жилищных строительных сбережений по большей части предназначена для граждан, не имеющих достаточных средств для внесения первоначального взноса при получении ипотечного кредита в банках второго уровня, но получающих стабильный доход. Основное условие развития такой системы — привлечение новых вкладчиков, за счет которых выделяют деньги участникам, накопившим минимально необходимый объем вклада. По закону при участии в системе жилье можно приобрести не ранее чем через три года после начала осуществления вкладов. Весь этот период необходимо ежемесячно откладывать некую оговоренную сумму. В свою очередь государство выплачивает ежегодную премию на вклады — 20 % от накопленного.
 
Конечно, долгие сроки накопления в условиях растущих цен на недвижимость являются существенным недостатком системы: займ нельзя получить раньше, чем собрана определенная сумма; нет индексации вкладов по инфляции. Однако конкуренции сберегательной системы и ипотеки нет, поскольку эти два механизма имеют принципиальные различия. Ипотека позволяет сразу решить проблему жилья и рассчитываться в течение 10–15 лет. При этом клиент должен располагать какимито средствами для первоначального взноса. Сберегательная система решает квартирный вопрос через пять—семь лет, но тут не нужен первоначальный взнос.
 
Для внедрения системы в 2000 году был принят соответствующий закон, а в 2003 году создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» со стопроцентным участием государства в уставном капитале. Данной системой предположительно смогут воспользоваться в перспективе по меньшей мере 100 тыс. вклад-чиков.
 
Доступное, социальное и индивидуальное жилье
 
Решение жилищных проблем социально незащищенных категорий граждан Казахстана, перед которыми государство имеет определенные обязательства, — прерогатива местных исполнительных органов. Государственную коммунальную недвижимость социально защищаемым гражданам предоставляют без права ее приватизации.
 
Остальные категории населения приобретают квартиры в собственность с использованием рыночных механизмов. Но и в этом случае государство оказывает поддержку. За счет государственных средств по проектам, согласованным с Министерством индустрии и торговли, возводят недорогое и доступное жилье стоимостью не более 350 долл. за кв. м. Для строительства жилья местным органам власти выделяют кредиты из республиканского бюджета по нулевой ставке вознаграждения (без процентов).
 
Правда, цены этих квартир приходится корректировать. Дело в том, что в самом начале реализации жилищной программы 350 долл. за 1 кв. м были реальной цифрой, фактическая стоимость «квадрата» во многих регионах оказывалась и ниже. Теперь же подорожали строительные материалы и многое другое, поэтому намечено пересмотреть и цены на жилье. Например, в Астане стоимость квадратного метра может быть установлена в рамках 445 долл., в Алматы — 440, в Таразе — 320 долл.
 
Население выкупает доступную недвижимость преимущественно посредством ипотечного кредитования или за счет кредитов жилищных строительных сберегательных банков. Приоритетное право покупки имеют молодые семьи с детьми, работники государственных органов и учреждений, работники государственных предприятий социальной сферы.
 
По состоянию на июль 2006 года на получение жилья по госпрограмме поступило 55,8 тыс. заявлений, при этом платежеспособность подт