В столице насчитывается более 120 000 землепользователей, на сегодняшний день заключено около 70 000 договоров аренды, растет число арендаторов и пользователей, готовых оформить землю в собственность. Вокруг распределения земельных участков кипят нешуточные страсти. “В Москве вопрос регулирования земельных отношений очень сложный, потому что интерес к московской земле запредельный”, — признается Виктор Дамурчиев, руководитель Департамента земельных ресурсов, министр правительства Москвы.

— Сколько сейчас на территории города насчитывается частных землевладений, принадлежащих физическим лицам?

— Сейчас в Москве 24 человека являются владельцами земельных участков под частными домами. Однако в настоящее время процесс приватизации земли набирает обороты. На сегодняшний день от частных домовладельцев мы имеем еще 136 обращений, можно ожидать, что более 70% из них будут удовлетворены. По остальным не может быть принято положительное решение. Причина в том, что на одних участках не оформлены права на застройку, на других присутствуют элементы самостроя или же сами строения находятся в “красных линиях” и т. д. Хочу особо подчеркнуть: мы готовы оформлять участки в собственность всем желающим, если, конечно, нет обременений на землю. Всего в городе около 6500 частных домов.

— По данным вашего департамента, в настоящее время в Москве 385 участков оформлено в собственность как юридических, так и физических лиц. Почему так мало? Арендаторы и пользователи земельных участков не спешат обзавестись собственностью?

— Причины разные. Отчасти дело в самих арендаторах и пользователях. Кроме того, признаюсь, механизм оформления земли в собственность на самом деле непростой. Пока он еще на федеральном уровне с учетом предложений города до конца законодательно не отрегулирован. Мы сейчас как раз ждем изменений по той схеме кадастровой стоимости земли, которую мы согласовали, и надеемся, что обращений станет больше.

— Недавно принят закон о “дачной амнистии”, коснется ли он московских земель?

— Закон будет действовать на всей территории РФ без исключения. В Москве дач немного, и в тех случаях, когда они построены были без отступления от действующих нормативов, мы не просто идем навстречу, мы еще и помогаем заявителю собрать документы в режиме одного окна. Из 24 собственников, о которых я уже говорил, у семи документы были не в полном порядке, были даже самовольные строения. Но люди подошли к решению вопроса достаточно трезво, разумно, они согласились с тем, что надо привести участок в соответствие с разрешенным использованием. Сегодня они полноценные собственники и владельцы земли.

— Получается, что из 24 человек, ставших собственниками земли, в основном это были владельцы дач?

— Владельцы частных домов. Эти дома можно называть и дачами, потому что у кого-то из владельцев уже появилось второе жилье. Кстати, что касается того же Южного Бутова, с 1988-1990 гг. люди в поселке в основном были обеспечены жильем, но, воспользовавшись неразберихой и получив квартиры под переселение, кто-то умудрился каким-то образом остаться зарегистрированным в этих домах.

— На сегодняшний день в границах Москвы расположено 36 деревень. Какая судьба их ждет?

— То, что в правительстве Москвы уделяют внимание территориям деревень (принято постановление правительства Москвы № 150 “О комплексном развитии территорий упраздненных и существующих деревень, поселков и коллективных садов в границах г. Москвы”), говорит не о какой-то моде, а о жизненной необходимости. 108 000 га городской земли никоим образом не прирастают. В первую очередь город будем заниматься теми поселками, деревнями, где уже по генеральному плану готовы проекты планировок и где практически решены все вопросы, связанные с проектированием, финансированием и строительством. Город сконцентрировался на нескольких направлениях — это Молжаниново, поселок Внуково, Куркино и ряд других населенных пунктов. Разработана серьезная программа их развития до 2010 г. Допускаю, что за это время что-то может измениться, но корректировки обязательно будут вноситься законодательным образом.

— О какой компенсации для жителей деревень может идти речь? К примеру, в Южном Бутове город предлагал слишком низкую цену за землю, хотя ее рыночная стоимость в несколько раз выше.

— При определении размера компенсации отправной точкой является кадастровая стоимость земли. В Москве в полном объеме проведена кадастровая оценка и есть уже реперные точки, позволяющие нам с минимальной погрешностью принимать решения. В Южном Бутове кадастровая стоимости земли — 1100 руб. за 1 кв. м. Но кадастровая стоимость не есть цена, это точка отсчета, которая используется при определении цены. Поэтому разговоры о том, что 1 сотка земли в Бутове стоит $30 000-40 000, не соответствуют действительности. Максимальная цена, определяемая с помощью кадастровой стоимости, в Южном Бутове достигает $8500 за сотку. Но продавать там землю никто не собирается. В Южном Бутове будет строиться социальное жилье. Все жилые дома, школы, больницы там будут строиться за бюджетные деньги.

— Жители столичных деревень могут оформить свою землю в собственность?

— В тех местах, где это не противоречит генеральному плану Москвы, где участки не попадают в “красные линии” или в зону застройки. Из 6500 частных строений в 60-70% случаев эти решения могут быть положительными.

— Возможен ли механизм компенсации переселяемым землепользователям земельным участком?

— В конце июня во время встречи, которая проходила в Общественной палате, такой вариант тоже проговаривался и не исключался. Главное — дать возможность построить то, что намечено генеральным планом.

— Каков механизм резервирования и под какие нужды идет резервирование земель городом?

— После принятия решений о резервировании земель на уровне правительства городская комиссия по землепользованию и застройке выполняет техническую работу, обеспечивая само это решение, и подготавливает соответствующие акты резервирования. Мы зарезервировали земли под всю существующую и проектируемую улично-дорожную сеть, под объекты социально-культурного и бытового назначения, полностью зарезервирован природный комплекс. Это означает, что на эти земли не может быть никаких поползновений с целью освоения их под иные цели. И, конечно же, мы отслеживаем разрешенное использование выделенных в аренду земельных участков.

— Большинство производственных и коммерческих построек находится на землях, арендованных у города на 49 лет. Какие права и обязанности у арендаторов?

— Обязанности и права арендаторов строго обозначены в договоре аренды, который заключается с Департаментом земельных ресурсов. Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, соблюдать сроки строительства, своевременно платить арендные платежи, допускать на участок представителей органов государственного контроля — земельную инспекцию, госсанэпидемнадзор, пожарных. При наличии ограничений, обременений, например наземных или подземных коммуникаций, строго соблюдать режим использования земельного участка, не допускать действий, ведущих к ухудшению экологической обстановки, не нарушать права смежных землепользователей и т. д. Любое из этих нарушений может повлечь расторжение договора аренды. Согласно действующему законодательству односторонне можно расторгнуть договор только через суд. Во внесудебном порядке — при взаимном согласии сторон.

Арендаторы наделены немалыми правами по использованию земельного участка. В частности, с согласия департамента арендатор имеет право совершать сделки с правами аренды: продать, переуступить, передать в залог, может сдать участок в субаренду. Кроме того, он имеет преимущественные права при заключении договора аренды на следующий срок — конечно, при отсутствии каких-либо градостроительных обременений.

— Москва разбита на 1596 кадастровых кварталов. Как новая технология оценки городской земли, разработанная вашим департаментом, скажется на арендных платежах?

— С 1 июля в соответствии с постановлением правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП по вновь заключаемым договорам аренды в городе начнет действовать новый порядок расчета арендных платежей на землю. Арендная плата, как и налог, будет рассчитываться в процентах от кадастровой стоимости конкретного участка. Для большинства арендаторов теперь арендная плата будет равна земельному налогу.

Общая тенденция следующая: по сравнению с действующей в настоящее время системой арендная плата растет в центре города меньше, чем на периферии. Поэтому для отдельных землепользователей, например промышленных предприятий внутри Третьего транспортного кольца, размер арендных платежей изменится незначительно. Так, размер арендной платы в соответствии с предлагаемым порядком за 1 кв. м в кадастровом квартале 77-01-01007 (в нем, например, расположен ЦУМ) для объекта торговли составит 885 руб. за 1 кв. м. Раньше было 691,4 руб. за 1 кв. м. В кадастровом квартале 77-05-11008 (это внутренняя сторона МКАД на пересечении с Каширским шоссе) придется платить 97,1 руб. за 1 кв. м, а до принятия постановления было 51,32 руб. за 1 кв. м. В промзоне около ст. м. “Нагатинская” для промышленных объектов соотношение размеров арендной платы при новом порядке исчисления и при действующем ранее составит 91,5 руб. за 1 кв. м и 84,8 руб. за 1 кв. м соответственно. В среднем арендная плата в центре города увеличится в 1,2 раза, в окраинных районах — в 1,5-1,7 раза.

Переход к новой системе исчисления арендных платежей будет постепенным, т. е. этот порядок начнет действовать со вновь заключаемых договоров аренды и с переоформления старых, срок действия которых истекает.

— Сколько придется платить членам ТСЖ, оформившим землю в аренду?

— Вопрос об арендных платежах для ТСЖ за земельные участки, занятые жилыми домами, утратил актуальность. В соответствии с законодательством собственникам помещений в многоквартирных домах земельные участки передаются в общую долевую собственность, что предполагает уплату земельного налога. Так, для ТСЖ в Черемушках в 80-квартирном четырехподъездном доме при условии, что дому будет принадлежать участок размером примерно 60 30 м, земельный налог составит около 350 руб. в год на квартиру. В районе ул. Нагорной земельный налог будет примерно 200 руб. на квартиру в год, в районе ст. м. “Автозаводская” — 195 руб. в год.

— Если участок оформлен в собственность ТСЖ, может ли он использоваться под нужды товарищества?

— Возводить новые строения нельзя, и функционировать этот участок может только в соответствии с разрешенным использованием под определенные цели, а именно под эксплуатацию, под детские площадки и парковки.

— А как определяется граница участка при оформлении его в общую долевую собственность ТСЖ?

— Определение границ — это самый сложный вопрос. Я уже говорил, что Москва имеет свою специфику. Если в западноевропейских

странах институт частной собственности складывался на протяжении столетий, соответственно развивалась архитектура, строились малоэтажные дома с замкнутыми дворами, то Москва застраивалась по генпланам, принятым после революции. И у нас была другая идеология и в строительстве, и в проектировании, и в архитектуре. Поэтому люди привыкли к тому, что дворы были всегда общими, они никогда не перегораживались. Мы на сегодняшний день испытываем серьезнейшие трудности даже при условии, что в ТСЖ все члены товарищества согласны с приватизацией занимаемых участков, но согласовать этот вопрос по прилегающим территориям зачастую не представляется возможным. Такие жалобы департамент получает ежемесячно.

Если кварталы застраиваются по новым проектам, то при определении границ участка мы руководствуемся существующими СНиПами и нормами. Если же межевание осуществляется в районах со сложившейся застройкой, то здесь приходится учитывать публичный интерес и согласовывать все вопросы со смежными землепользователями.

Формирование границ земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости делается на основе акта разрешенного использования или заключения Москомархитектуры. Учитываются градостроительные нормативы, действовавшие в период застройки территории, межевания. После того как наш департамент утверждает проекты межевания территорий, они являются основанием для формирования границ участка. В настоящее время в столице размежевано около 25% жилых территорий. Наибольшее количество объектов межевания выполнено в ЦАО, где выше плотность застройки. До конца 2007 г. процесс межевания будет завершен полностью на всей территории Москвы.

— Сколько нужно платить за межевание?

— Межевание жилых кварталов производится за счет городского бюджета, а для всех остальных эта услуга платная. Суммы платежей определяются объемом геодезических и иных работ.

— В каких пропорциях делится участок между двумя домами при оформлении в собственность?

— Пропорционально количеству квартир. Если двор общий, то границы устанавливается по внешнему периметру, а внутренняя часть находится в общем долевом пользовании.

— А если одни владельцы захотят оградить свой участок, а другие нет?

— Без согласия смежных землепользователей этого делать нельзя, и мы этого не допустим.

— А если сделают?

— В этом случае начинает работать государственная земельная инспекция, начинает работать закон. Департамент будет обращаться в суд, для того чтобы защитить смежных землепользователей от произвола тех соседей, которые злоупотребляют своими правами.

— Дело доходило до суда?

— До суда дело не доходило, как правило, все противоправные действия отслеживались и пресекались государственной земельной инспекцией на этапе попыток самовольного возведения каких-то ограждений. Но попытки такие были. Приведу пример. Рядом со зданием нашего департамента находится жилой дом, и буквально пять лет назад его жители попытались самовольно установить ограждение и отрезать проход с ул. Новокузнецкой на ул. Бахрушина. Но ничего из этого не вышло. Мы вынуждены были вмешаться. Сегодня у ТСЖ есть отведенная территория, согласованная, оформленная, имеется ограждение, которое никому не мешает.

— Может ли ТСЖ прирезать себе больше земли, чем положено для эксплуатации?

— Понятия “прирезать” нет, есть в земельном законодательстве понятие “самозахват”. Все зависит от того, какие у города планы на данную территорию. Если участок, на который претендует ТСЖ, не может использоваться как самостоятельный конкурсный, в том случае, когда он не может быть застроен, а у ТСЖ есть желание каким-то образом его благоустроить, мы его можем оформить за ТСЖ. Но, подчеркну, без права возведения капитальных строений.

— Какая процедура приема документов от членов ТСЖ при оформлении участка в собственность? Какие результаты прогнозируются по количеству оформленных участков в долевую собственность ТСЖ до конца года?

— По Жилищному кодексу предусмотрено, что для оформления земельного участка в собственность ТСЖ в наш департамент подается заявление от всех без исключения жильцов дома. Все они письменно должны выразить согласие. Но на практике получается так, что в многоквартирном доме по разным причинам не живет несколько человек. Формально надо получить и их согласие, потому что, если мы принимаем решение без учета обращений этих граждан, у них будет полное основание для обращения в суд и для обжалования этого решения. Суд признает такие сделки ничтожными. По ТСЖ мы рассчитываем, что до конца года выйдем на 250-300 земельных