Ростов-на-Дону — Новые бизнес-центры пополнят офисный рынок Ростова не ранее будущей весны. Сейчас предложение качественных офисных помещений ограничено. Повышение арендных ставок риэлторы ожидают не раньше следующего года, последние полтора года они остаются практически неизменными.
 
Ситуация на рынке офисных площадей стабильная и предсказуемая, отмечают опрошенные “Ведомостями” участники рынка. Качественных офисных площадей в Ростове по-прежнему мало: помещений класса А на рынке нет, а общий объем офисов классов В и С оценивается на уровне 350 000 кв. м, констатирует руководитель проектной группы отдела консультационных услуг C&W/S&R Сергей Мирский. По его словам, все существующее предложение условно можно разделить на три группы: реконструированные и переоборудованные жилые помещения площадью 30-60 кв. м; здания площадью 1000-10 000 кв. м, построенные или купленные компаниями для собственных потребностей; здания бывших НИИ, гостиниц и заводов площадью 2500-25 000 кв. м.

Пока на рынке не появилось ничего нового, соглашается специалист по коммерческой недвижимости АН “Квартал” Дмитрий Саркисьян. По его данным, в октябре-ноябре 2006 г. ожидается ввод в эксплуатацию бизнес-центра “Купеческий двор” на ул. Серафимовича (застройщик — СК “Плеяда”), остальные строящиеся объекты будут сданы не ранее весны 2007 г. “К концу этого года офисные площади будут вводиться только на бумаге, в лучшем случае помещения войдут в эксплуатацию через год”, — согласен специалист отдела коммерческой недвижимости компании “Терра” Игорь Барков. Он говорит, что “офисы сдаются без внутренней отделки, а ремонт требует времени и денег, поэтому арендаторы станут их заселять не раньше лета 2007 г.”.

Последние полтора года ставки аренды в существующих административных зданиях практически не менялись, говорит начальник отдела коммерческой недвижимости фирмы “Нирлан” Олег Воробьев. В новых центрах аренда офисов обходится дороже, так как качество помещений выше, но в целом не оказывает сильного влияния на средние ставки по городу, считает он.

В дефиците маленькие офисы — площадью 10-20 кв. м, говорит специалист по деловой аренде АН “Риэлти-центр” Алексей Руденко. Востребованы площади 50-150 кв. м под представительства компаний и дополнительные отделения банков, добавляет гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. В центре города подобные помещения, находящиеся около магистралей и пешеходных зон, сдаются по 1000-1300 руб. за 1 кв. м. В среднем арендная ставка на офисы в новых зданиях недалеко от центра доходит до 1000 руб. за 1 кв. м, в бывших НИИ — 650-700 руб. за 1 кв. м, добавляет Саркисьян. Чуть ниже ставки в спальных районах (Северный и Западный жилые массивы, Сельмаш) — 500-600 руб. за 1 кв. м, говорит Руденко. На окраинах можно найти офисы по 300-400 руб. за 1 кв. м, отмечает Воробьев.

Арендные ставки в строящихся бизнес-центрах класса В и В+ будут выше. Офисы в “Купеческом дворе” и Clover house на ул. Текучева (собственник — московская “РГС Недвижимость”), а также в бизнес-центре на пр-те Буденновском, 62 (собственник — ростовская компания “Гедон”), выставляются по цене $35-50 за 1 кв. м. Риэлторы скептически оценивают их перспективы быть арендованными по таким расценкам.

“По нашим оценкам, $35 за 1 кв. м — это максимальная ставка для ростовского рынка”, — отмечает Сосницкий. “Непонятно, на что они [собственники] рассчитывают”, — удивляется Саркисьян. Ориентироваться на московские и иностранные компании, которые приходят в регион, по его мнению, вряд ли стоит: такие компании предпочитают пока присматриваться к региональным рынкам и “готовы раскошелиться только на торговые площади в знаковых для Ростова местах”.

Спросом у покупателей пользуются отдельно стоящие здания, особняки, пристроенные помещения площадью от 150 до 1500 кв. м — цена на них колеблется от 68 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Сосницкий. По его словам, недавно на пр-те Буденновском был выставлен на продажу офис площадью 200 кв. м по цене 270 000 руб. за 1 кв. м, собственник не согласился на предложение покупателя заплатить по 190 000 руб. за 1 кв. м. По мнению Баркова, компании, особенно крупные, стремятся разместить свои представительства в отдельном здании, но предложений мало и, если объект интересен, покупатель готов за него платить.

В то же время риэлторы признают, что требования арендаторов к качеству офисных площадей растут. Основные параметры — наличие не только собственных, но и гостевых парковок, качественное кондиционирование, охрана, несколько телефонных линий, доступ в Интернет, перечисляет Сосницкий.

Востребованы помещения 200-500 кв. м в современных зданиях и строящихся офисных центрах, говорит Сосницкий. Покупатели ориентируются на стоимость около 40 000 руб. за 1 кв. м, но цены продаж выше и зависят от объема покупаемых площадей и их расположения, рассказывает он. По данным Воробьева, в бизнес-центре “Белый слон” на ул. Текучева (застройщик — Строительный концерн “Единство”) цена офисов на первом этаже выше 100 000 руб. за 1 кв. м, на верхних этажах — 45 000-48 000 руб. за 1 кв. м. По словам начальника отдела продаж группы компаний “Гарантия” Елены Тороповой, в бизнес-центре “Ростовский”, строящемся на ул. Греческого города Волос, при покупке офисов до
150 кв. м стоимость 1 кв. м составляет 48 000 руб., свыше 150 кв. м — 46 000 руб. Ввод в эксплуатацию этого БЦ намечен на II квартал 2007 г., но в нем уже осталось менее 20% свободных площадей, уверяет она. В бизнес-центрах “Трудовые резервы” на ул. Каяни и “Гвардейский” в пер. Доломановский, где ГК “Гарантия” является соинвестором, продажи сейчас приостановлены. Проект “Трудовых резервов” решили усовершенствовать — он был заявлен как бизнес-центр класса В+, но теперь девелопер решил повысить классность, объясняет Торопова. “Гвардейский” активно строится, одновременно ведутся переговоры “с московским покупателем о приобретении здания полностью”, добавляет она.
 
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), в ближайшие два года в Ростове появится около 150 000 кв. м новых офисных площадей разного класса. По данным АН “Нирлан”, в общем объеме строительства офисные помещения занимают 5-7%.

Оксана ЛебедеваВедомости