Пожалуй, для любого мегаполиса типичен такой парадокс: территория города огромна, а участок под застройку (на профессиональном сленге — пятно) найти трудно. И поскольку снижения цен на землю в Москве не предвидится, остается только два способа если не преодолеть, то хотя бы нейтрализовать эту тенденцию: строить вглубь или ввысь.
 
Прекрасное высоко

Дискуссии о том, какого роста быть Москве, идут уже давно. В профессиональной архитектурной среде чаще всего говорят, что лучшим вариантом было бы грамотное размещение среднеэтажных зданий. Но, разумеется, никто не откажется от проектирования высотки — и задача увлекательная, и гонорар вдохновляющий.
 
В сущности, споры о том, быть или не быть небоскребам в столице, завершились в 1999 году, когда была утверждена инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы». Это означало, что городские власти сделали ставку на высотное строительство. Проект выглядел крайне заманчивым: восхищало и количество потенциальных квадратных метров, и объемы привлекаемых инвестиций (не меньше 5 млрд долл.), и даже сама пространственная идея, вполне традиционная для России, что по сегодняшним меркам особенно ценно.
 
Как заметил руководитель спецпроектов пресс-центра столичного стройкомплекса Алексей Введенский, Москва на протяжении всей своей истории развивалась кольцами: сначала было кольцо кремлевских стен, потом — Китай-города. Более того, по мысли идеологов проекта, и «Новое кольцо» не должно было стать последним. Предполагалось, что игра в строительное серсо продолжится за МКАД. Правда, сейчас, спустя всего-то шесть лет, напоминать об этом уже не вполне деликатно.
 
Разумеется, никто и не ожидал, что высотки начнут расти как грибы. Но все-таки тот факт, что вслед за первым зданием (жилой комплекс «Эдельвейс», строительство которого компания «Конти» завершила еще в 2003 году) пока ничего не последовало, игнорировать невозможно. А ведь к 2006 году планировалось возвести уже семь небоскребов, однако пока ожидается лишь проведение инвестиционных торгов. Почему программа, которую патронирует лично Юрий Лужков, пока не вызвала ажиотажа на строительном рынке — непонятно. Отличный, по определению доходный сектор рынка, гарантированная поддержка на правительственном уровне, а результаты более чем скромные. Согласитесь, странно.
 
Боязнь высоты

Аргументы сторонников «Нового кольца Москвы» просты и вески. Во-первых, земли для строительства в столице не хватает. Во-вторых, небоскребы — это красиво, особенно при взгляде сверху, например с самолета. В-третьих, некоторые специалисты, например Валерий Жилов, генеральный директор ОАО «НКМ», придерживаются мнения, что необходимо изменить несовременный облик многих кварталов. Противников у программы как таковых нет. Есть люди, высказывающие опасения относительно безопасности или рентабельности проектов, внешней привлекательности зданий, возможных проблем с нормативной базой, — не более.
 
Столичные старожилы помнят, как раскачивались в их квартирах люстры во время землетрясения в Румынии, причем в невысоких по современным меркам домах — этажей в двенадцать. А как в подобной ситуации поведет себя небоскреб? Профессор Валентин Уломов, главный научный сотрудник Института физики Земли РААН, уверен, что на сей счет беспокоиться нечего. По его словам, на территории города наблюдаются сейсмические волны, приходящие от удаленных очагов сильных землетрясений в Восточных Карпатах. Интенсивность таких низкочастотных колебаний в Москве может достигать пяти баллов по принятой 12-балльной шкале, однако при грамотном проектировании и строительстве никакая сейсмическая опасность небоскребам не грозит: покачаются плавно, как при сильном ветре, на том все и завершится. Следует подчеркнуть, что непременным условием безопасности высотных зданий ученый называет высокое качество проектирования и строительства. А с этим у нас традиционные проблемы, усугубленные отсутствием опыта.
 
Любой строитель точно знает, СНиПы превыше всего. Разумеется, при условии, что они есть. Применительно к небоскребам сейчас действуют «Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в Москве». Постоянные же только разрабатывают, причем и федеральные, и московские власти одновременно. А пока для каждого небоскреба пишут индивидуальные нормы. Впрочем, справедливости ради отметим, что и на Западе все так же. По словам Анны Шакиной, специалиста по строительным материалам ИСК «Сити ХХI век», специальных системных норм для высотных зданий в мировой практике нет. «Есть отдельные требования, например, к пожарной безопасности, инженерным коммуникациям, оборудованию, несущим конструкциям», — поясняет она. Более того, как замечает Артур Александров, директор по строительству комплекса «Федерация», в отличие от Европы, Америки, Юго-Восточной Азии российские нормы и требования, предъявляемые к высотным зданиям, довольно жесткие.
 
Опасения за будущность высоток также сдерживают энтузиазм строителей. Например, общий вес комплекса «Эдельвейс» — 100 тыс. т. Чтобы понять, как эта махина поведет себя через год, десять лет, полвека, нужно сто тысяч раз обследовать грунты. Сергей Полонский, президент корпорации Mirax Group, не раз говорил, что он знает все о земле под своими объектами на глубину в километр. Но на подобные исследования нужны и время, и средства, которыми располагает далеко не каждый застройщик.
 
Еще один немаловажный момент — внешняя привлекательность зданий. Всегда есть опасность, что очередная высотка станет реализованной мечтой товарища Сталина о Дворце Советов. Наши архитекторы не то чтобы плохи — вовсе нет! — но и опыт подобной работы у них отсутствует. Вдобавок западные банки неохотно выделяют кредиты под проекты, разработанные российскими специалистами. Другими словами, доверяют тем, чьи работы уже была возможность оценить. Так, административно-офисное здание на Преображенской площади будет проектировать архитектурное бюро Нормана Фостера, над жилым комплексом в проезде Серебрякова работает «Международный центр высотного строительства» (СП на базе американского архитектурного бюро Фрэнка Уильямса и ГУП «Моспроект-2»), а для объектов по Дмитровскому шоссе и улице Профсоюзной привлекают немецкую компанию «БРТ Инжиниринг Гмбх».
 
Столичные власти надеются, что реализация программы «Новое кольцо Москвы» поможет решить еще одну важную задачу — избавить мегаполис от типовых проектов 70–80-х годов. Главный архитектор города Александр Кузьмин считает, что высотки могут стать достойной заменой унылым кварталам и районам. Тут главное — грамотно разработать общую архитектурную концепцию. Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь», приводит в пример сталинские высотки, которые так гармонично смотрятся как раз потому, что их окружают здания, выполненные в том же архитектурном ключе.
 
Упущенная выгода?

Чем масштабнее проект, тем большую прибыль он приносит. В этом смысле ничего лучше «Нового кольца Москвы» и представить себе невозможно. Возьмем первенца программы — жилой комплекс «Эдельвейс». В компании «Конти» проект оценивают как весьма успешный, хотя он был реализован в 2003 году, когда цены и, соответственно, маржа застройщика были меньше. Сегодня средняя цена квадратного метра в домах такого класса выросла в несколько раз, однако о рентабельности высотного строительства участники рынка высказываются весьма осторожно. Как утверждает вице-президент ГК «Конти» Вячеслав Тимербулатов, необходимо понимать, что инвестиционная привлекательность проекта рассчитывается с учетом доли города и различных социальных обременений и во многом зависит от законодательных и иных норм, которые устанавливают городские власти. Поэтому, для того чтобы привлечь средства на строительство объекта, необходимо учитывать интересы инвестора. Действительно, чем-чем, а искусством обременять столичные чиновники владеют превосходно. И это тоже отпугивает девелоперов.
 
Как правило, и жилье, и офисы продают очень быстро, часто еще до сдачи объекта в эксплуатацию. Но это все равно не достаточная причина для роста в геометрической прогрессии числа участников высотного строительства. Возможно, дело в том, что большинство игроков просто выжидают. Смотрят, как дальше будет развиваться рынок вообще и что получится из программы «Новое кольцо Москвы» в частности. Например, последний социологический опрос показал, что лишь 7% москвичей не прочь приобрести квартиру в небоскребе. Если возведение таких зданий станет массовым — где гарантия, что подобные настроения не станут играть решающую роль и покупателей не придется искать днем с огнем? А ведь средства в строительство вкладывают огромные. Самая скромная высотка требует не менее 50 млн долл. инвестиций.
 
Кроме того, уже сейчас ясно, что соблюсти установленный столичными чиновниками график реализации «Нового кольца Москвы» нереально. Так, Д. Попов, признавая жизнеспособность программы, не скрывает, что большое сомнение лично у него вызывают именно заложенные в нее сроки и качество проработки тендерной документации. Многие участники рынка уверены: к 2015 году не будет возведено даже двадцати запланированных высоток. Слишком затянут процесс подготовки к началу строительства, слишком долго принимают решения, осуществляют согласования, проводят тендеры. А это значит, что завершение проектов может прийтись уже на совершенно иную экономическую и политическую ситуацию. Ведь кто знает, какой инвестиционный климат будет в Москве в 2020 году? Какой курс выберут городские и федеральные власти? Кто станет основными игроками строительного рынка? На Западе разработка стратегии на 50 лет вперед — обычная практика для крупных корпораций. Нам же это пока кажется невероятным.

Роман МихайловНедвижимость и цены