С 27 июня по 2 июля в Лондоне ведущие девелоперы и консультанты Великобритании проводили семинар для российских специалистов в сфере недвижимости «Девелопмент объектов смешанного использования».

Архитектор — главный идеолог проекта

Среди лондонских девелоперов распространена практика создавать отдельную сборную команду под каждый проект. Первым к работе привлекают руководителя проекта (его также можно назвать продюсером), который подбирает специалистов, согласовывает цели проекта с заказчиком, а также контролирует его исполнение. Однако, пожалуй, самой важной задачей руководителя является поиск архитектора, ведь именно он станет главным идеологом проекта. Неудивительно, что этому придается такое большое значение. Неудачно сделанный выбор может пагубно сказаться на реализации проекта или даже развалить его, но виноватым при этом все равно останется девелопер.
 
Архитекторов условно делят на три типа: «бюджетный», «коммерческий» и «звезда». «Бюджетного» архитектора, как правило, приглашают в тех случаях, когда заказчик или девелопер ограничен в средствах. Это либо молодые, либо не имеющие опыта конкретно в данном направлении специалисты, готовые работать за небольшое вознаграждение. Решение, предложенное «бюджетным» архитектором, может оказаться весьма успешным за счет нестандартного подхода, однако гораздо чаще случается так, что на практике такие проекты очень трудно реализовать или впоследствии возникают проблемы, например с эксплуатацией объекта.
 
«Коммерческий» архитектор должен иметь опыт работы с похожими проектами, знать их особенности и подводные камни. Он — гарантия того, что объект будет спроектирован разумно и качественно и в случае грамотной реализации станет приносить запланированный доход.
 
Третий тип — архитектор с именем и отличной репутацией на рынке. Приглашение «звезды» серьезно увеличивает бюджет проекта и, скорее всего, сроки его окупаемости, однако для девелопера это в первую очередь работа на имидж — как компании, так и проекта. Средний для Лондона срок окупаемости в 8–10 лет при привлечении известного архитектора растягивается на 15–20 лет. С другой стороны, доходное здание в центре города в среднем служит 25–30 лет, после чего его признают устаревшим и сносят, чтобы на этом месте построить современный и, следовательно, приносящий большую прибыль объект. Если же архитектурное решение оригинально и необычно и здание, по сути, является произведением искусства, то оно будет востребовано и через 50 или даже 100 лет.

Крупнейшие проекты Лондона

Примером «звездного» объекта можно считать здание компании Swiss Re, созданное по проекту знаменитого Норманна Фостера и за свой цвет и форму прозванное жителями Лондона «Огурец». Несмотря на то что оно было построено в 2005 году, специалисты уже признали его вехой в истории архитектуры. По расчетам срок окупаемости этого объекта немаленький — около 20 лет, однако для заказчика имиджевая составляющая проекта и продвижение имени своей компании были важнее, чем его доходность. Впрочем, «Огурец» коммерчески успешен — арендные ставки в нем сегодня одни из самых высоких в Лондоне (в среднем 880 фунтов за 1 кв. м).
 
Еще одна работа Норманна Фостера — район More London. На территории в 6 га, ранее занимаемой складами, сейчас находится мэрия Лондона, четырехзвездочный отель «Хилтон» и офисные здания. Благодаря центральному расположению арендные ставки довольно велики — 625 фунтов за 1 кв. м.
 
Многофункциональный комплекс Broatgate (вариант реконструкции старого лондонского вокзала) — яркий пример проекта, выполненного «коммерческим» архитектором. Вообще, в последние двадцать лет вокзалы в Лондоне часто становятся объектом редевелопмента и оптимизации, поскольку занимают обширные площади и притягивают большие потоки людей, но при этом их застройка (например, старыми складскими помещениями), как правило, непрактична с точки зрения доходности. Проекты реконструкции вокзальной территории обычно включают в себя множество культурно-развлекательных объектов, которые привлекают посетителей. В результате можно существенно увеличить эффективность использования площадей, сохраняя при этом здания вокзалов как памятники архитектуры.
 
Реализация проекта Broatgate начата в 1984 году. Здание вокзала должно превратиться в торговоофисно-развлекательный комплекс площадью 500 тыс. кв. м, из которых в настоящее время построено 350 тыс. Broatgate, как и большинство крупных проектов, пережил уже несколько циклов (период от начала роста до начала падения цен), во время которых строительство приостанавливалось или возобновлялось в зависимости от ситуации. На рынок площади выводили порционно, чтобы избежать его перенасыщения.
 
Проект интересен своими решениями по рациональному использованию территории. Например, в нем есть здание, встроенное в бывший железнодорожный мост, а также небольшая круглая башня, буквально втиснутая в свободные десять метров между двумя другими объектами. Офисы расположены даже в стеклянных переходах между зданиями. Развлекательная часть комплекса в числе прочего предусматривает широкую арену, на которой проводят различные мероприятия и постоянно работает команда аниматоров.
 
Другой «вокзальный» объект — King Kross — называют крупнейшим проектом развития территории в Европе. Помимо строительства тоннеля, по которому за два с половиной часа можно будет добраться от Лондона до Парижа, на площади в 40 га в помещениях складских комплексов, которые являются памятниками архитектуры и потому не подлежат сносу, планируется создать торговые зоны и коммерческую школу искусств. Множество культурных объектов, расположенных на территории, привлекают посетителей в малопроходимую зону, находящуюся за вокзалом.
 
В Докленде застраивается район Canary Wharf. Девелопером этого масштабного проекта выступает канадская компания Canary Wharf Group. Его реализация была начата в 1986 году, также осуществляется фазами и рассчитана на несколько рыночных циклов. Сейчас в Canary Wharf расположены 18 офисных, один торговый и один конференц-центр, а также пять паркингов. Чтобы квартал не пустел по ночам и в нем не обострилась криминогенная обстановка, здесь возводят жилье. После завершения проекта Canary Wharf будет включать в себя около 10 % всех офисных площадей Лондона, а в целом запланировано 5 млн кв. м жилых и коммерческих площадей, из которых 1,6 млн уже выведены на рынок. Однако в настоящее время строительство офисов в районе временно приостановлено: на рынке наблюдается некоторый спад, и девелоперы ожидают очередного всплеска спроса и роста цен, чтобы продолжить застройку.
 
Интересной особенностью этого проекта являются большие подземные площади, представляющие собой целый город. Из одного здания (фактически любого) района Canary Wharf можно попасть в другое, не выходя на улицу. Под землей расположены торговые галереи и рестораны, там же находится вход в метро. Такая оригинальная организация территории обусловлена канадским происхождением компаниидевелопера. Для Канады с ее холодным климатом создание подобных подземных городов очень эффективно. Кстати, Россия, где климатические условия похожие, могла бы перенять этот опыт.
 
Реконструкции подвергают не только вокзалы, но и стадионы. Так, знаменитый Уимблдонский стадион решено превратить в многофункциональный комплекс, построив на его территории на деньги налогоплательщиков торговые и развлекательные зоны, а также отель на 400 номеров.
 
Еще одна особенность застройки Лондона — стремление избежать разделения города на богатые и бедные кварталы, которое, по мнению властей, провоцирует раскол общества. С другой стороны, соседство людей с разным уровнем достатка создает дополнительную соц