По единодушному мнению участников рынка и аналитиков, загородная недвижимость — динамично развивающийся и инвестиционно привлекательный сектор. О том, что происходит сегодня на рынке, каковы его основные тенденции и перспективы, мы беседуем с генеральным директором компании «Терра-недвижимость» Тимуром Сайфутдиновым.

—При взгляде на сегодняшний рынок загородной недвижимости складывается впечатление, что на нем существует безусловный диктат покупателя, и девелоперам приходится не просто держать руку на пульсе потребительских предпочтений, а постоянно быть на шаг впереди. Это действительно так?

—Правильнее говорить не о диктате покупателя, а скорее о взаимном влиянии потребителей и девелоперов друг на друга и, следовательно, на ситуацию на рынке. Девелоперы постоянно ведут поиск инновационных решений, которые смогут удовлетворить еще только формирующиеся потребности покупателей. Так, единую концепцию застройки, сегодня ставшую стандартом, впервые успешно применили в 1999 году в поселке Николино на РублевоУспенском шоссе. Он фактически опередил свое время, что позволило ему стать одним из наиболее привлекательных мест для жизни элиты. Сейчас сложно представить поселок, в котором нет спортивной площадки или общественной зоны, хотя еще совсем недавно это не было нормой.

—Что сегодня интересно покупателям, каковы их предпочтения?

—Наибольшим спросом пользуются дома, находящиеся в пределах транспортной доступности от МКАД по Рублевке, Новой Риге, Дмитровке, Калужскому, Киевскому, Минскому или Можайскому шоссе. Однако количество хороших предложений в ближайшем Подмосковье уменьшается, поэтому и покупатели, и застройщики проявляют все больший интерес к участкам, расположенным дальше чем в 50 км от столицы. Но факторы, определяющие популярность конкретных объектов, остаются неизменными: охраняемая территория поселка, местоположение, общая концепция, удачное архитектурное решение, экология и природа, качество и сроки строительства (оптимально — три года на полное завершение проекта), наличие развитой инфраструктуры в районе.

Многие эксперты отмечают нехватку предложений экономкласса, что вполне объяснимо. Стоимость земли в наиболее активно осваиваемой части Подмосковья — в пределах 30-километровой зоны от МКАД — очень высока и постоянно растет. Естественно, девелоперы стремятся повысить рентабельность своих проектов и с учетом спроса на дорогое жилье предпочитают строить поселки бизнес- и элитного класса. При таком кажущемся изобилии продукта в сегменте загородной недвижимости может сложиться представление, что рынок перегрет и цены вот-вот поползут вниз, но это не так.

Действительно удачных предложений, которые гармонично сочетают в себе все наиболее важные элементы качественного загородного жилья, отвечающего самым высоким стандартам, очень мало. На первичном рынке следует ориентироваться прежде всего на имя девелопера или продавца проекта. На вторичном рынке определить удачные объекты еще легче: стабильный рост цены — верный признак востребованности поселка.

—Можно сказать, что появление на рынке новых форматов — один из признаков его динамичного развития. Как с этим обстоят дела в сегменте загородной недвижимости?

—Рынок загородной недвижимости действительно развивается очень активно, в некоторых его сегментах темпы роста цен опережают рынок городского жилья. Что касается новых форматов, то они, безусловно, появляются. Среди них можно выделить, например, дальние дачи (удаленность от МКАД более 50 км), таунхаусы в ближнем Подмосковье и народные дачи (домовладения стоимостью около 200–300 тыс. долл.).

—Сегодня на рынке огромное ценовое разнообразие — от пары сотен тысяч долларов до нескольких миллионов. Из чего всетаки складывается стоимость загородного дома?

—Существует два типа ценообразующих факторов — рациональные и эмоциональные. Составляющие первую группу я уже перечислил выше. Что касается эмоциональных факторов, то они не поддаются измерению. Человек может изначально искать дом по определенным параметрам, например строго на 15м км РублевоУспенского шоссе, площадью 1500 кв. м на участке 50 соток. Но часто во время показов люди кардинально меняют свое мнение и покупают дом, который очень далек от первоначальных запросов. Все дело в том, что жилье человек выбирает сердцем. Поэтому «формула цены дома» может выглядеть совершенно поразному.

—Для каждого направления понятие экономкласса, разумеется, свое. Есть ли какиелибо признаки помимо цены, по которым объект можно отнести к этой категории?

—Основной признак загородной недвижимости экономкласса — ее месторасположение. Если это одно из популярных направлений, то такое жилье будет располагаться не ближе 40–50 км от МКАД и вряд ли на территории векового соснового леса. Как правило, это полевые участки, далеко от воды, типовые проектные решения, недорогие строительные материалы, минимальная инфраструктура.

—В каком состоянии находится сегодня этот сегмент загородного рынка?

—Спрос пока значительно превышает предложение. Это связано прежде всего с тем, что девелоперам выгоднее работать с объектами более дорогих ценовых категорий. Однако создать и реализовать удачный продукт в этих сегментах становится все сложнее, одного лишь наличия денежных средств недостаточно. Ключевыми условиями реализации проекта становятся имидж и репутация компании, прекрасное знание рынка, привлечение профессиональных консультантов. Те, кто не выдерживает жесткой конкуренции, либо покидают рынок, либо переходят в сегменты, которые предъявляют менее жесткие требования к игрокам. Это естественный эволюционный процесс.

—Вы работаете с наиболее популярными и перспективными направлениями — Рублевкой, Новой Ригой, Дмитровским шоссе. Куда еще стоит обратить взор инвесторам и девелоперам? Кто в будущем сможет составить конкуренцию западу и северо-западу Подмосковья?

—На наш взгляд, к самым перспективным направлениям помимо перечисленных можно отнести Калужское, Киевское, Минское и Можайское. Ярославское шоссе также потенциально интересно для застройки, так как имеет выход к большой воде. Все упирается в планы реконструкции и расширения трассы.

—Бытует мнение, что Рублевку стоит вообще выделить в отдельный сегмент загородного рынка, поскольку она давно уже живет по своим законам и требует, если можно так выразиться, индивидуального подхода. Что вы думаете по этому поводу?

—Рублевку действительно можно выделить в отдельный сегмент рынка. Но я бы хотел расширить существующее представление о данном направлении. Это не просто трасса, на которой селятся олигархи и новые русские, одержимые гонкой за престижем. РублевоУспенское шоссе — это «царская дорога»: загородные резиденции элиты, чиновников высшего ранга, богатых предпринимателей здесь строились, можно сказать, исторически. Таким образом, к моменту формирования рынка загородной недвижимости в России Рублевка уже была полноценным пригородом с развитой инфраструктурой и более или менее однородной социальной средой. И даже сегодня только это направление может похвастаться таким обилием торговых центров, школ, фитнес-клубов и ресторанов, наличие которых продолжает привлекать сюда состоятельных покупателей, готовых заплатить десять и более миллионов долларов за загородную резиденцию.

—Сегодня на рынке заметна тенденция к созданию универсальных поселков, этаких червонцев, которые должны понравиться всем. Насколько успешны такие проекты? Возможно ли вообще удачно свести в рамках одного комплекса дома разного стиля и ценового уровня?

—Девелоперы, стремясь максимально охватить рынок, все чаще создают универсальные продукты, сочетающие в себе недвижимость разных классов и типов. Но это очень рискованная политика, ведь один из