Как и рынок городского жилья, загородная недвижимость сегодня — динамично развивающийся и инвестиционно привлекательный сектор, имеющий, однако, ряд существенных особенностей. Несмотря на значительный рост цен, это рынок максимально ориентирован на потребителя, и девелоперам приходится прикладывать значительные усилия в борьбе за внимание и кошелек покупателей. Вместе с тем происходит постоянное расширение рынка, осваиваются новые направления и форматы. Текущую ситуацию в сегменте загородной недвижимости, основные тенденции и возможности, а также наиболее заметные и успешно реализованные проекты обсуждали 15 и 16 июня участники Всероссийской конференции «Рынок загородного жилья: особенности и перспективы», организованной компанией Infor-media Russia.

Девелопер на распутье

Большинство участников рынка сходятся во мнении, что при грамотном девелопменте инвестиционно привлекательным может быть любой объект недвижимости. А грамотный девелопмент — это прежде всего концепция, определяющая, где, что и как строить и продавать. Выбирая месторасположение и формат проекта, необходимо учитывать самые разнообразные факторы, особенно в условиях ужесточающейся конкуренции на рынке загородного жилья.
Приоритетным направлениям с точки зрения строительства объектов загородной недвижимости было посвящено выступление Алевтины Орешко, директора по развитию компании Vesco Consulting. Она отметила, что наибольшим спросом среди покупателей традиционно пользуются РублевоУспенское и Новорижское направления, причем последнее вышло в лидеры, обогнав «золотую трассу» Подмосковья почти на 3,5%. Богатой инфраструктуре и элитарности Рублевки Новая Рига успешно противопоставляет транспортную доступность и прекрасную экологию. Тем не менее сравнивать эти направления — дело неблагодарное. Недвижимость по РублевоУспенскому шоссе давно уже стала показателем социального статуса, который влияет на спрос, и цены на коттеджи по этому направлению не меньше, чем их «потребительские характеристики». По словам Алевтины Орешко, покупатели проявляют заметный интерес также к Дмитровскому, Калужскому и Киевскому направлениям. Почти треть будущих хозяев загородных домов, по данным Vesco Consulting, предпочитают поселки, находящиеся в 10–20 км от Москвы, 25% спроса приходится на объекты в 20–30-километровой зоне, и лишь 18% потенциальных клиентов интересуют коттеджи, расположенные не дальше 10 км от города.

При этом относительный баланс спроса и предложения наблюдается лишь по Новорижскому и Дмитровскому направлениям, которые отличаются большим количеством выставленных на продажу объектов. Самый значительный дефицит предложения специалисты компании отмечают по Каширскому, Киевскому и, разумеется, РублевоУспенскому шоссе. Повышенный спрос со стороны покупателей, отсутствие адекватного предложения и наличие земельных ресурсов существенно влияют на то, насколько выгодным окажется месторасположение коттеджного поселка.

В свою очередь, популярность того или иного направления или района зависит от множества факторов, в том числе и от его особенностей, изюминки, например наличия крупного водохранилища (Новорижское направление), горнолыжного курорта (Дмитровское направление) или природной красоты (Киевское, Калужское, Симферопольское шоссе).

Концепция, концепция и еще раз концепция

Внимание к потребительским предпочтениям — непременное условие успешной реализации проекта. По мнению Валеха Рзаева, Руководителя дирекции маркетинга группы компаний КРТ, рынок загородной недвижимости переживает кризис стандартных концепций. Покупатель не просто вкладывает средства в дом, он обеспечивает себя комфортным проживанием на лоне природы, причем не на год и не на два. Соответственно, необходимо разработать такую концепцию проекта, чтобы она не просто в полной мере отражала сегодняшние пожелания потребителей, но и опережала их. Как считает эксперт, с этим у девелоперов возникают большие трудности. Вдобавок новые тенденции рынка переворачивают старые представления о том, что, как и где должно быть построено, внося еще большую путаницу. Например, близость к Москве уже не является основным ценообразующим фактором. Покупатели элитной загородной недвижимости все больше тяготеют к усадьбам, расположенным подальше от столичной пыли, за пределами 30-километровой зоны. Растет спрос на большие участки площадью несколько гектаров. А таунхаусы становятся объектом интереса среднего класса как альтернатива городской квартире, в том числе и в плане стоимости.

Сегодня на рынке заметна тенденция к созданию универсальных поселков, в которых есть дома разнообразных стилей и ценовых уровней, отметил Тимур Сайфутдинов, директор по управлению инвестициями компании «Терра-недвижимость». Однако попытка создать этакий червонец, который будет нравиться всем, чревата обратным эффектом — слишком пестрая и разноплановая концепция может в итоге обернуться полным ее отсутствием, что в итоге отрицательно скажется на реализации проекта.

Еще одним популярным способом привлечь внимание покупателей к объекту, в особенности в верхнем ценовом сегменте, является ставка на имя архитектора. Некоторые девелоперы стараются пригласить не просто знаменитого специалиста, а известного на международном уровне. Однако, как отмечают эксперты, иностранные архитекторы могут оказать проекту медвежью услугу. На рынке уже имеются прецеденты, когда концепция поселка была разработана без учета предпочтений наших покупателей и особенностей российского менталитета, в итоге дома в нем продавались довольно плохо.
В настоящее время наиболее востребованы поселки экономкласса. При этом важно понимать, что определяющего его единого ценового рубежа провести нельзя — для каждого направления он свой. Наиболее перспективным форматом в этом сегменте являются, по мнению Тимура Сайфутдинова, дачные поселки повышенной комфортности, расположенные в районе 50 км от Москвы. Дома на участках в 20–25 соток без инфраструктурных перегрузок, но объединенные единой концепцией популярны не только у среднего класса, но и среди богатых покупателей — правда, уже по другим причинам. Для них такой дом является дополнением к городской квартире и коттеджу в поселке недалеко от столицы, они рассматривают его именно как дачу, место для сезонного отдыха, рыбалки, охоты и т. п.

Сокращение расходов на эксплуатацию — еще одна набирающая обороты тенденция и верный способ повысить привлекательность поселка в глазах покупателей. В поселке домов на 30 такие расходы обычно составляют больше тысячи долларов в месяц, поэтому будущее — за внешней инфраструктурой, хотя, разумеется, свои сторонники всегда будут и у «клубных» поселков, где закрытость и камерность проживания является важным элементом концепции
Как отмечает Валех Рзаев, на рынке ощущается застой стандартных форматов и дефицит одновременно грамотных и оригинальных проектов, прежде всего в сегменте элитного жилья. По его мнению, это стимулирует экспериментаторство и стопорит дальнейшее развитие рынка. Идти по проторенной дорожке становится неэффективно, поскольку рынок уже перенасыщен стандартными концепциями. Об этом свидетельствует, например, тот факт, что в 2005 году реклама коттеджных поселков по объему в полтора раза превысила рекламу городского жилья — продажи стандартных поселков зависают и растет спрос на уникальные, оригинальные концепции и новые форматы.

В качестве одного из таких форматов участникам конференции был представлен проект «Ранчо» компании Rodex Group, охарактеризованный Татьяной Шелягиной, финансовым директором компании, как холидей-хаус с русским лицом. Она отметила, что это первый реализованный проект современной загородной резиденции на рынке подмосковной загородной недвижимости. Расположенный на значительном удалении от города, в 110км по Минскому шоссе, у Можайского водохранилища, «Ранчо