Задача вывода предприятия с территории, которая обживалась им годами, сложна, но вполне выполнима (см. статью «Золотая земля под заводом», «Н&Ц», № 22). Как правило, девелопер, соглашающийся на реорганизацию промзоны, выходит на стройплощадку с уже готовым проектом дальнейшего развития данного участка. Очевидно, что на месте бывшей фабрики или завода построят объект, который наиболее востребован рынком. Значит, скорее окупятся затраты и появится прибыль. Инвестора интересуют прежде всего офисные и торговые центры, жилые кварталы и объекты развлекательной индустрии. Об этом шла речь на конференции «Редевелопмент и реновация производственных территорий».

Имидж — это не так уж мало

За время существования программы по реорганизации и перепрофилированию промышленных территорий было реализовано немало успешных в коммерческом отношении проектов. Некоторые компании полностью сосредоточили свое внимание на рекультивации предприятий и земельных участков, на которых те расположены. Как правило, задачей таких фирм является не только грамотный выбор в пользу того или иного объекта на основании подробного изучения месторасположения, специфики бывшего производства, конкурентного окружения и прочих факторов, но также изменение в общественном сознании отношения к тому или иному промышленному району. Последнее — далеко не второстепенный эпизод в сценарии успешного развития территории. Если удастся разыграть эту карту, то можно значительно повысить стоимость участка, вызвать заинтересованность инвесторов в размещении на нем новых проектов, что способно привести даже к удорожанию недвижимости в районе в целом.

Директор петербургского агентства по развитию территорий «Бекар» Игорь Горский считает, что необходимо просвещать население относительно преимуществ реновации территорий. Для этого нужно использовать комплекс PR-мероприятий. Речь идет и о работе информационного сайта, и о взаимодействии с прессой, и об организации выставок, конкурсов, конференций и пр. Так в сознании граждан, представителей администрации города, собственников предприятий, потенциальных инвесторов и других заинтересованных лиц можно сформировать новый имидж бывшей промзоны.

Работа, проведенная в данном направлении компанией «Бекар» на территории Выборгской стороны в Санкт-Петербурге, дала убедительные результаты: стоимость земли в районе существенно выросла. Кроме того, если раньше 57% района занимали промышленные предприятия, то сегодня здесь происходит реализация более 30 инвестиционных проектов по строительству бизнес-центров, гостиниц, жилых домов, автосалонов. Выборгская набережная постепенно завоевывает репутацию делового центра.

Игорь Горский подчеркивает, что компания никоим образом не стремится вызвать у людей всплеск негативных эмоций в отношении всего, что касается промышленности, или умалить значение последней. Эта отрасль народного хозяйства неоценимо важна для развития экономики города с точки зрения производственных показателей, поступлений в бюджет, занятости населения. «Но для того чтобы прясть нитки, совсем необязательно располагать цех на гектаре земли с видом на памятники ЮНЕСКО. Можно создавать материальные ценности и на внутриквартальной территории, а видовые площади нужно использовать функционально», — пояснил И.Горский. Реструктуризация же производства, выведение его на новые площадки даст предприятию возможность расти в соответствии с современными рыночными требованиями.

Разрушим до основанья?

В ходе работы над объектом перед девелопером встает вопрос: сохранять ли существующее заводское здание или сносить его и возводить новое. Ответ зависит прежде всего от характеристик постройки, главная из которых — архитектурная. Дело в том, что современный арендатор предъявляет все более высокие требования к внешнему виду объекта. Многие промышленные здания, расположенные в центре Москвы, были спроектированы известными зодчими еще до событий 1917 года, их архитектура оригинальна. Такие постройки являются частью культурного наследия столицы.

Большинство же корпусов заводов и фабрик, появившихся в черте города позже, наделены чисто функциональными свойствами и архитектурной ценности не представляют. Значит ли это, что все они подлежат ликвидации? Вовсе нет, ведь те из них, что были построены, скажем, в 70–80е годы, тоже имеют некоторые преимущества. У таких построек — большой шаг колонн (около пяти метров), значительная площадь остекления, их отличают хорошее энергоснабжение и наличие действующих инженерных коммуникаций. Вместе с тем, чтобы добиться конкурентоспособных показателей и придать зданию презентабельный вид, нужно разработать оптимальный дизайн-проект фасада. Реконструкции подлежат и внутренние помещения. В результате произведенных доработок девелопер получает качественную недвижимость, класс которой зависит в основном от ее месторасположения.

Что бы построить?

Часто инвесторы приходят к выводу, что наиболее рентабельным проектом является сооружение на реорганизованном участке объекта коммерческой недвижимости. Речь идет об офисном центре или многофункциональном комплексе. Именно таким путем пошла компания «Визави», созданная в 2003 году на базе одноименного инвестиционного банка. «Проведя многочисленные исследования, — рассказывает руководитель проектов компании Александр Симонов, — мы убедились, что спрос на офисную недвижимость в Москве заметно превышает предложение. Недостаток участков под застройку заставил нас обратиться к поиску линейных ресурсов, а именно к перепрофилированию и модернизации промышленных предприятий». Фирма создала в городе цепь объектов офисной недвижимости, назвав ее «Офис-парк».

Минимизация затрат на реконструкцию и оптимизация прибыли позволяют окупить проект в течение трех лет. «Подсчитаем: землю под бывшими предприятиями, которые были построены во второй половине 70х годов, можно приобрести по цене 500–600 долл./кв. м, вложить в реконструкцию еще по 400–500 долл. на квадратный метр и получить стабильно пользующийся спросом офис класса В, который не составит труда сдать в аренду по цене от 500 долл./кв. м в год и выше».
Арендаторами крупных площадей становятся аудиторские, страховые, консалтинговые, телекоммуникационные и медиакомпании. Что же привлекает руководителей фирм в модернизированных бизнес-центрах? Большинство из них располагается в границах Третьего транспортного кольца, недалеко от станций метро, то есть в зоне хорошей транспортной доступности. Удается решить такую насущную для многих офисных комплексов проблему, как парковка. Кроме того, можно арендовать значительные площади относительно недорого.

Кроме офисов на перепрофилированной территории создают торговые центры, объекты развлекательного сектора, жилые дома. Существует, в частности, несколько торговых комплексов, расположенных в бывших индустриальных постройках. Наиболее часто в зданиях заводов размещены так называемые сток-магазины: «Пятый сезон», «Сток-центр», «Фамилия» и др. Однако есть и торговые заведения, рассчитанные на «элитарного» потребителя. Одно из них — «Дисконт-центр» — расположено в помещении бывшей ткацкой фабрики на Саввинской набережной. Продукция, которую реализуют в «Дисконт-центре», а также политика, проводимая руководством управляющей компании PODIUM Fashion Group, сформировала благоприятный имидж этого района, что привлекло сюда другие торговые фирмы, которые уже закупили по-близости места для своих магазинов. Интересно, что компания вложила небольшие средства в рекультивацию территории, сохранив оригинальный облик зданий.

Принимая решение о строительстве на месте промзон жилых домов, инвестор должен четко представлять себе, какого уровня жилье может пользоваться спросом в данном районе, а также понимать, к какой категории относятся потенциальные покупатели. П