На сегодняшний день собственным жильем можно управлять тремя способами: через привлечение специальной управляющей компании, путем создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) и путем непосредственного управления. Эффективность каждого из этих способов зависит от типа жилья.

Для простоты разделим весь жилой фонд на несколько категорий. К первой отнесем новые, недавно построенные многоквартирные дома. Они отличаются тем, что все квартиры в них куплены, а не «получены» от государства. Вторая категория – старые многоквартирные дома, массовое заселение которых проводилось до эры рыночной экономики. В третью категорию поместим старые жилые здания с небольшим количеством квартир, скажем, от 4 до 24. Такие дома назовем малоквартирными – необходимость выделения их в отдельную категорию будет разъяснена ниже. Наконец, дома индивидуальной застройки, двухквартирные коттеджи и таунхаусы зачислим в четвертую категорию.

С последней категорией все ясно: чтобы управлять своим собственным домом, не нужно ни управляющей компании, ни ТСЖ. А вот первые три типа стоит рассмотреть внимательнее. Для этого вспомним, с какими проблемами может столкнуться собственник жилья в таких зданиях.

Нерешенные проблемы

Перечислим проблемы простого гражданина, относящиеся к сфере коммунального, то есть общего хозяйства. В первую очередь это, конечно, обслуживание дома и прилегающей территории: уборка лестничных клеток, тротуаров и детских площадок, вывоз мусора и т. д. Далее отметим текущий ремонт – сюда относятся наладка капающих кранов, неисправных розеток и пр. Затем следуют капитальные ремонтные работы: замена водоводов, бойлеров, перекрытие крыш. Не следует забывать и о возможности аварийных ситуаций, таких как прорыв трубы или засор коллектора. Есть коммунальные проблемы и социально-экономического характера, например, неплатежи соседей за тепло и электричество.

Решения всех этих проблем могут быть реализованы в рамках любого из трех способов управления недвижимостью. Но выбор наилучшего способа зависит, конечно, от категории жилья. Попытаемся при помощи простой логики выявить оптимальные сочетания одного с другим.

Решения без проблем

Для жилья первой категории характерен более или менее однородный материальный уровень собственников. Во-первых, каждый из них приобрел квартиру за деньги, что уже говорит об определенном уровне доходов. Во-вторых, понятно, что этот уровень соответствует цене квадратного метра в доме: элитное здание в престижном квартале заселяют более обеспеченные семьи, чем панельный дом в спальном районе. Но, так или иначе, жителям таких домов проще найти общие интересы. Они вполне могут позволить себе создание ТСЖ и даже оплату освобожденных руководителей товарищества.

Собственники квартир в старых многоквартирных домах более неоднородны как в материальном, так и в социально-культурном отношении. Поэтому создание ТСЖ для них может оказаться неподъемной задачей не только в финансовом плане, но и в плане организационном. Отдельной проблемой в таких домах могут стать неплательщики. Их долги в рамках товарищества придется компенсировать за счет других участников. Непосредственное управление в этом случае также не лучший выход: коммунальное хозяйство в большом доме имеет, как правило, сложную структуру. Мусоросборники, лифтерные, колясочные, телефонные и электрические шкафы – за всем этим необходимо постоянно следить. Значит, нужны специальные люди, которых, опять же, придется выбирать или нанимать всем домом. Вероятно, для таких домов наилучшим, а иногда единственно возможным вариантом будет привлечение управляющей компании.

Многоквартирные дома из первой и второй категорий составляют сегодня основной жилой фонд столицы. Но на периферии еще достаточно распространены одно-, двухподъездные малоэтажные дома. Ими в 60-х годах были застроены целые кварталы, и они до сих пор дают приют значительной части населения. Для их жителей первые два способа управления чаще всего неприемлемы. Поговорим об этом подробнее.

Сами себе хозяева

Казалось, когда разрабатывалась реформа ЖКХ, про существование старых небольших домов просто забыли. Но они существуют, и их жители также испытывают потребность в решении собственных коммунальных проблем. Создать на основе такого объекта ТЖС практически невозможно: даже после объединения нескольких рядом стоящих зданий средств участников товарищества окажется недостаточно для содержания управляющего аппарата. Но не это самое страшное. Два неплательщика в ТСЖ 12-квартирного дома могут послужить причиной отключения всех коммуникаций за неуплату, либо их долг придется распределять между оставшимися 10 квартирами. Для пенсионеров, преимущественно проживающих в таких домах, это может оказаться непосильной ношей.

Управляющие компании отнюдь не стремятся взять старые малоквартирные дома под свое крыло. Одних проблем с ремонтом не оберешься. На первом этаже течет канализация, на втором крыша, а этажа всего два: расходы как на большой дом, а доходов всего ничего. В результате управляющую компанию, скорее всего, назначит муниципалитет.

Вероятно, это будет бывший ЖЭК со сложившимися «доперестроечными» условиями обслуживания, но с новыми рыночными ценами.

К счастью, Жилищный кодекс предлагает еще один вариант: непосредственное управление.

Пожалуй, на сегодняшний день это самый лучший выход для жителей небольших домов. Достаточно один раз собрать более 50 % жильцов. То есть для 12-квартирного дома это всего 7 человек. Не так уж и сложно, неправда ли? Каждый собственник при этом самостоятельно заключает договора водо- и электроснабжения, чем решается проблема неплатежей. Несложное хозяйство может вполне обслуживать живущий в этом же доме «рукастый» пенсионер, а любые траты, связанные с ремонтом, финансируются по мере необходимости по общей договоренности. Единственная серьезная проблема – капитальный ремонт. Если не удастся «выпросить» в муниципалитете средства для его проведения, оплачивать ремонт придется жильцам. Но зато они смогут непосредственно контролировать как его качество, так и стоимость.

Александр Горобец Собственник