1. Макроэкономические показатели экономики РФ

1.1 Показатели в 2005 году

Стабильное развитие экономики РФ, наблюдавшееся в 2004 году, продолжилось и в 2005 году. Главными факторами, повлиявшими на сохранение этой тенденции, стали благоприятная мировая конъюнктура цен на энергоносители и взвешенная налогово-бюджетная политика правительства РФ.

По предварительным оценкам Росстата, рост ВВП в 2005 году составил 6,4%, что соответствует прогнозам Минэкономразвития. Тем не менее, по сравнению с 2004 годом произошло некоторое снижение темпов роста ВВП – тогда этот показатель достиг 7,2%.

По данным Росстата, в 2005 году темпы инфляции снизились по сравнению с предыдущим годом и составили 10,9%, в то время как в 2004 году этот показатель достигал 11,7%. Снижение темпов инфляции позволяет говорить об эффективности проводимой экономической политики в этом направлении.

 
____________
Источник: Росстат, Минэкономразвития, Правительство РФ

Темпы роста иностранных инвестиций несколько уменьшились в 2005 году и составили 32,4% против 36,4% в 2004 году.

Приток прямых инвестиций увеличился на 38,8% по сравнению с предыдущим годом, что отражает сохранение темпов роста этой категории иностранных вложений. При этом недвижимость оказалась одним из наиболее востребованных секторов для инвесторов. Структура иностранных инвестиций не претерпела существенных изменений. Доля прямых инвестиций продолжает медленно расти: если в 2003 году она составила 22,8%, то в 2004 – 23,3%, а в 2005 – уже 24,4%. Как и прежде, большую часть в структуре заняли «прочие инвестиции», состоящие в основном из кредитов – на их долю пришлось 74,8% всех иностранных инвестиций в экономику России в 2005 году.

_________________
Источник: Росстат, Минэкономразвития

1.2 Прогнозы на 2006 год

В 2006 году ожидается продолжение поступательного развития российской экономики, сохранение вектора ее развития, а также высокий уровень цен на энергоносители на мировых рынках. В связи с этим основные макроэкономические показатели не предполагают значительных изменений.

Рост ВВП в 2006 году ожидается на уровне 5,8%. В последующие два года не предвидится резких изменений в темпах роста этого показателя – в 2008 году прогнозируемый рост ВВП составит 6%.

Минэкономразвития планирует, что в 2006 году инфляция удержится в рамках 8-9%, а к 2008 году снизится до уровня 4-5,5%.
Объем прямых иностранных инвестиций в Россию составит, по оценкам Минэкономразвития, $17-22 млрд. Таким образом, ожидается развитие тенденции ежегодного роста, зафиксированной в предыдущие годы.

2. Инвестиционная привлекательность рынка

На протяжении последних пяти лет объем инвестиций в московский рынок коммерческой недвижимости неуклонно увеличивался. Стабильное развитие рынка обусловливает его привлекательность для российского и иностранного капитала. На рынок выходят новые международные инвесторы и девелоперы, а среди российских игроков рынка коммерческой недвижимости наиболее заметной группой остаются финансово-промышленные холдинги, для которых недвижимость является непрофильным активом.

Положительным показателем развития инвестиционного рынка стало двойное повышение долгосрочного кредитного рейтинга России в 2005 году международным рейтинговым агентством Standard & Poor’s. В январе агентство впервые присвоило России инвестиционный уровень «ВВВ-», а в декабре повысило его до уровня «ВВВ». Повышение было вызвано увеличением объемов золотовалютных резервов страны и сокращением государственного долга. Два другие крупнейшие рейтинговые агентства – Moody’s и Fitch – присвоили России инвестиционные рейтинги в октябре 2003 и в ноябре 2004 года соответственно. Таким образом, инвестиционный рейтинг от трех ведущих агентств дает положительный импульс расширению присутствия иностранных инвесторов на российском рынке в 2006 году.

В инвестиционные активы сектора коммерческой недвижимости продолжают вкладывать средства как российские, так и иностранные инвесторы. Британский фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. приобрел офисно-торговый центр на Лесной ул., 3-9, площадью 7 500 кв.м. Компания Coalco, продавшая здание, осталась его арендатором. Таким образом, сделка стала второй на московском рынке, прошедшей по схеме sale-lease-back. Также инвестиционный фонд Amerop выступил в качестве opportunity-инвестора, купив вновь построенный бизнес-центр «Георг Плаза» на улице Огородная Слобода, площадью 5 747 кв.м. Сделка предполагала определенные риски, так как здание было еще не заселено арендаторами, однако к концу 2005 года площади были успешно сданы в аренду иностранной компании.

Девелопмент БЦ «Георг Плаза» осуществила компания «Энергогарант-КапиталСтрой».

В торговом сегменте также были отмечены инвестиционные сделки, ранее нехарактерные для этого рынка. ТЦ «Европарк» был куплен компанией «Лигастройпроект». Девелопер центра, группа «Даев Плаза», вывела его на рынок весной 2005 года, а его площадь составила 85 тыс. кв.м. Также ПФГ «БИН» приобрела «Мосстройэкономбанк», таким образом став владельцем его актива – ТДЦ «Смоленский Пассаж» площадью 64 тыс. кв.м. Здание было построено компанией «Тема» в 1998 году и до сих пор остается знаковым объектом со 100%-ной заполняемостью.

Инвестиционная активность отмечается и в складском сегменте рынка. Более 40 000 кв.м складских помещений в Подмосковье было приобретено британским фондом Raven Russia Limited у девелоперской компании «Кулон». К моменту совершения сделки складские комплексы были полностью сданы в аренду. Несколько позже фонд купил первую очередь логистического парка «Крекшино» площадью 115 000 кв.м. Проект осуществляет компания «РосЕвроДевелопмент», построившая на момент сделки 33 000 кв.м из заявленных площадей. Остальные помещения, по соглашению, будут также достроены девелопером и сданы в аренду.

Стабилизация рынка приводит к постепенному снижению ставки капитализации, которая уже находится на уровне 12-14%. Как и ранее, более широкому развитию рынка инвестиционных продаж препятствует дефицит качественных проектов институционального уровня, а также сохраняющиеся политические риски.

Продолжается тенденция роста инвестиций в девелопмент. Среди крупных проектов можно выделить масштабную реконструкцию площади Тверской Заставы, которую реализует компания «СтройИнком-К». На площади будет построена новая транспортная развязка и подземный торговый центр, а рядом разместятся гостиничные и офисные здания.
Все больше компаний, специализирующихся на девелопменте жилой недвижимости, обращаются к коммерческому сектору. Например, в планы холдинга «Интеко» входит строительство значительных объемов офисной и гостиничной недвижимости. Вероятными причинами диверсификации бизнеса являются некоторая нестабильность в жилом секторе, а также неудовлетворенный спрос на офисные и гостиничные площади.

Ряд иностранных институциональных инвесторов объявили о своих инвестиционных планах на 2006 год на российском рынке коммерческой недвижимости. В частности, поиском объектов соответствующего уровня заняты компании GE Capital, AIG Global Real Estate Investment, Европейский Банк Реконструкции и Развития (ЕБРР) и JER Partners. 

Продолжает развиваться российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость. Данный вид привлечения средств осваивают даже такие крупные компании, как Mirax Group, которая возводит многофункциональный комплекс «Башня Федерация» в рамках ММДЦ «Москва-Сити». Для финансирования этого, а также других проектов компании были созданы два закрытых паевых инвестиционных фонда с порогом инвестиций, доступным для частного инвестора. В 2006 году ожидается рост числа закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также значительное увеличение объема средств, аккумулированных под их управлением.

3. Офисная недвижимость

3.1 Предложение и спрос

В 2005 году продолжилось поступательное развитие рынка офисной недвижимости. По итогам года было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв.м офисов класса «А» и «В». Это превышает прошлогодний показатель на 35%, что говорит об увеличении темпов роста рынка. Причиной является постоянно растущий спрос на качественные офисные помещения.
Доходность девелопмента остается на достаточно высоком уровне в 20-25%, однако с каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения.

К концу 2005 года общее предложение качественных офисов составило 4,28 млн. кв.м. Таким образом, московский офисный рынок превышает по объему рынки торговых и складских помещений. Причиной этому служат столичные функции города, в котором сконцентрированы сотни тысяч компаний и проходят основные деловые контакты на международном уровне. В 2006 году прогнозируемый рост предложения составит 900 тыс. кв.м, таким образом, общий объем качественных офисных площадей достигнет приблизительно 5,2 млн. кв.м. 

В общем предложении 31% приходится на офисы класса «А» и 69% - на офисы класса «В». Доля класса «А» повысилась на 3 процентных пункта по сравнению с 2004 годом, что объясняется вводом в эксплуатацию большого количества бизнес-центров класса «А», спрос на которые стабильно высок.

Крупные проекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году