В отличие от жилья рынок коммерческой недвижимости стабилен и предсказуем, а инвестиции в нежилые помещения приносят постоянный и надежный доход. Как же вложить деньги в коммерческую недвижимость и какими средствами для этого нужно располагать?

"Некоторые частные инвесторы обладают средствами, превышающими десятки миллионов долларов. Они вкладывают деньги как в жилую, так и в коммерческую недвижимость, формируя диверсифицированные инвестпортфели, - говорит Артем Цогоев, исполнительный директор УК "Blackwood Фонды недвижимости". - Но большинство частников оперируют менее масштабными проектами. В основном это street retail - отдельно стоящие объекты торговой недвижимости, приобретаемые с целью последующей сдачи в аренду, небольшие офисные помещения (блоки) в строящихся или уже построенных административных зданиях".

 
По данным Натальи Рогозиной, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании "Новое качество", наиболее востребованы среди частных инвесторов площади до 400 кв.м. На их долю приходится около 43% заявок (см. диаграмму). Хотя, как говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании "Новая Площадь", нередки случаи, когда частные лица приобретают целые этажи в современных торговых и бизнес-центрах.

Особенно высокий спрос со стороны предпринимателей, по данным Эльвиры Ерёминой, гендиректора инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век", на нежилые помещения в уже сложившихся кварталах, где предложение услуг превышает спрос. Салоны красоты, парикмахерские, небольшие магазины, пункты предприятий бытового обслуживания - все это сегодня крайне востребовано в спальных районах. "Самый быстрорастущий сектор - торговые и офисные площади в спальных районах: прирост их стоимости составил 13-15%, - говорит Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", - сейчас встроенное помещение в спальном районе можно приобрести по цене $2500-3200 за кв. м".

"Возможность приобретения физическим лицом в свою собственность нежилых помещений на первом этаже жилого дома в первую очередь, зависит от правового статуса таких помещений, - говорит Андрей Георгиев, партнер компании "Георгиев и партнеры". - Наиболее простой вариант - это когда нежилые помещения находятся в собственности частных лиц. Такие помещения могут быть приобретены в результате гражданско-правовых сделок, например, купли-продажи, дарения, мены и т.д. Если нежилые помещения являются государственной или муниципальной собственностью, то их приобретение осложняется необходимостью соблюдения требований закона о приватизации государственного и муниципального имущества, включая выполнение требования об участии в конкурсе или аукционе".

Новые возможности перед частным инвестором, решившим вложить деньги в коммерческую недвижимость, открывают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). "Фонды, которые работают сейчас, показывают доходность 25-37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов, - объясняет Артем Цогоев. - Рентные фонды - 15-25%. Для них вообще несложно рассчитать доходность: есть объект недвижимости - в принципе ставки аренды известны. Умножаем ставку на срок аренды - получаем среднюю доходность. Если фонд девелоперский, то доходность прогнозируется от 20 до 40-45%, но риски будут выше".

Нежилые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, представляют интерес для предприятий торговли, салонов красоты, аптек, стоматологических клиник, нотариальных контор и адвокатских бюро, туристических компаний и т.п. "Назначение помещений собственник согласовывает с местными органами власти. С их предварительного одобрения и начинается процедура организации бизнеса, - говорит Эльвира Ерёмина, гендиректор инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век". - Обязательным условием при организации предприятия на первом этаже является отдельный вход, конструкцию которого и весь проект надо согласовать с СЭС и пожарной инспекцией. При успешном прохождении этих ведомств далее следуют Мосэкспертиза, Москомархитектура, ДЭЗ, управа, префектура. Замыкает процедуру Межведомственная окружная комиссия, которая в итоге и решает судьбу предприятия. Конечное заключение выдает Мосжилинспекция".

Не каждый бизнес можно разместить в жилом доме. "К примеру, нельзя открыть химчистку или круглосуточный магазин, - продолжает Эльвира Ерёмина. - Исключено появление развлекательных заведений - дискотек, клубов, казино. Местные власти обращают особо пристальное внимание на предприятия питания с собственной кухней. В муниципальных домах власти в случае недовольства жителей могут вообще закрыть ресторан или кафе, даже если у его владельцев будут на руках все необходимые документы. В домах, которые находятся в ведении ЖСК или ТСЖ, организовать предприятие можно только с одобрения жителей. Для некоторых жильцов создание конфликта и его урегулирование - хороший повод решить свои бытовые и материальные проблемы, например, поменять в квартире окна".

Наталия БарановскаяФинансовые известия