Еще 5 лет назад, арендовать однокомнатную квартиру на окраине за 120 долларов, считалось дорого. Сегодня с трудом можно найти «однушку» за 450, так как «нормальная» арендная ставка типовой однокомнатной квартиры в спальных районах начинается от 500 долларов. Цены на аренду растут – хозяева квартир довольны, квартиранты – в шоке. Возможна ли обратная ситуация? Или еще через 5 лет люди, не имеющие собственного угла, будут вынуждены платить за крышу над головой 1000 долларов?

Подобная ситуация постоянного роста цен наблюдается не только на рынке городской недвижимости, но и загородной.

По словам начальника отдела по работе с недвижимостью компании «Терра-недвижимость» Натальи Петшик, это связано с общей тенденцией подорожания недвижимости, как городской, так и загородной. «Поскольку в ближайшие годы спад платежеспособного спроса не предвидится, то и положительная динамика арендных ставок вряд ли изменится, - говорит она. - Недвижимость перестает быть товаром в обычном понимании, превращаясь в инвестиционный инструмент, который мало зависит от колебаний спроса и предложения. Более низкая ликвидность недвижимости, по сравнению с товарами общественного потребления, защищает ее от колебаний рынка. Хорошая иллюстрация – банковский кризис 2004 года. Цены на загородную недвижимость не упали. Продавцы либо заморозили цены, либо сняли предложения с продаж».

Сегодня одним из мотивов приобретения недвижимости является расчет на увеличение ее стоимости в будущем.

Естественный рост

Рынок аренды зависит от рынка купли-продажи. Факторы, влияющие на подорожание стоимости аренды, - это механизмы, которые формируют цены на жилье в общем. И здесь сразу возникают два вопроса: насколько обоснована текущая цена жилой недвижимости и почему эта цена в будущем должна вырасти?

Ответить на этот вопрос мы попросили Андрея Мажарова, генерального директора компаниии «Терра-недвижимость»:

«Внутренней или справедливой стоимости у жилой недвижимости нет именно потому, что она является инвестиционным активом. Это касается не только жилой недвижимости, но и других инвестиционных активов – ценных бумаг, антиквариата, произведений искусства и т.д. Кроме того, у жилой недвижимости отсутствует сам механизм ограничения цены.

Во-первых, стоимость жилой недвижимости не уменьшается со временем, поскольку недвижимость практически не устаревает. Конечно, есть определенные предпочтения, мода, архитектурные тенденции и т.д. Однако базовые требования человека к жилищу остаются неизменными в течение многих веков. Кстати, именно поэтому жилая недвижимость традиционной архитектуры является наиболее инвестиционно привлекательной.

Во-вторых, стоимость жилой недвижимости не разрушается в процессе потребления, как это происходит у большинства товаров. Конечно, здание подвержено износу, однако величина его обычно незначительна, если здание построено качественно. Базовый актив любой жилой недвижимости – земля – вообще не изнашивается.

В третьих, «производство» жилой недвижимости ограничено, и не только тем, что земля относится к наиболее исчерпаемому природному ресурсу. Человек не может жить где угодно, как он может ездить на автомобиле, произведенном в любой стране. Для жилой недвижимости важно, прежде всего, место, удобное для жизни – близкое к работе, достаточно престижное, с инфраструктурой, и т.д. Поэтому в жилой недвижимости существует естественная тенденция к концентрации, а концентрация не может быть безграничной. На Остоженке нельзя поселить сто тысяч человек, это будет уже не Остоженка.

Наконец, когда цена на обычный товар растет, спрос падает, и товар начинают меньше покупать. Для инвестиционных активов – все наоборот. Когда стоимость растет, покупают еще больше и цена становится еще выше. Фактически цена на жилую недвижимость определяется ожиданиями ее дальнейшего роста. Повышение цены в этой ситуации превращается в самовоспроизводящийся механизм.

Итак, вместо механизма ограничения цены в жилой недвижимости присутствует механизм повышения цены.

История кризисов на рынке жилой недвижимости и акций – наглядное тому подтверждение. Во время кризиса 1998 года рынок жилой недвижимости потерял 30-35% своей стоимости. Индекс РТС при этом упал с 572 до 39 пунктов, т.е. на 93%.

Интересно, что в этом отношении существенным защитным механизмом является отсутствие в России ипотеки. В ситуации, когда подавляющее большинство покупает недвижимость на свои средства, а не на заемные, вероятность вынужденной продажи в случае кризиса значительно уменьшается.

Все это делает жилую недвижимость идеальным объектом для инвестиций, фактически не имеющим аналогов. Неудивительно, что цены на жилую недвижимость движутся только в одном направлении».

Искусственные подкормки для цены

Игра на рынке аренды позволяет заработать не только хозяину квартиры, но и агентам. Тем более, что владельцы свободной квартиры, все больше предпочитают сдавать ее через агентство: спокойнее и быстрее. А агенты заинтересованы в том, чтобы сдать объект дороже – от этого во многих компаниях зависит их «агентская» прибыль. И в погоне за собственной добычей они искусственно «подогревают» цены.

«К нам в компанию пришла одна женщина, желающая сдать свою «однушку», - рассказала агент одной известной компании. – Она сказала, что сдает впервые: в квартире давно не производился ремонт , мебель старая, первый этаж без решеток - словом, ее вполне устроят 300 долларов. В итоге, ее убедили, что 450 долларов – это нормальная цена за ее «однушку». На следующий день в ее квартиру заселялась семья из соседней республики, а женщина благодарила агента».

Естественно человек, однажды получивший больше того, на что он рассчитывал и знающий, куда обратиться за этим, уже никогда не согласится на меньшее. Пытаясь выяснить у риэлторов, в какую сумму будет обходиться аренда через пару лет, я не получила внятного ответа. «Мы не рискнем делать сейчас какие-то прогнозы, - говорили мне они. – Но цены будут расти, это точно».

Поэтому, господа квартиросъемщики, затяните туже ремни! Особенно это касается тех, кто снимает квартиру в городе! Если рынок аренды загородной недвижимости еще подвержен сезонным колебаниям - арендные ставки растут начиная с февраля – марта, в апреле – мае цены стабилизируются, а к июню июлю уже наблюдается спад – порядка 20%, то «в городе» понятие сезонности уже не существует.

А вот риэлторы, по-прежнему, берут за свои услуги, стоимость месячной арендной ставки. И люди, сдающие квартиру самостоятельно (но таких немного), уже тоже научились требовать деньги за два месяца вперед – за первый и последний. Причем, делают это даже бабушки-одуванчики, сдающие свою комнату с тараканами за 250 долларов. Информированность, однако…

Анна Воцварк Личные Деньги