В продолжение темы реконструкции объектов недвижимости как варианта существенного увеличения объемов жилого фонда предлагаем вниманию читателей информацию о возможностях надстройки домов с плоскими крышами. В предыдущей статье, посвященной юридическим аспектам восстановления существующего жилищного фонда, было показано, что если имеет место отчуждение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то перестройка в соответствии с действующим российским законодательством невозможна.

Общее имущество — это то, что находится за пределами квартир, а также несущие, ненесущие конструкции дома и часть инженерного оборудования внутри каждой квартиры. Применение статей об общем имуществе в Гражданском (далее — ГК РФ) и Жилищном (далее — ЖК РФ) кодексах РФ приводит к тому, что из оборота исключают огромный резерв, позволяющий относительно быстро возвести десятки миллионов квадратных метров доступного жилья за счет устройства мансард на чердаках домов без финансовых вложений государства.

Однако это не означает, что восстановление жилищного фонда невозможно. Согласно ч. 2 ст. 137 ЖК РФ «в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме». Другими словами, реконструкция разрешена только при осуществлении ее без отчуждения общего имущества. Для разработки легитимного способа восстановления жилищного фонда привлекли архитекторов, строителей, чиновников, потенциальных инвесторов и юристов, без участия которых в этом деле не обойтись. В результате был предложен практический способ реконструкции, который возможен в рамках действующего российского законодательства.

Условно весь жилищный фонд страны (многоквартирные дома из панелей, блоков, кирпича или монолита, но не индивидуальные жилые постройки) можно разделить на две категории. Это здания со скатными крышами, возведенные до начала реализации программы индустриального домостроения, осуществлявшейся по инициативе Н. С. Хрущева с конца 1950х годов, и с плоскими крышами, сооруженные в эпоху индустриального домостроения. В первых постройках есть чердаки, а во вторых — технические этажи. Устройство мансард на чердаках зданий со скатными крышами (в Москве такие дома составляют лишь 20–30 % всего жилищного фонда города) или их надстройка на два и более этажей связаны с демонтажом крыши, а следовательно, с отчуждением части общего имущества. Поэтому их реконструкцию с юридической точки зрения можно осуществлять лишь с нарушением действующего законодательства. Надстройка же домов, имеющих плоские крыши и технические этажи и составляющих основную часть жилищного фонда, возможна без отчуждения общего имущества.

Для этого технический этаж, который одновременно является буфером между жилой зоной и территорией строительства и в то же время общим имуществом всех собственников помещений, нельзя демонтировать, а значит, отчуждать. Крышу дома с битумно-рубероидным покрытием запрещено использовать в качестве пола надстраиваемого этажа. Для этого все быстровозводимые металлические конструкции павильонного типа мансарды должны опираться на часть несущих стен дома, расположенных на крыше. На фасадах зданий рядом с лестничными клетками и (или) в торцах при необходимости следует пристраивать дополнительные лифты. При таком способе надстройки неудобства, причиняемые соседям, будут сведены к минимуму, так как жилую зону от территории строительства разделяют железобетонные перекрытия плюс имеющееся на крыше битумно-рубероидное покрытие.

Собственники помещений реконструируемых зданий и городская администрация вправе получить от инвесторов, в качестве которых могут выступать сами жители, финансовые средства за выкуп ими права обустройства крыш для жилья. При надстройке домов с плоской крышей, имеющей недолговечное битумно-рубероидное покрытие, отпадает проблема протечек.

В соответствии со ст. 44, 46 ЖК РФ решение о надстройке, осуществляемой без отчуждения общего имущества, принимают на общем собрании владельцев квартир. За него должны проголосовать не менее двух третей собственников помещений данного дома. За жителей неприватизированных квартир обязан отдать голос Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы — представитель правительства Москвы, являющегося владельцем всего муниципального жилищного фонда, в том числе надстраиваемого дома, а за арендаторов нежилых помещений — Департамент имущества г. Москвы. В среднем по столице приватизировано три четверти всего муниципального жилищного фонда. Следовательно, при положительном отношении правительства города к надстройке дома примерно четверть голосов будет обеспечена.

Как обустройство чердаков зданий со скатными крышами, так и надстройка домов, имеющих плоские крыши и технические этажи, при прочих равных условиях должны быть дешевле традиционного панельного жилья, потому что плоская крыша фактически представляет собой готовую строительную площадку с подведенными к ней инженерными коммуникациями, поэтому не требует выкупа земли (или права ее долгосрочной аренды), рытья котлована, устройства фундаментов и нулевого цикла. При этом не наносится вред окружающей застройке и среде обитания горожан. Запас по прочности фундаментов домов составляет до 30 %. Кроме того, в настоящее время существуют технологии укрепления фундамента в случае надстройки и большой практический опыт в данной области. По причине меньшей стоимости и доступности мансарды, впервые сооруженные Франсуа Мансаром еще в XVII веке во Франции, нашли широкое распространение во многих странах и в первую очередь в крупных городах Западной Европы, где остро стоит проблема нехватки свободных территорий под застройку. То, что уже осуществлено в этих странах, в принципе можно рассматривать как аналогичное решение ими проблемы возведения доступного жилья. Для России вариант устройства мансард на чердаках жилых домов в настоящее время неприемлем. И причины здесь не в российском менталитете и не в архитектурном неприятии властями данного стиля, а, как уже указывалось, в юридических проблемах.

Широкое внедрение предложенного способа без внесения изменений в действующее законодательство может стать одной из составных частей реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», поскольку основной задачей осуществления данной программы является увеличение объемов жилья. Только в этом случае цены на квартиры будут падать, а собственность станет доступной. При этом ипотечные кредиты должны являться не целью, а средством приобретения недвижимости.

Для существенного наращивания объемов строительства параллельно с сооружением традиционных объектов, которые попрежнему будут осуществлять крупные организации, необходимо предложить новую экономичную технологию возведения жилья, а также обеспечить доступ к ней большинства строительных фирм. При этом целью должно стать создание реальной конкуренции между сотнями, а лучше тысячами небольших компаний, что обеспечит здоровую конкуренцию и позволит снизить цены.

В настоящее время существуют относительно дешевые технологии возведения малоэтажных домов. Однако следует отметить, что основная часть жилищного фонда и граждан, нуждающихся в улучшении квартирных условий, сосредоточена в городах, где остро стоит проблема нехватки свободных территорий под застройку.

Одним из реальных и экономичных вариантов увеличения жилого и нежилого фондов страны может стать надстройка зданий с плоской крышей, осуществляемая без отчуждения общего имущества. Предлагаемый резерв только в Москве составляет порядка 20 млн кв. м. Несмотря на кажущуюся простоту и перспективность способа, в столице так и не надстрое