Рынок складской недвижимости Подмосковья активно развивается. Сохраняется ли до сих пор дефицит складских помещений, «Собственнику» рассказали профессионалы рынка.

Несколько лет назад в столичном регионе наблюдался острый дефицит складских помещений. Эта ситуация изменилась в 2004 году, когда в Московском регионе было заявлено сразу несколько крупных проектов. В эксплуатацию было введено около 230 тыс. кв. м качественных площадей, в результате чего общий объем складской недвижимости составил 1 млн. кв. м. На следующий год профессиональные девелоперы увеличили предложение еще на 300 тыс. кв. м. Кроме того, было заявлено о начале реализации сразу нескольких крупных проектов, общей площадью более 200 тыс. кв. м каждый («Пушкино», Ленинградский терминал, «Крекшино»).

Дефицит площадей

Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев рассказывает: «На 2006 год была заявлена реализация нескольких крупных складских проектов, таких как «Томилино» и другие. Однако ввод данных площадей не способен покрыть существующий дефицит предложения на рынке складской недвижимости. Нехватка земель для масштабной складской застройки и тенденция увеличения сроков реализации крупных проектов поддерживают неудовлетворенный спрос на высоком уровне».

По словам руководителя отделения «Академическое» департамента коммерческой недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Натальи Кузнецовой, рынок Подмосковья интенсивно развивается, но его объемы развития не сравнимы со столичными. В рамках торговых комплексов либо производственно-складских помещений строятся офисы – иногда территории офисных и производственных помещений делятся 50Х50. В настоящее время производство выводится за территорию МКАД, и офисная недвижимость стремится за складской. В пределах 15 км от МКАД активность очень высокая (Одинцово, Балашиха, Бутово), далее активность понижается.

Рост цен

Как комментирует директор департамента коммерческой недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Е. В. Горбунова: «Если говорить о классе А, надо отметить, что цены растут интенсивно, впрочем, как и на всю коммерческую недвижимость. На сегодняшний день реальная цена составляет от $ 170 до $ 200 за кв. м. Чем выше класс складов, тем выше цена. Дефицит в секторе складской недвижимости выше, чем в офисной и торговой. Выход офисов и торговых объектов коммерческой недвижимости в Москве на 2006 год в процентном отношении достаточно высок – потребность закрывается, строительство же логистических комплексов притормаживается. Сегодня найти серьезные площади под склад сложно».

Как подчеркивает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium, предложение на продажу очень ограниченно. Цены на склады класса A варьируются в пределах $ 1000 – 1200 за кв. м. Цены зависят от местоположения. Близость к МКАД и крупным магистралям увеличивает цену.

Владимир Журавлев замечает: «Предложение продажи складской недвижимости крайне ограниченно в связи с завышенными ценами на продажу складских площадей и ограниченным спросом на получение склада в собственность. На возрастание стоимости влияет местоположение, в первую очередь близость к МКАД и крупным магистралям. Купить нереконструированное складское помещение можно от $ 450 до $ 770 за кв. м, тогда как склад, подвергшийся реконструкции, стоит порядка $ 690 – 1110  за кв. м.

Аренда

На рынке преобладают сделки по аренде складских площадей, при этом растет процент сделок по предварительной аренде складов (за 3-6 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию). Стоимость аренды для складских помещений класса А составляет $ 170 – 250 за кв. м. Стоимость аренды для складских помещений класса В – $ 110 – 160 за кв. м, аренда складских помещений класса С – $ 60 – 100 за кв. м».

Сделки

За последний месяц на рынке складской недвижимости Подмосковья были заключены следующие сделки:

– Компания «Интерэлектрокомплект» стала арендатором складского комплекса класса А в 15 км от МКАД по Варшавскому шоссе общей площадью 4250 кв. м и складского здания, расположенного на той же территории, класса В+ общей площадью 4050 кв. м. Сделка по аренде сроком на 3 года.

– FM Logistic продала складской комплекс в городе Химки Московской области компании AIG European Real Estate Fund. Площадь составляет 80 000 кв. м, сдаваемая площадь – около 66 000 кв. м. После завершения сделки FM Logistic стала единственным арендатором всего комплекса. Сумма сделки оценивается в 60 млн. долларов.

– Немецкая логистическая компания Rewico завершает переговоры об аренде терминала «Новокосинский» площадью около 20 тыс. кв. м.

По словам директора департамента коммерческой недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость», объекты в основном уходят с молотка на стадии котлована: сейчас ситуация с подмосковными складами напоминает рынок новостроек 2-3 года назад – объекты расхватывают, как горячие пирожки.

«Дело в том, что многие направления не задействованы: например, в районе Новой Риги крайне мало складских комплексов, Западное направление практически непроходимо по транспортной доступности. Соответственно, именно решение комплекса взаимосвязанных проблем будет выходом в данной ситуации», – резюмирует Е. В. Горбунова.

Оксана Смирнова Собственник