И в Москве, и в Петербурге, особенно в «высокий сезон», наблюдается острая нехватка гостиничных мест. В связи с планируемым ростом туристических потоков спрос на отели (в большей степени трехзвездочные) будет увеличиваться. В настоящей статье представлена информация о состоянии и перспективах рынка гостиничной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, подготовленная компанией Becar. Commercial Property.

Москва: недорогих гостиниц не хватает

Инвестиционная привлекательность московского рынка гостиничной недвижимости объясняется его стабильным развитием на протяжении последних нескольких лет и очевидными перспективами его роста. По данным Becar. Commercial Property, средний срок окупаемости инвестиций в строительство отелей высших категорий в столице достигает пяти — семи лет. Такие проекты наиболее интересны инвесторам. У проектов же эконом-класса (три звезды и ниже), требующих дополнительных финансовых затрат на снос, нередко больший, чем в среднем по рынку, срок возврата вложений капитала. Именно потому заинтересованность инвесторов здесь значительно ниже. В немалой степени срок окупаемости также зависит от грамотного позиционирования гостиницы и известности бренда управляющей компании.
Тем не менее этот рынок все-таки привлекателен для инвесторов. Они могут получать прибыль, поскольку уровень заполняемости московских отелей высокий — в среднем 70–80 %. Однако стоит учесть, что названный показатель характерен для наиболее востребованных известных мировых гостиничных брендов.

Приход иностранных инвесторов на столичный гостиничный рынок во многом сдерживается жесткими требованиями московского правительства к участникам проекта, высокой стоимостью права аренды земельных участков и сложностями с его получением. Чаще всего это проявляется по проектам, имеющим наиболее выгодное месторасположение. На увеличение стоимости возведения объектов также влияют различные обременения на участки, выделяемые под застройку. Малопривлекательным для инвесторов видится и распределение долей после завершения работ. Подобные обстоятельства вынуждают инвесторов, получивших участки, снижать долю гостиничной составлющей, отдавая предпочтение офисным и торговым функциям объекта.

Таблица 1

Объекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году

Объем гостиничного рынка столицы

Развитие рынка гостиничной недвижимости напрямую зависит от развития туризма, включая как формирование привлекательности образа нашей страны у иностранных и российских путешественников, так и создание всей необходимой туристской инфраструктуры.

На московском рынке представлены отели различных категорий. Иногда собственники присваивают гостиницам класс «звездности» в соответствии со своими представлениями об инфраструктуре, уровне комфорта и т. п. Категории упомянутых объектов могут определять и различные комитеты по сертификации, гостиничные ассоциации. Но единой системы классификации отелей на столичном рынке пока нет.

В середине декабря 2005 года в Первопрестольной насчитывалось 156 гостиниц различных категорий с совокупным номерным фондом 34,307 тыс. (около 66 тыс. мест). По числу мест на 1 тыс. человек Москва значительно отстает от Европы: коэффициент насыщения в столице России 6,3, в Европе 25–26. В настоящий момент активно продолжают реконструкцию бывших советских гостиниц и строят новые. Значительное число объектов, заявленных к вводу до конца 2005 года, возведут лишь в текущем году.

Крупнейшие отели Москвы следующие:

гостиничный комплекс «Измайлово» (Измайловское ш., 71) — около 4 тыс. номеров;
«Космос» (пр-т Мира, 150) — 1,777 тыс. номеров;
«Украина» (Кутузовский пр-т, 2/1) — 1,018 тыс. номеров;
«Салют» (Ленинский пр-т, 168) — 1,001 тыс. номер.
Больше всего в столице трехзвездочных гостиниц — 63 (номерной фонд 17,424 тыс.). Относящихся к категориям «две звезды и ниже» — 49 (6,479 тыс.), «четыре звезды» — 31 (7,010 тыс.), «пять звезд» — 13 (3,394 тыс.).
Таблица 2

Структура номерного фонда Москвы по округам и категориям (%)

Большинство отелей высших категорий сконцентрировано в центре. Так, все пятизвездочные расположены в Центральном административном округе, за исключением Moscow Country Club (Волоколамское ш., 21-й км). В ЦАО находится третья часть всего номерного фонда столицы (в том числе номера категорий «четыре звезды» и «три звезды»).

По состоянию на декабрь 2005 года в Москве введено восемь гостиниц из 14 заявленных. Все реализованные проекты значимы для столицы. В сегменте пятизвездочных объектов появился отель высшего класса швейцарской группы Swissotel hotel & resorts: в июле 2005 года открыли первую в Восточной Европе гостиницу этой международной сети. Категорию четырехзвездочных пополнили еще пять отелей.