Перспективы. Московский рынок коммерческой недвижимости постепенно приближается к западным стандартам: качество объектов растет, а их доходность уменьшается. Особенно это касается бизнес-центров.

По западной мерке. Современный московский рынок коммерческой недвижимости уже нельзя считать лишь подобием западного, как было несколько лет назад. И хотя по количеству офисов, магазинов и гостиниц мы еще недотягиваем до европейских столиц, за качество построек девелоперам краснеть уже не приходится. «Общий уровень предлагаемых сегодня объектов приближается к западным аналогам, — утверждает генеральный директор агентства «Новое качество» Вячеслав Лимонов. — Все новые идеи находят свое развитие в России. Можно сказать, что у нас нет, например, небоскребов. Но они уже возводятся: деловой центр «Москва-Сити» — первый проект такого уровня в Европе. Нет океанариума? Но он уже запроектирован и будет строиться на Поклонной горе инвестиционно-промышленной группой «Евразия»». По словам вице-президента «Ригруп» Дмитрия Котляренко, последняя выставка MIPIM в Каннах показала, что больше всего средств в архитектурные разработки сегодня вкладывают Москва и Дубай. Согласно исследованию Pricewaterhouseсoopers и Urban Land Institute, в 2005 году Москва заняла второе место в рейтинге перспективных развивающихся рынков недвижимости.

Потенциал роста у московского рынка коммерческой недвижимости еще достаточно большой, так как спрос преобладает над предложением почти во всех сегментах. Особенно остро ощущается нехватка высококачественных объектов. «В офисном сегменте — это офисы класса А, в торговом — магазины с продуманной концепцией, в сегменте складских помещений — логистические комплексы, соответствующие международным стандартам», — поясняет руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина.

Золотая середина. Московский сегмент офисной недвижимости быстрее всего приближается к западным стандартам как по качеству, так и по объему рынка. На начало 2006 года общий объем офисных площадей класса А и В составил в Москве около 6, 5 млн кв. метров. К строительству в период с 2006 по 2013 год включительно заявлено еще около 18,3 млн кв. метров. Уже в текущем году планируется ввести в действие около 1,1 млн кв. метров офисных площадей. «Эти факты позволяют говорить о постепенном сокращении дефицита на качественные бизнес-центры», — говорит Ольга Кисарина.

Показатель приближающейся насыщенности рынка офисов — арендные ставки: их рост постепенно стабилизируется. Так, в 2004 году стоимость аренды на площади класса А увеличилась на 6%, в 2005-м — всего на 4,5%.

«Уже сейчас наблюдается дефицит только офисов небольшой площади, — считает управляющий директор компании «Конкордия — эссет менеджмент» Андрей Прокофьев. — Наибольшим спросом пользуются высококачественные площади объемом до 200 кв. метров, а предлагаются сегодня в основном большие помещения — от 400-500 кв. метров».

По мере приближения к западным стандартам удлиняются и сроки, за которые инвестор может вернуть свои вложения. «Окупаемость офисных центров Москвы составляет 6-8 лет и медленно приближается к показателям Западной Европы (15 лет), — говорит директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар Консалтинг» Алексей Чижов. — В Петербурге этот показатель также имеет тенденцию к росту, хотя на сегодняшний день офисные центры «отбиваются» за 4-6 лет». А соответственно уменьшается и доходность объекта для инвестора. Сегодня, по данным Алексея Чижова, наиболее высокую прибыль (до 20%) приносят инвесторам офисные здания в российских регионах, где рынок коммерческой недвижимости еще не сформирован. В Петербурге уровень доходности уже меньше — 17%. В Москве — 14%. Но это очень неплохо по сравнению с Европой, где средняя доходность от инвестиций в офисы всего 7%.

Правда, если не покупать уже готовое здание с арендаторами, а строить новый объект, тогда доходы будут существенно больше — 20-25%. Однако, как отмечает Андрей Прокофьев, приобретая уже опробованный бизнес-центр, инвестор несет меньше рисков, так как «этот объект уже какое-то время функционировал на рынке и все его достоинства и недостатки видны».

Наибольшей доходностью из всех категорий офисных зданий, по мнению Алексея Чижова, сейчас обладает класс В. Как он поясняет, в классе А прибыли высокие, однако очень высок и объем инвестиций, поэтому итоговая доходность невысока. В классе С ситуация обратная — низкие вложения при низком объеме прибыли, а класс В дает сбалансированное соотношение инвестиций и доходов.

Одна из главных сложностей в строительстве офисных площадей — поиск подходящих земельных участков. Если большой торговый центр можно построить и на окраине, за МКАД, то офисное здание класса А на задворки не вынесешь. Таким образом, инвестиционная покупка офисов становится сегодня уделом консервативных инвесторов. Получить максимальную прибыль можно только путем строительства удачно спроектированного бизнес-центра среднего класса с небольшими (до 200 метров) помещениями.

Доход плюс доход. Несмотря на активное строительство магазинов, спрос на них пока не уменьшается. «Предложение качественных торговых площадей растет примерно на 500 тыс. кв. метров в год, а в 2005 году было введено в эксплуатацию 670 тыс. кв. метров, — считает Андрей Прокофьев. — Несмотря на это, дефицит таких объектов по-прежнему сохраняется. Это объясняется интенсивным развитием розничной торговли. Наибольшую потребность в магазинах испытывает восточная часть города». Впрочем, по утверждению генерального директора компании «Дельтареалти» Кирилла Щепановского, на центральных улицах спрос на магазины также очень высок: объем свободных площадей не превышает 2-3%.

По мнению профессионалов, торговая недвижимость сегодня является наиболее доходным направлением для инвестиций на московском рынке. Покупка готового здания приносит прибыль, равную примерно 13-14% годовых, а девелоперские проекты — 17-22% в зависимости от типа магазина.

Торговые центры быстрее всего возвращают инвестору вложения: средний срок их окупаемости — 5 лет. Риски при инвестировании в такие проекты есть, но они не так велики, как в других секторах рынка. Как правило, неудачи связаны с непродуманной концепцией или несоответствием заявленного класса объекта и его местоположения. Но и в этом случае есть ряд приемов, позволяющих исправить ситуацию и повысить доходность объекта, — реконцепция (смена имиджа магазина), оптимизация управления. «С помощью аудита системы управления и эксплуатации можно оптимизировать соотношение расходов и доходов здания, — рассказывает Алексей Чижов. — На одном из объектов «Бекара» нам удалось путем перераспределения затрат уменьшить коммунальные расходы собственника на 20%». Ощутимым плюсом торгового объекта является его симбиоз с развлекательным центром. «Согласно общемировым тенденциям, у нас также будут строиться многофункциональные комплексы, сочетающие в себе помещения разного назначения, — говорит Вячеслав Лимонов. — Так, на Западе обязательной составляющей любого торгового центра является развлекательная зона. Подобная синергия дает хороший эффект, повышая доходность проекта. А вот самостоятельные развлекательные и спортивные объекты, такие как аквапарки, имеют достаточно длительный период окупаемости — около 10 лет, поэтому даже развлекательную зону многофункционального центра обычно сдают в аренду, поскольку самостоятельное управление невыгодно».

Дмитрий Котляренко добавляет: «Бурное развитие такого строительства на коммерческой основе маловероятно вне традиционных курортных зон. Успех того или иного направления девелопмента связан с состоянием экономики. А массовое посещение таких центров подразумевает достаточный уровень обеспеченности населения».

Инвестиции будущего. Наибольший неудовлетворенный спрос эксперты отмечают в секторе качественной складской недвижимости. «Спрос на хранилища постоянно растет, — утверждает Андрей Прокофьев. — Это обусловлено улучшением общей экономической ситуации, следствием чего явилось развитие существующих компаний и появление новых». Общий объем неудовлетворенного спроса на складские помещения класса А и В оценивается специалистами примерно в 700 тыс. — 1 млн кв. метров. В компании Praedium говорят о том, что все новые качественные комплексы поглощаются еще на этапе строительства за 3-6 месяцев до сдачи в эксплуатацию.

По словам экспертов, инвестиционная активность на рынке складских помещений в последний год заметно возросла. Началось строительство нескольких крупных проектов. В 2006 году на рынок планируется вывести около 900 тыс. кв. метров. «Однако объем запланированных к вводу качественных площадей не удовлетворяет даже накопившийся спрос», — считает Ольга Кисарина. Достоинством инвестиций в складской сектор является почти полное отсутствие территориальных ограничений: такие объекты в любом случае располагаются за городской чертой.

Основные риски, как и в других категориях коммерческой недвижимости, связаны с недостаточно продуманной концепцией. «Непосредственно для складов это могут быть риски, связанные с местоположением или технологией обработки грузов, — говорит Алексей Чихов. — Например, комплекс может быть удачно расположен, но технология обработки грузов, применяемая на нем, не будет соответствовать реалиям рынка и т. п. Грузопоток может быть неправильно спрогнозирован и технологии останутся невостребованными».

В целом уровень рисков в складском секторе не больше чем в торговой недвижимости. Вполне сопоставима и доходность: 13-14% приносят спекулятивные сделки, 17-20% — девелоперские проекты.

Коммерческая недвижимость, запланированная к вводу в 2006 году

Анна Шехова Финанс