Сегодня программа доступного жилья сделана одним из национальных проектов. Правительство России поставило задачу к 2008 году увеличить объемы строительства недвижимости в два раза: с 40 до 80 млн кв. м. Однако увеличение количества предложений не означает роста возможностей граждан. Как и во всем мире, обеспечить всех нуждающихся квадратными метрами призвана ипотека.

Конференция «Ипотечное кредитование в России» проходит в Москве уже четвертый раз.

За свой счет

Перспективы приобретения жилья в нашей стране сокращаются: за 2005 год цены выросли на 24% (по данным irn.ru), за три месяца 2006-го — примерно на столько же. Аналитический центр Олега Репченко зафиксировал в марте абсолютный рекорд по темпам роста цен на столичном рынке недвижимости — 7,5%. При этом доходы населения увеличиваются примерно в два раза медленнее.

Отечественная ипотека, бесспорно, развивается: уже около 370 банков (в начале 2005 года их было 218) реализует различные программы, ипотечное кредитование демонстрирует серьезный рост (почти на 200%, как отмечает вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) А. Лопухин). Но воспользоваться банковским кредитом могут далеко не все, и доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет, по разным оценкам, от 1,5 до 3%.

По словам первого вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ) Валерия Казейкина, из ста человек, приходящих за займом в банк, только восемь попадают на собеседование, и лишь один получает впоследствии деньги. Доходы россиян пока не позволяют подавляющему большинству граждан взять долгосрочную ссуду на приобретение жилья. Ипотечные кредиты остаются удовольствием не из дешевых. Тем не менее процентные ставки по этому виду займов постепенно снижаются. А введение в банках автоматизированной системы, как утверждают эксперты, позволит в десять раз сократить срок оформления договоров, а также безболезненно уменьшить штат компании, сэкономить ресурсы и в результате снизить стоимость займов. К сожалению, сегодня у многих банков практически отсутствуют специальные автоматизированные системы по ипотечному кредитованию.

Такие системы — дело будущего. Пока же количество банков в России растет быстрее, чем число заемщиков, количество ипотечных отделов риелторских компаний не увеличивается. Дело в том, что ипотечная сделка достаточно энергоемка, а доход от нее составляет традиционные 4–5%. Нередко, заявляя о наличии у себя ипотеки, риелторы подразумевают не полное сопровождение сделки (от выбора банка и получения займа до покупки квартиры), а только предоставление информации о жилье, которое можно приобрести в кредит. Где, как и за сколько получать ссуду, клиенту приходится выяснять самому.

Доступная ипотека

Кто же он, потенциальный ипотечный заемщик?

По результатам одного из исследований, 60% возможных покупателей хотят приобрести квартиру-новостройку. Однако в связи с введением Федерального закона № 214 о долевом участии в строительстве сегодня не более 20% банков рискует работать на данном рынке.

«Отношения в строительстве до принятия закона были более урегулированными, чем сейчас, — говорят банкиры. — Нас не устраивает норма о солидарной ответственности банка. Это закрывает те схемы, которые реализовывали кредитные организации. Закон весьма неоднозначен, он требует серьезных доработок».

Сегодня 214-ФЗ регулирует около 75% взаимоотношений участников рынка жилья, однако пока что не приняты сопутствующие нормативные акты, без которых документ не может начать функционировать понастоящему.
Как сделать ипотеку более массовой? Прежде всего за счет снижения процентных ставок. Однако, как показывает практика, этот путь далеко не единственный.

По мнению представителей Внешторгбанка, работающего в области ипотеки с 2003 года, «путь понижения процентных ставок непродуктивен». Основной площадкой для конкуренции служит сервис, предлагаемый кредитными организациями своим клиентам. Этот вывод подтверждают конкретные факты.