Год назад был принят Закон "Об участии в долевом строительстве", направленный на защиту прав граждан, участвующих в финансировании  строительства жилья.

Он еще не заработал в полную силу, однако уже привел к снижению темпов роста жилищного строительства и  ускорению роста цен на жилье. По экспертным оценкам, за год предложение квартир в новостройках сократилось на 30-50  процентов. На прошлой неделе депутаты Госдумы приняли в первом чтении поправки в ФЗ №214 . Однако, позволит ли новая версия  этого документа сбалансировать интересы дольщиков и застройщиков, пока не ясно.

На холостом ходу

Напомним, что с первого  апреля прошлого года законодатели запретили застройщикам заключать договоры долевого строительства и  привлекать средства граждан до получения полного пакета разрешительных документов на строительство и опубликование проектной  декларации. Также они предписали строительным компаниям регистрировать договоры с дольщиками в регистрационных службах, ввели солидарную ответственность банков и строителей за невыполнение последними своих обязательств перед инвесторами и, кроме того, установили жесткие штрафы за всевозможные нарушения.

В частности, за нарушение сроков передачи дольщикам квартир была введена  неустойка (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый  день просрочки. Законом был установлен широкий круг оснований для одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Гражданам предоставлялось право расторгнуть контракт в случае несвоевременного исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства, прекращения или приостановления строительства дома, существенного изменения проектной документации, изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, существенного нарушения требований к качеству новостройки, а также в иных предусмотренных договором случаях. При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик был обязан  возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на  эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 рефинансирования ЦБ.

Следить за исполнением закона были призваны  федеральные чиновники - в частности, Федеральная служба по финансовым рынкам. В течение  года именно они должны были установить правила бухгалтерского учета и отчетности застройщиков, нормативы финансовой устойчивости, осуществлять надзор и контроль за соблюдением закона. Впрочем, несмотря на решительность властей, Закон о долевом инвестировании так и не заработал в полную силу. Большинство  компаний до сих пор распродают новостройки, не подпадавшие под действие закона (т.е. документы, разрешающие строительство, были  получены компаниями до 1 апреля прошлого года), часть фирм просто не спешила выводить на рынок новые проекты, а некоторые  пользовались обходными схемами, заключая с покупателями жилья предварительные и вексельные договоры. Только несколько московских застройщиков  опубликовали проектные декларации и начали торговать метрами по новым правилам.

Устранение перекосов

В конце концов, очевидная неработоспособность закона вынудила депутатов Госдумы пойти навстречу участникам рынка долевого  инвестирования. Они все же решились устранить некоторые законодательные недоразумения.

Парламентарии в первом чтении приняли ФЗ №214,  в котором, в частности, предлагается:

сделать возможным расторжение договора застройщиком в одностороннем порядке, а в некоторых случаях и по решению суда;
исключить норму о солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта недвижимости;
допускается возможность привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов;
снижение размера неустойки (пени), уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Авторы поправок утверждают, что в отредактированном виде закон сбалансирует права  участников долевого строительства и застройщиков и, в конечном счете, оживит рынок жилья.

Среди поправок больше всего застройщиков радует перспектива отмены солидарной ответственности банков по обязательствам строительных компаний.  "В этом случае банки охотнее будут давать кредиты строительным компаниям", - полагает представитель корпорации "С-Холдинг"  Оксана Басова.

"В законопроекте о внесении поправок в 214-й закон несколько ограничены права дольщиков", - разъясняют  инициативы депутатов юристы компании  "М.О.Р.Е.-Плаза". - В частности, у них стало меньше оснований для одностороннего отказа  от исполнения договора". К ним отнесены случаи неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого  строительства в течение более чем одного месяца, передача объекта дольщику с недостатками, которые делают его непригодным для  предусмотренного договором использования (и при этом застройщик не выполняет требования по их устранению), а также случаи,  предусмотренные договором. Во всех других случаях дольщику придется обращаться в суд. "Тогда как действующая сейчас редакция  закона содержит шесть оснований для одностороннего расторжения договора по инициативе дольщика", - напоминает начальник  юридического отдела компании "КомСтрин" Надир Джангиров.

Помимо всего прочего, снижен размер штрафных санкций, которые накладываются на застройщика при расторжении договора по  инициативе дольщика. Теперь застройщик обязан возвратить все внесенные дольщиком денежные средства и уплатить проценты в  размере 1/300 ставки рефинансирования, тогда как раньше в законе фигурировала ставка 1/75. Многие строительные  организации, особенно региональные, просто не смогли бы выплачивать такие штрафы, так как это поставило бы их на грань банкротства.

"В случае принятия поправок застройщик, как и дольщик, получит возможность расторгать договор в одностороннем порядке в случае нарушения дольщиком платежей по договору", - комментирует законодательные инициативы представитель компании "Сити-XXI  век" Сергей Лядов.

В случае одностороннего расторжения дольщиком договора проценты начисляются со дня предъявления им  требований, а не со дня внесения денежных средств, как сейчас. Поправки устанавливают обязательное страхование  ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве. Если застройщик признан  банкротом (или  при неисполнении компанией обязательства по передаче объекта в срок в течение трех месяцев со дня оговоренных сроков) наступает страховой случай. Страховое возмещение выплачивается участнику долевого строительства в размере фактически  произведенных платежей.

Соразмерно ответственные

Таким образом, резюмируют участники рынка, депутаты попытались найти разумный баланс между интересами застройщика и дольщика. Однако эти нововведения вряд ли серьезно облегчат жизнь инвестиционно-строительным компаниям. Предложенные  изменения разве что стабилизируют правоотношения в области долевого строительства. "Впрочем,  окончательная редакция закона  может очень сильно отличаться от его первоначальной версии", - резюмирует Н. Джангиров из компании "КомСтрин".

Кроме того,  участники рынка напоминают, что норма, запрещающая компаниям начинать продажу квартир до получения разрешения  на  строительство, оформления договора аренды на землю и опубликования проектной декларации, остается в силе. "Мы рассчитываем,  что ответственность сторон в результате принятия поправок станет соразмерной, что снизит общие риски и создаст более благоприятные условия для инвестирования в жилье на стадии строительства. В свою очередь, частные лица не лишатся инструментов защиты,  поскольку они только декларировались законом, но не существовали на практике", - заключают юристы компании "Сити-XXI век".

Начальник Юридического департамента Группы Компаний "СУ-155" Сергей БОСХОЛОВ:

Принятие поправок к Закону о долевом участии в строительстве  в первом чтении - это  факт признания  со стороны законодателя того, что в первоначальной редакции закона содержались положения, которые создавали реальный дисбаланс в отношениях между приобретателями жилья и застройщиками, отрицательно влияли на развитие строительного рынка. В течение всего периода действия данного закона он подвергался критике со стороны широкого круга аналитиков и экспертов.   

Анализ текста законопроекта позволяет сделать вывод, что его принятие позволит частично снять те неблагоприятные моменты, которые сегодня мешают развитию строительной отрасли и рынку жилищного строительства.  Как пример можно привести изменения, которые отменяют солидарную ответственность банков по обязательствам застройщиков перед гражданами. Данная норма могла практически привести к сворачиванию кредитных программ банков по финансированию нового строительства.

Положительно скажутся и нормы, которые вводят дополнительные механизмы финансирования нового строительства. Важной новеллой является определение круга лиц, на которых будет распространяться действие данного закона, а именно - граждане будут  основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска.

Конечно, все спорные моменты с помощью указанного законопроекта решены не будут, но нас, безусловно, обнадеживает позиция законодателя, который ищет пути для формирования цивилизованного рынка жилищного строительства.

Игорь СергеевКвартира. Дача. Офис