Авторы Жилищного кодекса забыли упомянуть в нем жителей общежитий, проживших на своих койко-местах как минимум десяток лет. Тогда они сами решили заявить о себе. В течение 2005 года в Москве и регионах состоялось несколько акций протеста, на последнюю из которых, по данным Движения общежитий Москвы и области ("ДОМ"), только в столице собрались представители почти сотни общаг. Их требования - скорейшая передача ведомственных общежитий в муниципальную собственность, закрепление за жителями постоянной жилплощади и сохранение возможности ее дальнейшей приватизации. Столичные власти в целом поддерживают стремление митингующих стать полноправными москвичами, однако признают, что ликвидация всех общежитий подряд не входит в их ближайшие планы.

"Мертвые" души

Войну общежитиям власти объявили в 1994 году, выпустив постановление "О мерах, направленных на сокращение общежитий и переводе их в жилищный и гостиничный фонды города". Тогда чиновники ставили перед собой смелые задачи - общежития квартирного типа планировалось ликвидировать полностью, коридорного и гостиничного типа - частично сохранить (если в этом была нужда самого предприятия), частично преобразовать в гостиницы эконом-класса, ночлежки и маневренный фонд.

Согласно постановлению рассмотрение и решение вопросов изменения статуса общежитий, их перевода в категорию жилых домов осуществляются префектурами административных округов по согласию с департаментом жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ). С инициативой о передаче общаги городу могут выступить ее владельцы или сами обитатели общежития.

Перед передачей администрация предприятия должна выполнить главное условие - предоставить каждой семье изолированное помещение (квартиру или комнату) в пределах общаги, расселив всех лишних жильцов. Те общежития, владельцы которых это сделать сумели, давно находятся в городской собственности. Перспективы остальных зависят от того, удастся ли предприятию самостоятельно или с помощью инвесторов решить поставленную городом задачу.

Процедура передачи общежития с баланса на баланс начинается с составления списков его обитателей. И вот тут возникает дилемма: с одной стороны, общежитие оказывается сильно перенаселено, с другой стороны, часть граждан, официально зарегистрированных в нем, фактически отсутствует.

С перенаселением администрации предприятий могут справиться двумя способами: купить квартиры лишним жильцам у города или переселить людей в собственные общежития коридорного типа. Покупать жилье даже по льготным расценкам организации по понятным причинам не торопятся, поскольку заниматься улучшением жилищных условий обитателей общежитий они по закону не обязаны. Кстати, в последнее время квадратные метры под эти цели даже не выделяются: по крайней мере, отдельной программы по расселению общежитий у ДЖПиЖФ в настоящий момент нет.

Попытки переселить людей из здания квартирного типа в коридорную систему, как правило, заканчиваются коммунальными склоками и длительными судебными тяжбами между соседями. Добровольно на переезд в худшее по качеству жилье соглашаются единицы.

Одновременно администрации предприятия приходится решать вопрос "мертвых" душ, которые зарегистрированы на койко-местах, но не проживают в общежитиях.

Просто так выбросить их из списков нельзя. Приходится сначала подавать в розыск, потом добиваться отмены регистрации через суд.

Случается, что переезду препятствуют сами жители. Дело в том, что площадь за ними закрепляется по факту проживания. Если семья из четырех человек занимает изолированную комнату в 9 метров, то ее же она получит при выдаче ордера.

Некоторые жильцы с подобным предложением не соглашаются, настаивая на расширении площади до социальной нормы. В таком случае город, как правило, отказывается принимать общежития в муниципальный фонд до устранения администрацией предприятия возникших проблем.

"Те организации, которые хотели и могли перевести общежития на баланс города, уже это сделали. Оставшиеся или не имеют такой возможности или не желают расставаться с недвижимостью", - считают в "ДОМе".

Волновое переселение

Почти 80% общежитий квартирного типа были ликвидированы в первые годы действия программы. Проживающие в них граждане смогли не только приватизировать полученное жилье, но и встать в очередь на улучшение жилищных условий. Остальные общаги сильно перенаселены и, как правило, находятся в удручающем состоянии.

По данным департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства (ЖКХиб), как минимум 600 зданий (с учетом общежитий коридорного и гостиничного типа - "ИФ") являются аварийными и нуждаются в срочном ремонте.

Сейчас переводом ведомственных общежитий в жилой фонд города занимается ГУП "Жилищник-1". Причем, по словам его директора Д.Зацепина, несмотря на то, что специальных программ по ликвидации общежитий коридорного и гостиничного типа не существует, ГУП работает со всеми типами общаг. По сути ГУП является посредником между предприятием и городом: принимая здания на свой баланс, он доводит качество жилья в них до стандартов, принятых в столице. "Мы действуем по одному из трех вариантов: или проводим капитальный ремонт без отселения жителей, или реконструкцию с отселением, или, в случае если здание признано аварийным, осуществляется его снос и строится на этом месте новый жилой дом", - рассказывает Д.Зацепин.

В первом случае с жильцами заключаются договора социального найма на фактически занимаемую ими площадь. В двух других - им должны предоставить новое жилье по социальной норме. "После реконструкции с отселением бывшее общежитие передается городу, который может или продать жилье по коммерческим расценкам, или использовать для своих социальных программ", - поясняет Д.Зацепин, отмечая, что переселение осуществляется "Жилищником-1" волновым методом в уже отремонтированные ранее дома.

Собеседник "Интерфакса" отметил, что свободных площадей катастрофически не хватает. Ежегодная программа ГУПа, финансируемая из бюджета, включает реконструкцию 3-4 общаг. "В идеале, мы хотели бы расселять общежития наподобие пятиэтажек", - отметил Д.Зацепин.

Снос и последующее строительство на месте общежития нового жилого дома предполагается осуществлять на основании инвестконтракта, в котором "Жилищник-1" выступает в качестве заказчика, а расселение жителей берет на себя инвестор. "Обычно он покупает квартиры на рынке", - указывает Д.Зацепин. Дальнейшие отношения инвестора с городом строятся по "классической схеме" - разделение долей при строительстве нового объекта.

Расселять общежития путем заключения инвестконтракта на снос и последующее строительство может и само предприятие. В таком случае горадминистрация готова предоставить инвесторам различные льготы по обременениям и подключению к инженерным сетям. Однако массового распространения эта практика не получила опять-таки из-за перенаселенности общежитий.

В среднем в общежитии, по данным ГУП "Жилищник-1", проживает 400 человек или около 120 семей. При переселении в обычный 16-этажный панельный дом они займут как минимум два подъезда. "Экономически такие проекты нерентабельны", - говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Подбор квартир и расселение растянутся как минимум на год, не говоря уже о том, что инвестору придется брать кредит на приобретение жилья. "Даже в случае удачного расположения общежития и возможности построить на его месте крупный жилой комплекс, это слишком большой риск", - считает И.Шершнев.

ИА "Интерфакс"