Чехия сегодня — это государство, отличающееся выгодным географическим положением, экономической и политической стабильностью, развитой банковской инфраструктурой, высоким уровнем жизни при низкой по европейским меркам ее стоимости, а также имеющее четкую законодательную систему наряду с блестящими экономическими показателями. Все это обеспечивает экономике страны чрезвычайно оптимистичные прогнозы. По оценкам специалистов в области инвестиций она прочно удерживает первые места среди государств, недавно вступивших в Евросоюз. Наиболее перспективные сегменты и сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости Чехии комментирует руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость» кандидат исторических наук Юлия Титова.

Капиталовложение в чешскую недвижимость является достаточно надежным и прибыльным видом бизнеса. Этому способствует доступность рынка для инвесторов, гарантии благоприятного инвестиционного климата со стороны государства, сохраняющаяся тенденция роста стоимости объектов и превышение спроса на качественные новостройки над их предложением, чрезвычайно низкие налоги на недвижимость и небольшие расходы на коммунальные платежи.

Как приобретать недвижимость в Чехии

В отличие от Испании или Кипра Чехия не заинтересована в массовой покупке ее недвижимости иностранцами. Если принять во внимание такие факторы, как небольшая площадь государства и близость экономических тяжеловесов (Германии и Австрии), становится ясно: спрос может достаточно быстро превысить предложение и опустошить рынок. К тому же расположение Чешской Республики (ЧР) в самом центре Европы привлекает к ней и интерес заокеанских инвесторов.

Поэтому правом на приобретение недвижимости в стране обладают только постоянно проживающие в ней лица: иностранцы со статусом trvale (порусски — ПМЖ) и собственно граждане ЧР. Если чешские граждане постоянно живут в других государствах, то они, как и иностранные резиденты, не могут приобретать здесь объекты в частную собственность на физическое лицо. Легальный способ — покупка недвижимости на юридическое лицо. Ведь по местным законам учредителями чешских фирм могут быть иностранцы.

Вместе с тем для контроля за фирмами-однодневками государство ввело несколько ограничений. Вопервых, исполнительным директором компании (почешски — jednatel) должен быть либо гражданин ЧР, либо лицо со статусом trvale (что лучше), либо иностранец со статусом ВНЖ (что может привести к определенным трудностям). Вовторых, на момент подписания нотариального учредительного договора хотя бы один из учредителей должен присутствовать в Чехии. Есть и ряд других особенностей, однако профессиональное оформление документов позволяет избежать риска отклонения прошения о регистрации.

После успешного создания юридического лица иностранец имеет право приобрести недвижимость на собственную фирму. Это наиболее проверенный и надежный способ получить дом или квартиру. Однако существуют и другие. В Чехии есть четыре вида владения недвижимостью: частная собственность, кооперативная собственность, государственная собственность и коммунальная собственность. Первую мы уже обсудили.

Кооперативная собственность является наиболее близким (хотя и не совсем подобным) ее аналогом. Дом находится в собственности кооператива. Покупающий квартиру приобретает в нем пай. Лишить такого человека собственности никто не имеет права: она считается частной. Но цену на пай в данном случае определяет не только свободный рынок недвижимости (как при владении частной собственностью), но и руководство кооператива. Оно может (конечно, не кардинально) снижать или повышать ее.

Государственная собственность иностранцев интересует только косвенно: купить квартиру в таком доме нельзя. Право пользоваться таким жильем получают политические беженцы, преследуемые по религиозным убеждениям, и пр. Но в данном случае речь идет не о покупке.

Коммунальная собственность также не для зарубежных граждан: это самый непредсказуемый вариант. Домом в целом владеет все сообщество жильцов. При покупке в нем квартиры человек приобретает только право на долю собственности, которая, как правило, представляет собой конкретную квартиру. В случае ссоры с соседями «собрание жильцов дома» может лишить его доли, выплатив минимальную компенсацию. Коммунальная собственность хороша для граждан Чехии, имеющих ПМЖ в другой стране. Гарантами для них выступают родственники, живущие в том же доме, а порой в той же квартире.

Популярные направления инвестирования

Разумеется, наиболее привлекательные объекты недвижимости располагаются в Праге и курортных городах, особенно в излюбленных русскими Карловых Варах и на «немецких» курортах (Марианске- и Франтишковы-Лазне, Теплице и др.). Самым престижным считается иметь квартиру в историческом центре Праги (Прага-1, Прага-2), благоустроенных фешенебельных районах (Прага-5) или в центре курортной зоны Карловых Вар с видом на колоннаду и реку Тепла. Здесь редко встретишь новые дома, скорее как исключение из правил встречается точечная застройка. В основном тут предлагают апартаменты в старинных особняках, полностью отреставрированных и «нафаршированных» современными инженерными коммуникациями.

Конечно, это удовольствие не из дешевых, однако спрос стабильно превышает предложение. Отчасти по данной причине, отчасти из соображений комфорта в последние годы выросла популярность коттеджей и вилл в пригородах Праги и Карловых Вар. В зависимости от бюджета и запросов можно выбрать отдельно стоящую резиденцию с большим участком и своей инфраструктурой или дом (либо таунхаус) в современном коттеджном поселке. Первоклассные строительные и отделочные материалы, использование новейших современных технологий наряду с относительно низкой стоимостью привлекают к себе не только местное население, но и зарубежных граждан, работающих в стране или приезжающих в нее отдохнуть, полечиться и окунуться в неповторимый чешский образ жизни. Соображения комфорта и престижа обеспечивают инвестиционную привлекательность объектов премиум-класса.

Интересной категорией с точки зрения вложений в недвижимость являются новостройки. Сейчас данный сектор рынка переживает поистине золотой век. Множество возводимых домов имеют одно общее: они должны быть сданы в эксплуатацию до конца 2007 года. Это обусловлено согласованным освобождением от общеевропейского НДС в 19 % на строительные работы до начала 2008 года. Сейчас действует ставка 5 %. Так объясняется необыкновенный интерес девелоперов к строительству жилья и огромный спрос самих чехов на такие объекты. Наиболее активные иностранные инвесторы участвуют в буме, поскольку достаточно просто оценить доходность инвестиций даже от единичных капиталовложений: рост цен с нулевого этапа до конца работ достигает 10–20 %, недвижимость в наиболее перспективных районах Чехии дорожает на 10–15 % в год, увеличение стоимости в связи с изменением налогообложения составит около 10–15 %. Таким образом, инвестируя в строительство, иностранец, гарантиями которого являются стабильная экономика и законы, через два года будет иметь объект, рыночная стоимость которого будет на 30–40 % больше начального значения. Для стабильной экономики Евросоюза это очень хороший показатель, превышающий в 1,5 доходность от вложений в большинстве европейских стран.

Строительный бум связан не только с жилым фондом. В Чехии активно возводят торговые и деловые центры. Несмотря на то что реализация проектов идет по всей стране, основной интерес инвесторов попрежнему прикован к Праге. Меняет свой облик район Панкрац: тут сооружают торговый центр «Аркада» по соседству с самым высоким небоскребом City Tower. В районе Голешовице появятся грандиозные торговоразвлекательные и жилые центры, смета каждого из которых превышает с