Дефицит помещений становится основной проблемой складского рынка столицы. В 2005 году в эксплуатацию было введено 380 тыс. кв. метров новых складских помещений классов А и В, 250 тыс. из них соответствуют международным стандартам. Однако этого недостаточно для нормального функционирования рынка. Как сообщил «Собственнику» руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов, все введенные в эксплуатацию в 2005 году площади были поглощены рынком еще на стадии строительства, при этом сохранился значительный дефицит площадей. Неудовлетворенный спрос на качественные складские помещения оценивается в 1 млн. кв. метров.

Уровень спроса на современные складские комплексы международного класса постоянно растет. Общее улучшение экономической ситуации в стране способствует появлению новых ритейлеров и логистических операторов, которые и являются основными поставщиками спроса на рынке складских помещений. При этом уровень свободных площадей в качественных складских комплексах остается стабильно низким. Так, доля вакантных площадей класса А, согласно исследованиям, проведенным компанией Praedium, составляет 0 %, класса В – 3 %.
Большая часть складских комплексов сдается в аренду за 3-6 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию. Вместе с тем, повышение технологии бизнес-процессов неминуемо приведет к дальнейшему росту спроса в сегменте складов класса А, что может усугубить и без того непростую ситуацию с нехваткой помещений.

По состоянию на начало 2006 года объем качественных складских площадей составил 1 млн. 650 тыс. кв. метров. Новых комплексов построено меньше, чем планировалось, что обусловлено увеличением сроков строительства большинства объектов.

К вводу в эксплуатацию в 2006 году планируется примерно 900 тыс. кв. метров качественных складских площадей, из них около 780 тыс. кв. метров будут соответствовать международным стандартам. Запланировано строительство в текущем году таких крупных комплексов, как «Пушкино» на Ярославском шоссе, Cross-Point на Каширском шоссе, NorthPoint на Алтуфьевском.

Четыре очереди «Ленинградского терминала» будут построены на Ленинградском шоссе, на 6-м километре Новорязанской трассы закончится строительство третьей очереди комплекса «Томилино». Четвертая очередь «Белой Дачи в Котельниках» появится на 2-м километре Новорязанского шоссе, комплекс «Крекшино» будет введен в эксплуатацию на Киевском шоссе, East Park – на Суздальской улице. Перечисленные проекты вполне удовлетворяют требованиям международного уровня, однако их реализация не способна в корне изменить ситуацию на рынке складской недвижимости и решить проблему дефицита помещений.

Объекты, готовые к реализации

Данные компании Praedium указывают на то, что ни один из крупных проектов прошлого года не был завершен полностью, так как в процессе строительства большинства помещений сроки сдачи объектов были увеличены.

По словам Руслана Суворова, опоздание со сдачей складских комплексов пока еще является нормальной практикой в складском девелопменте. Это связано, с одной стороны, с молодостью этого рынка, а с другой стороны, с «особенностями национального девелопмента», где неизбежны разнообразные сюрпризы бюрократического характера, значительно нарушающие график работ.

Наиболее заметным примером опоздания со сдачей площадей в 2005 году является «Логистический парк "Пушкино"», где опоздание составило более полугода, при том что площади были сданы в аренду еще до начала строительства, отметил Суворов.

Стоит отметить, что, несмотря на все указанные проблемы рынка, в 2005 году было построено на 10 % больше помещений, чем в предыдущем году.

Среди наиболее значительных проектов класса А, введенных в эксплуатацию в 2005 году, можно назвать терминал «Северный» на Дмитровском шоссе, «Кулон-Балтия» на Новорижском шоссе, «Т.Б.М.» в Мытищах, складской терминал «Агроклон ЕМСТС» в Одинцовском районе. Кроме того, построена первая очередь терминала «Крекшино», вторая очередь «Томилино», третья очередь «Белой Дачи в Котельниках».

Из крупных проектов класса В стоит отметить терминал МСК СУ 9, возведенный в 2005 году на пересечении МКАД с Новорязанским шоссе, а также вторую очередь комплекса «Молком» на Ярославском шоссе.

Цены

В связи с малым количеством качественных складских площадей распространенной стала практика предварительной аренды, наблюдается тенденция к увеличению сроков арендных договоров. Так, компанией «Фамилия» заключен договор аренды на срок 10 лет в комплексе «Томилино».

Арендные ставки на складские помещения Московского региона остаются одними из самых высоких в Европе. Уровень цен на аренду для объектов класса А составляет на данный момент порядка $ 160 за кв. метр, для объектов класса В арендные ставки составляют около $ 130 за кв. метр.

По прогнозам аналитиков компании «Астера», серьезного снижения ставок не приходится ожидать до 2008 года: даже при увеличении количества свободных площадей тенденция к снижению цен на аренду не осуществится по причине увеличения операционных расходов и коммунальных платежей.

Сделки по продажам складских помещений в настоящее время практически не проводятся. По словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, предложения на продажу современных складских площадей почти не существует, а спрос на покупку носит в основном скрытый характер – уж очень велик разрыв между ценой, по которой девелопер согласился бы продать здание, и ценой, по которой пользователь хотел бы его приобрести. В этой ситуации большинство пользователей, желающих иметь склады в собственности, предпочитают строить их сами, считает Суворов. Крупные девелоперы не желают заниматься продажей небольших площадей разным потребителям в своих логистических парках. Они предпочитают сдать все в аренду и затем продать все площади разом инвестору. В настоящее время порядок цен для существующих на рынке предложений составляет от $ 1000 до $ 1200 за кв. метр.

Выводы

Дефицит помещений создает серьезную проблему для рынка складской недвижимости. Дополнительные сложности связаны еще и с тем, что наибольшим спросом в настоящее время, несмотря на наметившуюся тенденцию интереса арендаторов к высокоуровневым складским комплексам, пользуются помещения класса В.

Строительство объектов этого уровня на сегодняшний день практически не ведется – среди запланированных к вводу в эксплуатацию в 2006 году складских помещений нет ни одного крупного проекта класса В.

Рынок складской недвижимости сдвинулся с мертвой точки только в 2005 году, так как наконец-то были не только анонсированы, но и начали строиться крупные складские комплексы, соответствующие международным стандартам. До этого на рынке был не дефицит, а почти вакуум площадей, считает Руслан Суворов. И тем не менее продолжает остро ощущаться нехватка качественных складских площадей.

Дефицит складских помещений является следствием, во-первых, более позднего развития складского сегмента, который идет вслед за развитием сегмента торговой недвижимости, когда потребность в складских площадях начинает остро ощущаться, во-вторых, стремительного роста спроса на площади, значительно опережающего рост предложения, а в-третьих, связан с продолжающимися сложностями с подбором подходящего земельного участка для складского девелопмента.

Таким образом, сфера складской недвижимости является на сегодня одной из самых проблемных на российском рынке недвижимости.

Валерия СеменоваСобственник