Согласно обзорам рынка коммерческой недвижимости за 2005 год, объем инвестиций в строительство гостиниц, прежде всего эконом-класса, все еще крайне мал. Инвесторы не спешат вкладывать средства в отели пока сохраняется высокая рентабельность офисной, торговой и складской недвижимости.

Чтобы повысить привлекательность гостиничного сектора, они предлагают столичным властям активнее стимулировать бизнес налоговыми льготами, оперативнее согласовывать проекты и разрешительную документацию и не вешать на застройщика дополнительных обременений. Если этого не произойдет, то вместо обычных гостиниц в Москве будут строится апарт-отели, отели-кондоминиумы, бутик-отели и другие квазигостиничные проекты, позволяющие инвесторам быстрее окупить затраты.

Номерной дефицит

По данным комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы, сейчас столица располагает чуть более, чем 160 отелями (для сравнения в Лондоне - 1800, в Париже - 1650). Согласно последнему исследованию RATA, 68% опрошенных представителей туристических компаний считают дефицит номерного фонда основной причиной, препятствующей развитию въездного туризма. В 2005 году в связи с закрытием гостиниц "Россия" и "Минск" количество номеров сразу сократилось почти на 3400, а всего в связи с реконструкцией из эксплуатации до 2010 года будет выведено 12200 мест. В горадминистрации признают, что реальные темпы ввода новых гостиниц не соответствуют заявленным.

По словам заместителя мэра Иосифа Орджоникидзе, отставание составляет примерно 10-12 тыс. мест и приходится на отели туристического класса. "В Москве сейчас насчитывается 12 пятизвездочных гостиниц, в 2006 году к ним добавится "Ритц-Карлтон" (бывший "Интурист"), в 2007 - "Москва". В итоге отелей такого класса будет вполне достаточно для города, а вот недорогие гостиницы по-прежнему в большом дефиците", - говорит И.Орджоникидзе.

По данным Swiss Realty Group, в 2005 году в Москве появилось всего порядка 1500 новых гостиничных номеров, в основном за счет реализации 5 крупных проектов - Holiday Inn Lesnaya, SwissHotel на Красных Холмах, Courtyard by Mariott в Вознесенском переулке, Holiday Inn на Сущевском валу и реконструкции гостиницы "Савой".

При этом эксперты отмечают, что все указанные объекты были введены в эксплуатацию с нарушением первоначальных сроков сдачи.

Текущая ситуация на рынке недвижимости не благоприятна для инвестирования в гостиничный сектор. При остром дефиците предложений офисы и жилье раскупаются еще на стадии строительства, а вложения в объекты торговли в условиях потребительского бума возвращаются максимум в течение 3 лет. Окупаемость же гостиничного проекта при самых благоприятных для инвестора условиях составляет минимум 5 лет, а в большинстве случаев достигает 8-9.

Эксперты это связывают не только со спецификой гостиничного бизнеса, но, прежде всего, с высокой стоимостью земельных участков, их невыгодным месторасположением и обременениями. "Все участки, намеченные Генеральным планом для размещения гостиниц, разработанным Москомархитектурой, имеют те или иные имущественно-земельные обременения: они или чем-то заняты, или кому-то принадлежат. Но даже на таких условиях отель можно построить далеко не везде: многие площадки находятся в спальных районах, рядом с промзонами и далеко от метро", - заявил "Интерфаксу" источник в ГАО "Москва".

При этом хорошие площадки активно перепрофилируются: по данным И.Орджоникидзе, озвученным им на одном из заседаний московского правительства, из 70 участков, выделенных городом под строительство гостиниц, начиная с 2000 года, 27 оказались застроены объектами другого целевого назначения - в первую очередь офисами и жильем. Еще часть площадок, приобретенных на конкурсах, до сих пор не осваиваются. Их купили компании далекие от гостиничного бизнеса в надежде выгодно перепродать на вторичном рынке. Земля в столице стоит баснословно дорого: стоимость участка может доходить до 20% стоимости всего гостиничного проекта, что растягивает сроки его окупаемости до пугающих 10 лет.

Те инвесторы, кто все-таки рискнул вкладывать в гостиничный сектор, жалуются на отсутствие реальной поддержки со стороны столичных властей. "Кроме льгот при выкупе права аренды, никаких других стимулов для бизнеса не существует", - утверждают они. Скорее наоборот, город стремится за счет бизнеса решить свои проблемы. Например, инвестору строительства малой гостиницы эконом-класса на Большой Никитской было предложено профинансировать строительство коллектора теплосети стоимостью $800 тыс. А затраты на согласования проекта, а также на подключение к сетям и коммуникациям почти вдвое увеличили сметную стоимость проекта: мини-отель на 28 номеров в итоге обошелся в $5 млн.

Новые рубежи

Горадминистрация тем не менее в ближайшие год-два надеется вывести московский гостиничный рынок на новую ступень развития. Повысить привлекательность этого сегмента недвижимости власти намерены за счет приватизации уже существующих гостиниц и нового подхода к строительству объектов.

По словам главы департамента имущества Владимира Силкина, передача отелей частному бизнесу будет осуществляться в рамках утвержденной программы приватизации городского имущества. Он отметил, что частные владельцы являются более эффективными собственниками, чем государство.

"Город получает от гостиниц незначительные дивиденды, а бизнес, не являясь полноправным хозяином, не хочет инвестировать свои средства в их развитие", - пояснил В.Силкин.

В ноябре прошлого года правительство Москвы на открытом аукционе реализовало 100% пакет акций гостиницы "Украина" за рекордную сумму почти за $275 млн. (при начальной стартовой цене $157 млн).

Примечательно, что вложить свои средства рискнули инвесторы, для которых гостиничный бизнес не является профильным. Как выяснилось, за победителями аукциона компанией "Бисквит" стоят владельцы мебельного центра "Гранд", торгового дома "Москва" в Люблино, а также торгового комплекса, строящегося на площади Киевского вокзала. Это говорит о том, что крупные компании, уже имеющие опыт и реализованные объекты в других секторах недвижимости, готовы диверсифицировать свой бизнес за счет более сложных, длинных и рискованных проектов.

В начале марта на спецаукционе город продал 20% акций гостиницы "Космос", основным покупателем пакета стало ВАО "Интурист", сумевшее таким образом увеличить свою долю в отеле с 44% почти до 64%. В Департаменте имущества не скрывают, что сделка была изначально инициирована самими участниками рынка, претендующими на контрольный пакет. Однако она не расходится с общей стратегией города в отношении акционерных обществ.

"Там, где наша доля существенно меньше контрольного пакета, мы принимаем решение о продаже ценных бумаг", - говорит замглавы департамента Игорь Игнатов. По данным "Интерфакса", город также намерен продать свою долю в гостиницах "Будапешт" и "Балчуг".

В процессе приватизации главная задача городских властей - не допустить перепрофилирования отелей. "Для этого мы будем использовать различные механизмы", - поясняет В. Силкин. Один из вариантов - передача акций в доверительное управление. В этом случае переход права собственности наступит через 3 года, при условии, что инвестор вложит средства в реконструкцию гостиницы.

Одновременно городские власти существенно изменили свою политику в отношении строительства новых гостиничных объектов. В откорректированном в мае 2005 года адресном перечне размещения гостиниц большинство отелей запланировано к строительству в составе многофункциональных комплексов.

В пояснении к документу сказано, что "функциональный состав комплексов будет уточняться при разработке предпроектной документации с обязательным сохранением гостиничной функции".

Эксперты указывают, что таким образом город хочет убить сразу двух зайцев: во-первых, создать развитую инфраструктуру (что особенно актуально в спальных районах и промзонах), а во-вторых, минимизировать риски девелоперов. "Сочетание в одном проекте нескольких типов недвижимости позволяет диверсифицировать риски и оптимизировать сроки окупаемости", - говорит гендиректор Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник.

Уточнив и дополнив адресный перечень размещения отелей, власти упразднили отдельную программу развития сети малых гостиниц, принятую в 1997 году.

Бутик-отели

Согласно европейским стандартам малыми считаются гостиницы, в которых меньше 100 номеров. По данным Hotel Consulting & Development Group, в Москве их доля составляет не более 4%, и особого желания развивать это направление малого бизнеса у предпринимателей нет. Поскольку сами проекты финансово емкие (до $5 млн.), при небольшом количестве номеров и умеренных ценах ($100-120 в сутки) невысокая рентабельность обуславливает длительный срок окупаемости. Для выживания малым гостиницам нужно или расширяться (например, в отеле "Катерина" первоначально было 30 номеров, но потом владельцы ввели в строй еще один корпус на 90 номеров), или создавать сеть как это пытается сделать "Стабильная линия", получившая задание разработать предпроектную документацию по четырем адресам в ЦАО (мини-отели планируется размещать в исторических зданиях).

Еще одна новая тенденция этого сегмента - строительство бутик-отелей. Это небольшие гостиницы от 20 до 40 номеров, категории выше 5 звезд, с минимумом общественных зон, предлагающие своим клиентам эксклюзивное обслуживание и приватность проживания. Стоимость номера в них начинается от $1000 в сутки, загруженность, как правило, составляет выше 75%, что позволяет инвесторам быстрее вернуть вложенные средства. Один из первых в столице бутик-отелей, по словам И.Орджоникидзе появится в составе пешеходной зоны Третьяковской галереи.

Девелоперы со своей стороны также придумывают способы повышения привлекательности гостиничного бизнеса. В основном их усилия сводятся к тому, чтобы под видом гостиницы, строительство которой считается приоритетным видом деятельности и является обязательным, например, для застройщиков ММДЦ Москва-Сити, возвести недвижимость, которую можно сдавать на длительный срок или реализовать в частную собственность третьим лицам. Например, апартаменты. Еще два года назад понятие апарт-отели было новым для рынка. Сейчас они предусмотрены во всех новых крупных проектах, в том числе в гостинице "Москва" и многофункциональном комплексе, который должен появиться на месте гостиницы "Россия". "Это ни что иное, как скрытая продажа жилья", - уверен А.Лесник.

В новой "Москве" будет всего 210 гостиничных номеров и 275 модульных апартаментов, из которых можно собрать как помещения, предназначенные для длительного проживания, так и офисы. "Управляющим апартаментами станет оператор гостиницы - компания Four Seasons, которая будет сдавать их в долгосрочную аренду. Таким образом, рядом с Кремлем, Манежем и Большим театром, появится жилье", - заявил в интервью "Интерфаксу" архитектор проекта, руководитель архитектурно-проектной мастерской N7 ГУП "Моспроект-2" Владимир Колосницин. Эксперты считают, что переоборудовать часть номеров под апартаменты придется и новым собственникам "Украины". В противном случае вложенные $275 млн. (или $300 тыс. за номер) окупятся в лучшем случае через 20 лет.

ИА "Интерфакс"