Спрос на жилье в области продолжает расти. А вот с предложением в последнее время стали возникать проблемы...

Откуда взялись  недобросовестные строители?

К началу этого года в Подмосковье было приостановлено строительство более 90 жилых комплексов. С застройщиками разбирается прокуратура. Даже не пострадавшим гражданам уже становится любопытно: откуда вдруг взялось такое количество компаний-обманщиков?

Вот версия специалистов.

Олег ЛЬВОВ, начальник отдела рекламы и PR, «ДСК-1 и Компания»:

- В течение довольно долгого времени (1999 - 2004 гг.) темп роста цен на рынке недвижимости был очень высоким. Сроки строительства большинства монолитно-кирпичных домов достаточно продолжительные (больше 1,5 лет), и люди привыкли, что квартира в доме на нулевом цикле* стоит значительно дешевле, чем на стадии завершения строительства. Так оно фактически и было. Например, если квадратный метр в начале строительства стоил, скажем, 600 долларов, то к концу, через 2 года работы, цена могла подняться и до 1300 долларов. Ситуацией воспользовались недобросовестные компании, которые создавали строительные пирамиды, продавая квартиры именно на нулевом цикле. Они параллельно вели огромное количество проектов - заведомо затягивая сроки строительства, поскольку не могли справиться с финансированием всех объектов сразу. В конце концов фирмы, работавшие по такой схеме, стали испытывать серьезные экономические трудности. Это и привело к нынешней ситуации: большому количеству обманутых покупателей и фактическому снижению количества квартир в продаже.

* Нулевой цикл - это когда не построен фундамент, т. е. строительство еще либо на стадии котлована, либо вообще не начиналось.

С чего так все дорожает?

По мнению специалистов, законодательные меры по созданию рынка «доступного» жилья возымели свое действие. Как считает Олег Львов, они стимулировали спрос на квартиры. А вот мер по формированию более широкого предложения  не последовало. Напротив, после крушения в массовом порядке строительных пирамид нарушился баланс спроса и предложения. Естественно, произошло то, что многие эксперты и предсказывали: цены на недвижимость стали расти быстрее.

Это, конечно, касается и столицы, но Подмосковья, пожалуй, даже в большей степени: именно туда «вытеснилось» из Москвы практически все массовое строительство. Поэтому граждане, которые не претендуют на бизнес-класс или элитное жилье, но и в старой панели с 5-метровой кухней жить не хотят, вынуждены обращать свои взоры на ближайшие областные города.

СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЯМ

Помните: если вам предлагают очень дешевое жилье вне рамок какой-то социальной программы, ваши шансы остаться и без жилья, и без денег весьма велики. Для определения степени «дешевизны» можно использовать такие средние цифры: $1000 - 1200 за кв. м в городах «первого пояса» Подмосковья (до 5 км от МКАД), $750 - 900 в городах «второго пояса» (от 5 до 20 км от МКАД).

Отработанная ипотечная программа - менее рискованный вариант, чем инвестиционный договор с сомнительной компанией. Конечно, квартира по ипотеке в конечном итоге обойдется дороже, а риск не выплатить кредит тоже существует (хотя всевозможные программы страхования сводят его к минимуму). Однако в случае ипотеки ваше будущее - в ваших руках. А в случае долевого строительства - в руках застройщика.

Выбирая жилье в Подмосковье, имейте в виду, что повышенным спросом по-прежнему пользуется жилье на западе. Например, новый строящийся микрорайон в Павшинской пойме. Восточные направления пользуются меньшей популярностью: квартиры в районе Ногинска и Коломны могут стоить на 30 - 40 процентов дешевле, чем в районе Красногорска и Одинцова.

Как выбрать «правильного» застройщика?

Шаг 1

Выясняем,  когда выдано разрешение  на строительство - до 1 апреля 2005 года* или после

Возможно, вам встретится застройщик, у которого разрешения на строительство нет вообще. В подробности можете не вникать - БЕГИТЕ! Не поддавайтесь на рассказы об «очень выгодных эксклюзивных ценах» и о том, что «разрешение будет выдано задним числом».

* Вступил в силу Закон о долевом строительстве. Напомним: у граждан, заключивших договор уже в соответствии с новым законом, прав гораздо больше и, соответственно, рискуют они меньше.

Шаг 2

Изучаем документы

Если разрешение выдано до 1 апреля 2005 года, обратите внимание на такие моменты.

Законным ли образом получен земельный участок под застройку.

В Подмосковье вам могут предъявить как договор аренды земли, так и свидетельство о собственности на землю. Обратите внимание: в свидетельстве о собственности должно быть указано, что участок относится к категории земель, где разрешено строительство. А в договоре аренды - что арендатор вправе использовать участок для строительства жилого дома. Кроме того, в преамбуле этого договора должно быть записано, каким образом получено право аренды участка. Правильный ответ: с публичных торгов - аукциона или конкурса. В противном случае впоследствии договор может быть признан незаконным.

Сколько посредников в цепочке между вами и застройщиком и надежно ли они связаны между собой договорами (попросите показать их все). Чем меньше звеньев в цепочке, тем, естественно, лучше. 

Вроде бы мелкий, но очень-очень важный момент: кто подписывает с вами договор от лица компании, предлагающей вам купить квартиру, и имеет ли это лицо соответствующие полномочия (эти сведения можно почерпнуть в учредительных документах компании).

Если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года, вам обязаны предоставить:

-учредительные документы,
-свидетельство о государственной регистрации застройщика,
-финансово-хозяйственную отчетность,
-технико-экономическое обоснование проекта строительства,
-проектную документацию (со всеми внесенными в нее по ходу дела изменениями),
-документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Кроме того, застройщик обязан опубликовать в СМИ или разместить в Интернете так называемую проектную декларацию со сведениями о самом застройщике и его проекте.

Не пожалейте денег на опытного юриста, специализирующегося на долевом строительстве (услуги адвоката постфактум обойдутся дороже): даже если компания предоставит вам все вышеперечисленные документы, самостоятельно разобраться в них вам будет сложно.

Шаг 3

Проверяем репутацию фирмы

Не исключено, что документы у застройщика будут в полном порядке, но тем не менее он вас кинет. Поэтому не поленитесь узнать, какие дома эта компания уже построила, и съездить по указанным адресам. Узнайте у жильцов: как шло строительство, вовремя ли был сдан дом, не вытягивали ли доплаты, не было ли проблем с оформлением квартир в собственность? Не поленитесь также заглянуть в Интернет. Сейчас существует несколько десятков сайтов обиженных дольщиков (вы их найдете с помощью любой поисковой машины) - посмотрите, много ли претензий к компании, с которой вы собираетесь заключить договор.

Комсомольская правда