Что нужно делать до того, как построенный объект начинает приносить прибыль.

Чтобы снять кино, нужен продюсер. Он находит средства, набирает команду профессионалов, которые занимаются как творческой, так и технической работой, объединяет всех общей идеей, а потом, в зависимости оттого, насколько верны оказались его расчеты, подсчитывает прибыли или убытки.

В сфере недвижимости таким продюсером является девелопер, в роли которого чаще всего выступает крупная компания. И до того как проект становится успехом или провалом, ей приходится пройти долгий и нелегкий путь.

Не столь давно в русском языке появился еще один неологизм – ранее непонятное и не вполне благозвучное слово «девелопер». Кто же такой этот самый девелопер (кстати говоря, ударение все же рекомендуется на втором, а не на третьем слоге). Англоязычное слово development означает процесс создания на земле усовершенствований, каковые могут включать системы коммуникаций (инженерные сети), пути подъезда, здания и сооружения и любые комбинации указанных компонентов. Было в русском языке слово «застройщик», однако в последнее время космополитизм профессионального словаря сферы недвижимости почти полностью вытеснил его из практики обиходного общения.

Благодаря девелоперу «зеленая лужайка» может не просто превратиться в цветущий сад, но и стать местом расположения процветающего торгового центра. В чем же цель и задача непростой работы девелопера? Ответов приходится слышать много и самых разнообразных: от создания рабочих мест до осуществления программ благоустройства территории. Правильный ответ еще проще и по сути своей включает в себя все иные варианты. Цель девелопмента – создание объекта доходной недвижимости, что в контексте индустрии торговой недвижимости означает получение стабильных арендных платежей от операторов.

«Правильный» ответ кажется абсолютно очевидным, однако в практике реальной жизни конечная цель девелопмента иной раз ускользает из виду, будучи заслоненной целым рядом иных факторов – от красоты фасада до названия торгового центра. Далее мы будем говорить именно о «правильном» девелопменте коммерческой недвижимости. Соответственно, отмечаем сразу: на каждом этапе реализации проекта первостепенное значение имеют именно вопросы получения арендных платежей.

Первый этап – анализ участка и перспектив его наиболее эффективного использования (здесь и далее – см. схему процесса девелопмента). Обращаю внимание на необходимость учета общественных интересов. Времена «дикой» малоконтролируемой застройки (аналог времен первой волны капитализма, не знавшего правил и законов) прошли, и городские власти все в большей степени полагаются на коммерческих застройщиков в обеспечении социальных нужд горожан. В частности, речь может идти о прямом инвестировании средств в развитие городской инфраструктуры или о создании на территории участка парковой зоны, возведении социально-значимого объекта (спортивного сооружения, детского комплекса и т.д.). Некоторыми примерами из московской жизни являются проекты школы Дасаева, центра Третьяка, реконструкции стадиона Динамо, в которых коммерческая составляющая «кормит» социальную. Значение долгосрочного видения перспектив получения арендных доходов на данном этапе определяется тем, что девелопер оценивает, насколько выполнение им требований города окупится платежами от арендаторов.

О значении следующего этапа, то есть создания торговой концепции, сказано немало. В данном случае предлагаю посмотреть на этот этап именно с точки зрения будущей аренды. Основные вопросы, которые заботят девелопера на данном этапе, – это анализ доступности и условий конкуренции, возможностей учета международного опыта в создании торговой концепции, разработка ТЗ для архитекторов. Именно в этот момент определяются профили якорей и мини-якорей. Учет международного опыта индустрии торговых центров проявляется, в частности, в привлечении на ранних стадиях девелопмента новых арендаторов и новых форматов торговли. Один пример: привлечение оператора Home Center (товары для дома, первый проект израильского оператора в России) определило дальнейшие шаги по созданию концепции торгового центра в Ярославле. Другой пример, покрупнее и постоличнее: появление в России двухэтажного формата гипермаркета Ашан определило основной элемент торговой концепции ТЦ на территории завода им. С. Орджоникидзе.

Очевидный плюс заблаговременного привлечения уникального якоря – это гарантии арендного дохода. Немаловажный минус – риск того, что девелопер окажется в роли «заложника» этого самого якоря в плане арендных ставок (здоровая конкуренция всегда во благо), а кроме того, и с точки зрения расположения якоря в ТЦ, которое может быть в ущерб галерее (ведь новый уникальный оператор всегда предпочитает забрать себе самое лучшее место).

Не забываем и о том, что без коммерческого подхода к архитектуре доход от аренды может оказаться под угрозой. С этой точки зрения наиболее эффективен тандем западного архитектурного бюро и российской компании, которая располагает административным ресурсом, какового у западных их коллег, как правило, нет. Среди наиболее известных по работе в России западных архитекторов – Chapman Taylor, Soft Line, Design Architectural, Laguarda Low Architects, RTKL (первые три компании имеют офисы в Москве).

Финансовый анализ, то есть прогноз арендных доходов и затрат на реализацию проекта, иной раз считают полубесполезной игрой с красивыми табличками в excel. Финансовый анализ – это результат оптимизации потенциала проекта по сочетанию профилей, форм использования, размеров отдельных блоков для целей максимального увеличения доходности. Помимо всего прочего, эти самые формулы и таблицы (при условии грамотного их составления) могут стать инструментом получения кредитного ресурса, который в ряде случаев достигает 80% от общей суммы затрат.

Бывает так, что рассказ об этапах девелопмента в этой точке быстро перескакивает на само строительство, маркетинг и реализацию помещений, и из поля зрения уходит вопрос техусловий (ТУ) для будущего объекта. Год от года торговые операторы вынуждены становиться все более изобретательными в части организации торговли, в частности, за счет увеличения потребления электроэнергии и иных ресурсов. Помимо этого растет число и мощности остальных потребителей. В итоге вопрос затрат на выделение мощностей под новый объект может поставить под угрозу его осуществление. Помню свою первую поездку в город Казань в 2002 г. по поводу сдачи в аренду строившегося тогда торгового центра XL. Одним из преимуществ объекта на рынке, который тогда уже начал входить в стадию насыщения, было наличие техусловий на электроэнергию. На последующих объектах согласование ТУ было на некоторый срок заморожено, что дало XL еще несколько пунктов «форы». И Казань здесь неодинока. Москва стала задыхаться от нехватки ресурсов для крупных торговых объектов. При таком раскладе вновь проектируемый торговый центр с объем арендуемых площадей 110-120 тыс. кв.м требует для работы 15-16 МВт. Одним из вариантов, к которым вынуждены прибегать девелоперы, становится рассмотрение возможности использования газа для выработки электроэнергии. В данном случае выработка электроэнергии может также стать самостоятельным бизнесом.

По срокам девелоперская деятельность – дело весьма длительное. Парадокс состоит в том, что из стандартных усредненных трех лет большая часть может уйти на бумаготворчество, что в официальной терминологии именуется получением разрешений и согласований. К сожалению, продолжительность этого периода может стать абсолютно непредсказуемой. Правила иной раз меняются не только посреди игры, но и после того, как победа уже кажется гарантированной. Простая смена городской власти может – увы – привести к тому, что задним числом отзываются выданные разрешения на осуществление девелперских проектов. Так, один вполне платежеспособный девелопер из крупного южноуральского города в результате введения администрацией (задним числом) новых правил игры был вынужден отправиться в… Китай – на поиски более благоприятного инвестиционного климата. Целые города (например, Тверь) и государства (например, Украина) замирают в своем девелоперском развитии в ожидании административно-политической определенности.

Наиболее прогнозируем период строительства. Для более простого объекта типа ритейл-парка – это 6-8 месяцев, для полноценного торгового центра – от 12-18 месяцев. Срок ведения работ может, однако, удлиниться ввиду краткости сезона строительных работ (Екатеринтург, Новосибирск), что в последнее время, однако, нивелируется за счет новых технологий.

Площадка в центре города также может потребовать больше времени в силу сложности осуществления доставки материалов, заезда техники и т.д. Солидные ТЦ и строить стараются капитально. Хотя на Западе есть случаи, когда «коробка» строится всего на 8-10 лет. Даже такой гигант как Walmart считает для себя целесообразным «бросать» отслуживший ангар и переходить на новую площадку.

Итак – процесс пошел и стройка закипела. И все большее значение приобретают вопросы коммерциализации, то есть получения арендного дохода. Заметим, что активность стройплощадки – еще один положительный момент для привлечения потенциального арендатора. Логика проста: если краны работают, значит, проект состоится, а посему риск заключения договоров и, соответственно внесения платежей, сокращается. В случае привлечения заемного финансирования кредитор (банк) становится непоследним действующим лицом при утверждении арендаторов. Это означает, что договор аренды подписывается только после его утверждения банком. Увы, банки в ряде случаев не всегда осознают, что завышенная ставка «может обанкротить» арендатора в один год, нанеся тем самым ущерб ТЦ в целом.

А теперь, представим себе, что и Госкомиссия прошла, и торговый центр открылся в срок, и доля свободных помещений минимальна. Что дальше? Вариант первый – инвестиционная продажа объекта. Для справки: несколько сделок покупки денежного потока (что, по сути, и есть инвестиционная продажа) осуществлялись в последний год по ставке 12–13%.

Вариант второй – так называемый sustained development, то есть сохранение собственности на объект и стабилизация качества его последующей эксплуатации. Простая аналогия: удачно купленный костюм прослужит дольше, если его своевременно гладить и периодически отдавать в химчистку. Так и торговый центр постоянно требует к себе профессиональной заботы и внимания, которые в терминологии индустрии недвижимости включают инженерно-техническое обслуживание, маркетинг и управление объектом.

В России на текущий момент эйфория по поводу рождения еще одного ТЦ пока еще заслоняет значимость его последующей «жизни», то есть обеспечения Sustained development. Однако, результат указанных мер – качество обслуживания потребителя, качество арендаторов и минимизация их оборота. По мере количественного насыщения рынка факторы качества будут приобретать все большее значение.

В заключение хочу еще раз подчеркнуть, что успех девелопмента не определяется только лишь местоположением или красотой проекта, или грамотностью подбора арендаторов. Успешным является девелоперский проект, который может обоснованно сочетать в себе оптимальные решения по всем этим параметрам. А это непросто.

Марианна РомановскаяМир и Дом