Земельный рынок России в настоящее время активно развивается. Приняты и находятся в стадии разработки новые законы, все больше совершается крупных сделок. В данной статье компания Swiss Realty Group подводит краткие итоги развития рынка земли Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2005 году и дает прогноз на перспективу.

Московский регион

В течение всего 2005 года спрос на земельные участки значительно превышал предложение. Главной причиной этого послужило как отсутствие подходящих территорий, так и несовершенство земельного законодательства.

Сельскохозяйственные земли составили порядка 90 % общего объема предложения. Но покупателей интересовали прежде всего участки, относящиеся к категории земель поселений и земель промышленного назначения. Важным критерием выбора, как и раньше, являлось наличие инженерных коммуникаций или возможности их подведения. Однако далеко не все участки отвечали таким требованиям.

В 2005 году по-прежнему наблюдался повышенный спрос на участки, подходящие для строительства складов, производственных объектов, автосервисов и торгово-развлекательных центров.

Основные критерии ценообразования также не изменились. Наиболее важные среди них — местоположение участка (направление, удаленность от МКАД), транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, а также строений, подлежащих сносу.

В конце года был разработан Генеральный план развития Москвы. Один из его основополагающих моментов — сокращение промышленных территорий города, а их по состоянию на 2005 год насчитывается около 77. Генеральный план подразумевает уменьшение площади промзон до 15 тыс. га, при этом 16 из них необходимо ликвидировать, 20 — частично сократить, а 419 предприятий вывести за пределы столицы.

Генеральный план развития Московской области до 2020 года, в свою очередь, предусматривает формирование территории ускоренного развития, куда войдут складские комплексы, жилые районы и пр. Это способствует повышению инвестиционной привлекательности региона.

Санкт-Петербург и Ленинградская область

В последние годы на земельном рынке Санкт-Петербурга произошел ряд важных событий. С 1 октября 2005 года прекратили выделять земли под застройку по целевому назначению, теперь участки предоставляют застройщикам лишь по итогам проведения торгов. Кроме того, с 2006 года налог на землю станут исчислять на основе ее кадастровой стоимости, что должно привести к тому, что иметь землю в собственности окажется выгоднее, нежели ее арендовать (ставку земельного налога установят в среднем на 15–20 % ниже арендных платежей). Для исчисления кадастровой стоимости земли в 2005 году проведен комплекс работ по кадастровой оценке территории Санкт-Петербурга (выделено около 6 тыс. кварталов, по каждому из них проведена оценка для 38 видов землепользования по 16 параметрам).

Среди районов Ленинградской области, где предлагают земельные участки, в 2005 году лидировал Всеволожский. Диапазон цен здесь составляет от 1 тыс. долл. за сотку (участок без коммуникаций) до 15–20 тыс. долл. (участок с подведенными коммуникациями и хорошей транспортной доступностью).

Соседство с престижными коттеджными поселками и наличие хорошей трассы также делают популярными земельные участки в Выборгском районе. Стоимость сотки земли здесь достигает 5–7 тыс. долл., в Ломоносовском и Петродворцовом районах она составляет 2–3 тыс. долл.

Цены на земельные участки в районе Кольцевой автомобильной дороги (КАД), где в настоящий момент идет наиболее активное строительство, по состоянию на конец 2005 года составляют 10–100 долл. за 1 кв. м. Дороже всего земли у шоссе с максимальной транспортной пропускаемостью и хорошей инженерной подготовкой. Стоимость 1 кв. м таких территорий (подведена вода и электричество) может достигать 100–150 долл.

В течение года наибольшим спросом пользовались те земельные участки, где подведены коммуникации. Однако в связи с их немногочисленностью доля подобных сделок оказалась незначительной. В 2005 году начали активно покупать крупные земельные массивы площадью от 5 до 60 га и более. При этом подобные территории чаще всего представляли собой земли сельскохозяйственного назначения, с ограничениями использования и отсутствием инженерии.

Наиболее востребованными в прошедшем году оказались южное и северное направления вокруг КАД, где реализовано (и реализуют в настоящий момент) максимальное количество масштабных проектов. Наиболее перспективные направления в зоне КАД следующие: южное (Москва, Европа), юго-западное (Прибалтика), северо-западное и северное.

Таким образом, в 2005 году основные тенденции развития рынка загородных земель Санкт-Петербурга не претерпели существенных изменений по сравнению с предшествующим периодом. Однако ряд принятых нормативных актов могут оказать серьезное влияние на развитие названного сегмента в дальнейшем. К примеру, новая схема земельных платежей будет стимулировать вывод промышленных производств из центральной части города, а также приведет к интенсификации процесса выкупа земель в собственность.

Цены на земельные участки в 2005 году

Недвижимость и цены