Обзор прессы

Конец уходящего года и первый месяц нового пресса любит проводить за подведением итогов. Однако на этот раз свои аналитические способности журналисты предпочли проявить в декабре, оставив январь для горячих новостей.

Между тем 2005 год крайне интересен для анализа. Начинался он с периода полного и, что самое главное,  затяжного штиля. С одной стороны, на возможность такого развития указывали многие аналитики. По одной из теорий на рынке должен был наступить момент смены тренда. С другой стороны, после долгого и активного роста эта ситуация казалась настолько немыслимой, что невольно закрадывалась мысль: "А вдруг?" Мнения о том, что рынок столичной недвижимости перегрет, и этот мыльный пузырь должен наконец лопнуть, доводилось читать едва ли не каждый день. Так или иначе, но на протяжении нескольких месяцев сохранялся очень хрупкий баланс. Особую остроту ситуации придавал тот факт, что год начался в непосредственной близости от отметки в 2000 долларов за квадратный метр. Такие отметки обычно называются психологическими, и используют их в качестве ориентира при принятии решений о покупке или продаже того или иного актива. Поднимется цена выше - значит, и в дальнейшем продолжится рост. Не сможет взять барьер - откатится назад до новой попытки.

Упущенные возможности

То, что произошло потом, и делает 2005 год уникальным и, возможно, определяющим для развития рынка столичного жилья на ближайшее время. Не раз говорилось, что постоянный рост цен обусловлен не только факторами глобального (высокими ценами на нефть и т.д.) или местного (баланс спроса и предложения) уровня, но и иными причинами. Как раз за "иные причины" рынок порой подвергался критике со стороны независимых аналитиков, которые сомневались в закономерности имевшихся темпов роста. Вполне вероятно, что они были правы, и цены на жилье должны были застопориться или даже откатиться. В этом случае строителям пришлось бы учиться снижать издержки, а не перекладывать их на плечи покупателей. Иными словами, должно было произойти оздоровление рынка. Именно в этом и заключалась уникальность момента, который был упущен.

Аналитики спорят, а были ли причины для возобновления роста цен весной 2005 года или нет. Но факт остается фактом - жилье снова начало дорожать, и сейчас уже вполне спокойно говорят о цене в 3 тысячи долларов за квадратный метр. Несомненно, причины были, и назывались они неоднократно. В первую очередь это, конечно, дефицит новостроек, случившийся из-за введения Закона о долевом строительстве. "Новые известия" в номере от 29 декабря не случайно написали, что этот закон "защитил граждан, ужесточив требования к застройщикам, но при этом перевернул рынок". Однако тут ситуация довольно туманна - стало ли это неожиданностью для самого "перевернувшегося" или же он только и ждал этого толчка?

Новые времена, новые лица, новые цены

"Долевой" закон оказался не на руку тем компаниям, которые не имели достаточных собственных средств для самостоятельного строительства и были вынуждены привлекать в качестве соинвесторов будущих жильцов. На практике это очень напоминало известную бизнес-схему "утром деньги - вечером стулья". С той лишь разницей, что некоторые компании оказывались не столь честны перед своими клиентами, как "измученный нарзаном" персонаж "Двенадцати стульев". А соинвесторы, ждавшие своих "стульев" (то есть квартир) годами, в итоге оказывались у разрытого котлована.

"Долевой закон оказался губительным как для тех, кто строил пирамиды с целью отъема у граждан их денег, так и тех, кто был вынужден использовать пирамидальные формы из-за нехватки собственных средств. А главным итогом его принятия стало начало новой тенденции на рынке жилья.

"Расстановка сил на столичном рынке недвижимости меняется - компании с административным ресурсом сдают свои позиции, а на смену им приходят крупные финансово-промышленные группы", - писали "Ведомости" в номере от 29 декабря.  Очевидно, что новые условия приведут к укрупнению строительного бизнеса - небольшим компаниям будет практически невозможно выжить.

Кроме того, было бы глупо думать, что новые игроки пришли на рынок с благотворительными целями. Между тем никто не отменял проблем, связанных со строительством новых объектов. Дефицит предложения и снижение конкуренции по всем законам должны привести к дальнейшему повышению цен.

Массированная игра на повышение

В январе пресса в основном делала прогнозы на 2006 год. Как и следовало ожидать, для тех, кто собирается покупать себе жилье, они оказались не слишком благоприятными. В условиях дефицита цены продолжат свой рост, который окажется гораздо выше предполагаемого уровня инфляции - с таким прогнозом выступило большинство аналитиков, в том числе и независимых.

Журнал "Профиль" в номере от 16 января отмечает, что столичная недвижимость оказалась наиболее надежным объектом для инвестиций в прошлом году, даже несмотря на стагнацию первых месяцев. Важную роль в этом, по мнению автора, сыграли "участники рынка (и застройщики, и риэлторы, и чиновники), которые вели очень активную массированную игру на повышение. В 2006 году вложения в недвижимость также окажутся одним из привлекательных видов инвестиций", - прогнозирует автор. Правда, тем, кто приобретает недвижимость в спекулятивных целях, следует поторопиться. Так как некоторые причины роста искусственны, продолжаться долго он не будет, и во второй половине года рынок снова застопорится. Поэтому тем, "кто хочет осуществить спекулятивные операции с квартирами с максимальной прибылью, нужно уложиться с куплей и последующей перепродажей в ближайшие шесть месяцев", - пишет "Профиль".

Издание "Газета" 12 января пообещало, что "к началу следующего года стоимость квадратного метра даже в панельном доме пройдет психологическую отметку в 3 тысячи долларов". Это означает, что рост составит около 30 процентов. Более высокие темпы будут опасны для рынка, поскольку "сейчас многим потенциальным покупателям цены на квартиры не по карману", приводит автор мнение эксперта.

"Независимая газета" (номер от 17 января) обращает особое внимание, что 3 тысячи за метр долларов - это не плод долгих расчетов или больной фантазии какого-нибудь ангажированного аналитика. Это трезвая оценка, данная главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным.

"Ведомости" в номере от 24 января предлагают еще раз посмотреть на события 2005 года - не торопясь, и с более почтительного расстояния. Автор отмечает тенденции, которые в прессе упоминались реже. Дефицит предложения на первичном рынке сослужил хорошую службу вторичному - покупатели, не нашедшие нового жилья, покупали подержанное. Сыграла свою роль и ипотека. Те, кто раньше арендовал жилье, теперь его покупают, привлеченные рекламой выгодных условий ипотечных кредитов.

Бомба под офисы

Ситуация на рынке офисной недвижимости сейчас в чем-то сродни той, что складывается с рынком жилья. Иными словами - объемы впечатляют, но качественно ограничены. Это не помешало рынку элитного жилья сделать небольшой шаг в сторону "рынка покупателя", но и цены в этом сегменты выросли прилично - цены в 15 тысяч за квадратный метр перестали быть редкостью.

Газета "Бизнес" в номере от 27 декабря, тем не менее, отмечает, что, несмотря на высокий спрос, рост цен на аренду офисов в 2006 году может составить всего 3-4 процента.

Если, конечно, на этом рынке не повторится скандал, связанный с невыполнением строителями своих обязательств. По мнению "Газеты", такое развитие событий вполне возможно.

В 2005 году совокупный объем сделок на рынке офисной недвижимости превысил 1 млн. кв. м, но аналитики не считают это пределом и обещают, что рекорд будет побит уже через 12 месяцев. Несмотря на ввод в эксплуатацию новых площадей, спрос остается высоким, и количество свободных квадратов по-прежнему мало. "Недостаток качественных площадей заставляет арендаторов снимать в аренду помещения в офисных зданиях, находящихся еще на стадии строительства", - пишет автор. И это может оказаться бомбой замедленного действия - такой же, что потрясла рынок жилья историей об обманутых вкладчиках. Сейчас арендаторы оплачивают арендную ставку за шесть месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию, но эта цифра может возрасти. Несмотря на то, что таких случаев пока немного, участники рынка говорят о том, что "сегодня никто не может быть застрахован на 100%" от действий недобросовестных компаний и предлагают прежде всего обращать внимание на репутацию застройщика.

"Однозначная" недвижимость

А вот в прогнозах относительно того, что будет с рынком торговой недвижимости, аналитики практически единодушны. Хотя в последнее время очень часто поступает информация о введении в эксплуатацию новых объектов, создавая впечатление перегрева, специалисты считают, что пока речь о затоваривании не идет. То, что происходит сейчас, скорее можно назвать борьбой концепций, свойственной для окончания периода становления. Это значит, что  спросом пользуются не все объекты, а наиболее удачные с концептуальной точки зрения, а на самом рынке идет процесс консолидации.

Что касается эффекта затоваривания, то он во многом ложный. Новые площади заменяют старые, а не дополняют их. Общий прогноз может выглядеть следующим образом: "качественные площади найдут своего покупателя, а некачественные ждет перепозиционирование", и "все расставит по местам конкуренция".

А она обещает быть нешуточной. 2005 год принес массу новостей об интересе к российскому рынку со стороны западных сетей. Для российских  игроков это будет иметь не самые приятные последствия, поэтому тем, кто собирается выжить в случае массовой экспансии иностранцев, стоит "напрячь мускулы". Эксперты убеждены, что "стабильное развитие рынка должно продлиться до 2008 года", а "макроэкономические факторы не будут влиять на резкие колебания рынка торговых помещений", пишет газета "Бизнес" в номере от 20 января.

В то же время мелкие и средние участники рынка уже сейчас испытывают трудности в связи с высокой конкуренцией, что может привести к снижению инвестиционной привлекательности таких проектов. "В Москве рынок очень перегрет, потому что многим торговля представляется легким бизнесом, сюда закачивается большое количество денег. Как следствие постоянно растут цены на недвижимость", - приводит мнение одного из таких участников "Бизнес" в номере от 17 января. Для тех, кто заботится о своих ценах, эта проблема может оказаться неразрешимой.

Ни месяца без Митволя

В конце месяца очередной подарок журналистам преподнес заместитель руководителя Росприроднадзора Олег Митволь. После локального успеха на Истринском водохранилище, он взялся за более серьезный проект - снос домов в поселке Речник в московском районе Крылатское. Реализовать его г-ну Митволю будет еще сложнее, чем выиграть "битву при Истре", как успели прозвать разборку домов в Екатерининских Валах в прессе. "Сопротивление может быть нешуточным, - приводит слова Митволя газета "Ведомости", -  ведь в поселке кроме крупнейших бизнесменов обосновались и сотрудники прокуратуры". "Среди жителей поселка фигурируют фамилии известных людей - губернатора Тверской области Дмитрия Зеленина, учредителя крупной строительной  компании и других", - вторят "Известия".

Аналитики и пресса выступают в целом сдержанно, ограничиваясь перечислением основных фактов. Помимо громких имен самыми важными из них являются цифры. По некоторым оценкам, стоимость коттеджа в поселке составляет от 400 тысяч до 1 млн. долларов, а стоимость гектара земли - 8 млн. долларов.

Впрочем, газета "Бизнес" (24 января) цитирует специалиста, который считает, что "Росприроднадзор просто ищет следующий объект для публичного разбирательства". Несколько лет назад о такой службе знали немногие россияне, но действия О.Митволя явно добавили ей известности и популярности. В то же время пока что чиновнику не удалось реализовать ни один из своих проектов, так что список "жертв" наверняка расширится. Во всяком случае, снести п."Речник" вряд ли удастся.

Квартира. Дача. Офис