Вступивший в силу Жилищный кодекс Российской Федерации внес революционные изменения в нашу повседневную жизнь. Государство перевело жилищно-коммунальную сферу на рыночные отношения, одновременно дав гражданам возможность самим заниматься жизнеобеспечением своего дома. Не нравится, как дирекция единого заказчика (ДЕЗ) содержит дом,— можно нанять другую управляющую компанию. Причем выбрать ту, которая обойдется дешевле без ущерба для качества обслуживания. Безусловно, в таком подходе есть здравый смысл. Правда, при ближайшем рассмотрении все оказывается менее оптимистичным. И вместо простых ответов возникают все новые вопросы.

Кто имеет право голоса?

Согласно Жилищному кодексу РФ, объединившись, жильцы многоквартирного дома могут сами выбрать способ управления, их три: товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив, управляющая компания и самоуправление.

Но любой выбор требует некоторых усилий. Проще членам жилищного кооператива или ТСЖ: уже есть правление и опыт ведения финансовых и хозяйственных дел. Достаточно обсудить и принять решение о том, приглашать ли управляющую компанию или нанимать разные подрядные организации.

А вот если человек живет в обычном многоквартирном городском доме, то чтобы проявить свою волю, придется призвать к активности других собственников помещений в этом доме. Только решение общего собрания собственников принимается во внимание муниципальными властями. Его, кстати, можно провести в форме заочного голосования, предварительно введя в курс дела соседей.

Если же собственники до 1 января 2007 года так и не сделают свой выбор, то по закону орган местного самоуправления проведет открытый конкурс среди управляющих компаний и назначит одну из них. Скорее всего это будет та же самая дирекция единого заказчика. Она сменит название, статус, некоторые подрядные организации, но, по сути, останется той же. Собственники обязаны подписать договор с победившей в конкурсе управляющей компанией на срок не менее года.

Так записано в Жилищном кодексе РФ. Причем надо учесть, что если собственник откажется подписывать договор, его обяжут это сделать по суду.

Кто заплатит за ремонт?

Приведет ли новый способ управления многоквартирным домом к значительному повышению платы за жилье и услуги? Принятый закон о тарифном регулировании предусматривает предельно допустимые индексы тарифов на коммунальные услуги, которые должны соблюдаться любой структурой. Однако собрание собственников вправе принимать свои решения по оплате жилья, в том числе и повышать ее, если жильцы дома заинтересованы в дополнительных услугах.

Проведение капитального ремонта согласно Жилищному кодексу РФ возложено на собственников дома. За нанимателей платит город. Управляющая компания или сами собственники могут получить кредит в банке или субсидию на возвратной основе в городском бюджете. Москва пока сохраняет дотации на ремонт.

Логика подсказывает, что льготы и дотации должен получать человек на свой персонифицированный счет в банке, а потом использовать их, заключая договор с управляющей компанией. Если услуга оказана не в полном объеме, то и оплата снижается. Именно так работает эта система в Германии. Если лифт два дня не функционировал, жильцы идут к управдому и пересчитывают, насколько меньше они должны заплатить. Об этом записано в договоре управления.

Где найти управляющую компанию?

Официальные сайты об управляющих компаниях не рассказывают. Но им трудно конкурировать с ДЕЗ не только изза отсутствия информации. Чтобы заниматься управлением жилыми домами на конкретной территории, надо иметь по крайней мере помещение в этом же районе. Однако все помещения в муниципальных домах давно уже проданы и сданы в аренду.

По мнению чиновников, компании должны сами себя рекламировать, создавать свои сайты, пользоваться другими видами рекламы. Но они не спешат это делать, поскольку создаваемые условия пока не слишком благоприятные. Даже сам срок в один год, на который заключается договор, многие компании рассматривают как слишком маленький. За такой период невозможно построить структуру на пустом месте, а тем более — вернуть вложенные в нее средства.

И всетаки — свобода выбора или кабала?

Если работа выбранной жильцами управляющей компании не будет устраивать, то собственники могут сменить ее, выбрав другую. Для этого Жилищный кодекс РФ предусматривает соответствующую процедуру.

Но у жильцов дома, который получил управляющую компанию сверху, есть одна возможность выразить свой протест — жаловаться. Если обслуживание дома оставляет желать лучшего, то можно составить коллективное письмо, собрав подписи соседей, и направить его в управу, префектуру и вышестоящие органы. Как правило, это действует, особенно если вопрос упирается в деньги.

«Все наниматели и собственники защищены законом о правах потребителей,— комментирует ситуацию председатель НП «Управдом» Н. С. Лукина. — И если вы услугу оплачиваете, а она плохо выполняется, надо получить документально подтверждение этого, то есть составить акт о состоянии грязного подъезда, например. А для этого необходимо вызвать жилищную инспекцию из управы или префектуры. Либо пригласить представителя ДЕЗ, представителя обслуживающей организации и домкома. Если есть три подписи, значит, есть акт. С ним можно уже обращаться в суд».

При всех недостатках кодекса у него есть одно колоссальное преимущество. Если всетаки собственники дома «проснутся», то у них есть на что опереться: Жилищный кодекс РФ будет веским аргументом в суде в пользу граждан. Но для этого надо сломать свои привычки и начать чтото делать. Жизнь должна нас подвигать к тому, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих. И в этом был смысл реформы.

Чиновники не хотят отдавать обслуживание жилья частным управляющим компаниям

Ситуацию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Москвы комментирует депутат Мосгордумы третьего созыва Геннадий Лобок.

То, что сегодня происходит в Москве можно охарактеризовать в двух словах так: чиновники не хотят отдавать жилье на обслуживание частных управляющих компаний, а поэтому не проводят мероприятий, предписанных Жилищным кодексом РФ. Нет никакой информации, нет выступлений по телевидению, по радио, в прессе.

Рынок частных управляющих компаний в жилищно-коммунальной сфере практически отсутствует, но фирмы с хорошим опытом работы существуют. Это компании из Москвы и других городов. Однако получить в управление жилые дома они не могут. В лучшем случае им предлагают взять один-два объекта, что с точки зрения бизнеса просто убыточно. Ни одна уважающая себя управляющая компания за такой объем не возьмется.

Недофинансирование жилищно-коммунальной сферы хорошо известно. В бюджет жилищно-коммунального хозяйства на 2006 год заложено только 25-процентное увеличение зарплаты сотрудникам эксплуатационных служб. А денег на материалы не выделено. Из этого следуют кадровые проблемы: на низкие зарплаты невозможно найти людей с хорошим техническим образованием. Пока не будет достаточного финансирования системы коммунального хозяйства, для того чтобы можно было приобретать материалы, обучать людей, пока постепенно не поднимется уровень технического оснащения,— ничего не изменится.

Чтобы деньги появились, город кроме всего прочего должен перейти на возмездную оплату труда в сфере ЖКХ, то есть — неизбежное повышение тарифов. Иначе в эту сферу никогда не придет частный инвестор.

Целенаправленно реализуя реформу ЖКХ, следовало бы завести отдельный лицевой счет на каждый