В новостройки какого округа интереснее и выгоднее инвестировать свободные денежные средства в следующем году? Практически без раздумий можно ответить, что в дома, строящиеся на территории Северо-Восточного административного округа. Причина этой уверенности кроется в явной недооцененности квартирного рынка СВАО, хотя потенциал его роста довольно велик. По мнению большинства риэлторов, относительно низкая стоимость северо-восточных новостроек объясняется в первую очередь «нераскрученностью» этого округа среди потенциальных покупателей.
 
Новейшая история

Традиционно, начиная еще с 1980-х годов, большинство районов округа относились к разряду не очень престижных, а в период с 1998 по начало 2002 года СВАО и вовсе находился на предпоследнем месте в московской ценовой иерархии.

В 2002 году положение несколько изменилось в связи с началом активной застройки районов Свиблово и Бабушкинский крупными жилыми микрорайонами. Причем в их состав входили не только типовые панельные дома, но и монолитные. С тех пор и начался условный «расцвет» Северо-Востока, который сегодня уверенно занимает позиции ценового «середнячка».

На имидж района положительно повлияли активное возведение крупных торговых комплексов, решение ряда транспортных проблем, а также появление спортивных центров и бассейнов. Период 2003–начало 2004 года стал «ударным» для СВАО: в продаже одновременно находилось более 120 новостроек, а средняя стоимость 1 кв. м вплотную приблизилась к отметке $1700 в панельных домах и к $2000 — в монолитных. Сравним эти цены с сегодняшними: «панель» — $1400 за 1 кв. м, «монолит» — $1600. Таким образом, за год с небольшим средняя цена новостроек округа (в первую очередь — в Свиблове, Отрадном и Алтуфьевском) понизилась на 20%. Риэлторы связывают подобное падение с завышенной ценой новостроек СВАО по сравнению со стоимостью квартир на вторичном рынке. Большую часть жилых домов округа составляют типовые дома 1980-х годов, жилплощадь в которых стоит $1500–1600 за 1 кв. м. Какой смысл покупать квартиры в современных «панелях» в среднем на 10% дороже, тем более что еще надо ждать завершения строительства и официального разрешения на заселение в течение года? Понятно, что при таком раскладе количество покупателей уменьшалось с каждым днем.

Примечательно, что в отличие от основных компаний-застройщиков, работающих в других округах столицы, главные девелоперы Северо-Востока среагировали на падение покупательского спроса и одними из первых снизили цены. Сегодня никого не удивляет, что на территории округа на рынок выводятся панельные дома, стоимость квартир в которых находится на отметке $1100–1200 за 1 кв. м.

Все наверх — на ПИК популярности!

Заметим, что такая ценовая политика отнюдь не обозначает демпинга: просто таковы изменившиеся рыночные условия. Готовность «северо-восточных» девелоперов работать исходя из общепринятого в мире принципа, при котором продажи строящегося жилья начинаются по ценам на 20% ниже, чем на вторичном рынке, приносит свои плоды. Пожалуй, именно новостройки Северо-Востока (наравне со строящимися домами в центре столицы) в данный момент относятся к наиболее инвестиционно привлекательным объектам на московском квартирном рынке. Похоже, первичному рынку СВАО сегодня не хватает лишь одного — застройщика, который мог бы стать лидером и объединить усилия всех остальных девелоперов.

Ведь если присмотреться к ситуации со строительством нового жилья в Москве, то в каждом из округов такого лидера можно вычислить без особого труда. На северо-западе столицы это «ДОН-Строй», на юге и востоке — ДСК-1, на западе и юго-западе — СУ-155. Судя по заявленным планам на следующий год, на северо-востоке Москвы, вероятно, тоже появится подобный лидер. Речь идет о компании ПИК, которая уже возводит на территории округа четыре объекта и имеет в резерве еще как минимум три–четыре адреса, работы на которых должны начаться в течение ближайших двух лет.

В принципе для округа приход компании ПИК — выбор более чем удачный. Компания возводит основную часть своих домов в сегменте эконом- и бизнес-класса, в ее линейке продуктов есть и хорошие панельные дома, и монолитные новостройки. И самый главный плюс — ценовая политика компании ПИК в плане продвижения на рынке своих объектов вполне отвечает теперешним «нормам», принятым на рынке новостроек СВАО: объекты выводятся по ценам в среднем на 15–20% ниже цен на вторичном рынке с последующим «обгоном» этого уровня к моменту сдачи дома госкомиссии.

Все эти на первый взгляд незначительные факторы и говорят о том, что для новостроек СВАО в следующем году настанет интересное инвестиционное время. Прогнозы роста цен на первичном рынке Москвы в 2006 году звучат пока не слишком утешительно: рост в пределах инфляции. В этих условиях мы попробуем поставить на Северо-Восток, на его возможного лидера — компанию ПИК, не забывая и префекта СВАО Ирину Рабер, поскольку многие считают проводимую ею на территории округа строительную политику одной из лучших в городе.

Наталья МартыноваМ2 - Квадратный метр