В 2005 г. рынок элитной недвижимости рос быстрее всего. В МОСКВЕ БЫЛО ЗАПЛАНИРОВАНО К ВВОДУ 600 тыс. кв.м ЖИЛЬЯ КЛАССА ЛЮКС, ЧТО СОСТАВИЛО ОКОЛО 10% ОБЩЕГО ПЛАНА СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМОВ В СТОЛИЦЕ. Участники рынка признают: конкурировать становится все сложнее. Во главу угла ставится не столько качество жилья, сколько качество жизни. А потому приходится все чаще изобретать «нишевые» продукты.
Прорыв через Садовое кольцо
Как заметила Елена Логвина, старший аналитик аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», «уходящий год стал «годом крупных объектов». Критерий «ограниченное число квартир» при определении элитного жилья теряет свою актуальность. Сегодня элитка – это, прежде всего, соответствующий уровень жизни».
«Появление многоквартирных домов в элитном сегменте связано отчасти с нехваткой мест под застройку, но это еще и ответ на потребительский спрос, – добавляет Ирина Тарасова, генеральный директор компании «R2 Group». – Стоимость жилья в таких домах ниже, чем в клубных, однако по уровню архитектуры, техническому оснащению и качеству строительства они соответствуют элитному классу».
На рынке появилось больше предложений особняков. В Москве их около 200 и практически у всех – юридическая история, которую трудно оформить. По словам Елены Логвиной, они продавались и раньше, но это был скорее закрытый бизнес. Теперь этот сегмент легализовался. Более того, сейчас строительство особняков входит даже в проекты комплексов – это новый современный продукт.
Вторая важная тенденция 2005 г. – расширение географии элитных объектов. В районе «Золотой мили» остается все меньше хороших мест под застройку, поэтому происходит смещение центра тяжести с Остоженки в Замоскворечье, Хамовники, на Якиманку, Плющиху, Чистые пруды – ранее эти районы не являлись традиционными для размещения дорогого жилья. Специалисты заговорили о Китай-городе, Мещанском районе, отдельных пятнах на проспекте Мира. Элита прорвала Садовое кольцо! По мнению экспертов, дома этой категории находятся, прежде всего, в ЗАО и ЮЗАО, но интересные предложения есть и на северо-востоке, в основном вблизи парков или других зеленых зон.
Самый яркий пример – Lake House, который строится за Воробьевыми горами в районе улиц Минской и Улофа Пальме. Hortus Harmonia – объект очень высокого уровня – построен в районе Ботанического сада. Проект «Ближняя дача» расположен недалеко от Кутузовского проспекта, но за пределами Садового кольца. Объект «Покровский берег» – на берегу Химкинского водохранилища, в лесопарке «Покровское-Стрешнево». Green Hills – рядом с Нескучным садом и с видом на Москву-реку.
Третья тенденция – масштабность проектов. Если ранее практиковалась в основном точечная застройка, то теперь доминирующее направление в идеологии девелоперов – крупная комплексная застройка или реконструкция элитных микрорайонов (Озерковская набережная, «Дворцовый комплекс», «Парк-сити», «Русский авангард»).
«Понятие «элитное жилье» все чаще применяется к целым кварталам или микрорайонам с соответствующей инфраструктурой, – поясняет Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty. – В элитном микрорайоне каждый дом находится в окружении зданий такого же высокого качества и соответствующего социального состава. И если раньше жители элитных объектов хотели отгородиться, и в доме формировалась своя система коммуникаций и обслуживания, которая ложилась бременем на жильцов, то сейчас все по-другому. Там, где формируются элитные районы, люди охотно пользуются возможностями города».
Высокое качество услуг уже не является предметом обсуждения, это подразумевается априори. «Возникает новый вопрос – уникальность услуг, – добавляет Юлия Синяева, начальник отдела продаж Группы компаний «Конти». – В настоящее время представители самой состоятельной части общества все более задумываются о стиле жизни. Дом становится ядром богатейшей инфраструктуры: вода, лесопарк, круглосуточная система организации услуг и досуга, удобство транспортной сети».
На вкус и цвет
«Заметным стало огромное желание застройщиков реализовать проекты не хуже, чем на Западе, а то и лучше, – отмечает Екатерина Тэйн, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. – Поэтому изучаются все современные технологии. Новые проекты выходят на рынок с продуманной концепцией, для создания которой привлекаются известные архитекторы, проводятся серьезные исследования, улучшается качество строительства».
Увеличивается и площадь элитных квартир: если раньше средний размер такого жилья был 150–160 кв.м, то сейчас – от 200 кв.м и выше. Потребительский спрос на большие площади привел к тому, что в тех объектах, которые проектировались 2–3 года назад, многие квартиры покупают с целью последующего объединения. Например, в «Копернике» таких квартир около 40%. Таким образом, когда дом будет окончательно достроен, в нем вместо 113 запланированных квартир будет не более 70–80.
«Элитное жилье сегодня предпочитают покупать на завершающих стадиях строительства или после сдачи дома, – говорит Александр Шаталов, партнер компании «Интермарк». – Более того, спрос превышает предложение особенно в сегменте качественных квартир с отделкой. То есть увеличивается число покупателей, которые хотят как можно быстрее въехать в купленное жилье, а не ждать год-два, пока закончится его строительство. Этот сегмент сейчас менее всего насыщен – готовая квартира в новом доме с грамотной концепцией всего объекта и развитой инфраструктурой».
Таким образом, в последнее время покупатель обратил свой взор на вторичный рынок элитной недвижимости. Впрочем, в этом сегменте очень мало качественных предложений. По данным компании Knight Frank, на всем рынке готовых элитных квартир с отделкой на продажу выставлено не более 50. А ликвидных вариантов, где качественная отделка сочетается с разумной ценой, вообще не более 20.
Отложенный спрос
«В течение года на рынке присутствовало 25–35 объектов. Однако эти объекты были выпущены до вступления в силу Закона №214, то есть в первом квартале, – рассказывает Елена Логвина. – Таким образом, в первой половине года было достигнуто некое равновесие между спросом и предложением, о чем говорит рост времени экспозиции объекта и принятия решения. Если в 2004 г. покупатель принимал решение о сделке (при согласованной с продавцом цене) в среднем в течение двух недель, то в 2005 г. пауза могла доходить до двух месяцев. Так как объем предложений был большой, люди могли спокойно думать и выбирать. Зато с осени объем предложений на всем рынке недвижимости начал сокращаться. Застройщики не могут объявить о продажах, пока не соберут все разрешительные документы по закону, на что может уйти немало времени».
Плюс ко всему, именно в начале 2005 г. началась реализация отложенного спроса, который в 2004 г. был небольшим в связи с огромным ростом вывоза капитала (реакция на политические изменения в стране).
В 2005-м ситуация нормализовалась. Таким образом, на рынке произошло наложение двух факторов – появление закона (из-за чего не строятся многие объекты) и реализация отложенного спроса. Поэтому вполне естественно, что к концу года стало сокращаться число предложений, а спрос расти.
В связи с этим компании-продавцы и застройщики начали искусственно сдерживать продажи, снимая квартиры с реализации в ожидании роста цен при дефиците предложения. Поэтому реальные объемы продаж по многим объектам достоверно выявить затруднительно.
«Тем не менее, 2005 г. можно назвать однозначно успешным для продавцов, – оптимистично заявляет Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании «КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент». – Рост благосостояния и излишки денежной массы у граждан страны вылились золотым дождем на «элитчиков». Не продавались только дома с необоснованно завышенными для рынка ценами и объекты с сомнительными документами, реализуемые игроками, не известными на рынке».
Ценовой разброс
Максимальная цена – выше $18 тыс./кв.м – предлагается, в основном, в квартирах с отделкой, хотя такие же предложения были в новостройке без отделки – в «Копернике» и пентхаусах. Таким образом, средняя цена элитной квартиры сегодня составит $0,8–1,8 млн. Пентхаусы можно приобрести по $3–4 млн. Самыми дорогими районами признаны Остоженка, Замоскворечье, Якиманка.
«В отношении хода продаж можно сказать, что застройщики стали вести себя более жестко – уже на старте выставляют слишком высокую цену, в результате чего квартиры становятся не слишком привлекательными для частных инвесторов», – отмечает Елена Логвина.
Кроме того, до 10–15% квартир остается в инвестиционном портфеле компании для последующей отделки и реализации после сдачи дома, для предоставления в аренду и пр. Хотя в целом доля инвесторов среди потребителей элитного жилья уже минимальна. По оценкам компании Knight Frank, их около 10%.
Если в стране не произойдут изменения в политической, экономической и законодательной сфере (застройщики добьются смягчения положений Закона №214, цены на нефть не рухнут, Россия останется страной, где уровень прибыли один из самых высоких в мире), то на рынке элитной недвижимости рост цен сохранится на прежнем уровне – 1,5–2% в месяц. Если же принятие поправок к закону затянется, то возможно снижение объема предложения, что повлечет рост цен до 5% в месяц. Вырастет число дорогих предложений, основная масса будет продаваться по $15–19 тыс./кв.м, а наиболее дорогие предложения – по $25–28 тыс./кв.м. Таков прогноз аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость».
Герои продаж
По мнению Ирины Тарасовой из компании «R2 Group», одними из наиболее удачных проектов в этом году стали жилые комплексы нового поколения «Онегинъ» (Полянка, 2) и Новый Арбат, 27/29. Первый был распродан в течение лета-осени. Строительство второго проекта только началось, поэтому продажи здесь пока невысоки.
«В этих домах, на мой взгляд, наилучшее соотношение цены и качества при высоком уровне строительства, – считает Ирина Тарасова. – «Онегинъ» имеет большую придомовую территорию, его архитектурный стиль органично сочетается с архитектурой района. В жилом комплексе на Новом Арбате, 27/29 очень удачные планировки. Кстати, это последняя новостройка в этом районе, т.к. свободных мест под застройку на Новом Арбате уже нет».
Большое впечатление на экспертов произвел проект Hortus Harmonia из-за неожиданного месторасположения и видовых характеристик части квартир, обращенных на Ботанический сад. Это уникальный проект с парком размером в 6 га в самом центре Москвы. Некоторые специалисты называют его в числе самых экологичных. Проекты «Ближняя дача», «Чистые пруды», «Три тополя» привлекательны для покупателей с различными требованиями к стилю жизни – от камерности проживания в небольших особняках до жизни в многоквартирном доме. Однако продажи объекта «Ближние дачи» шли вяло.
Александр Шаталов, партнер компании «Интермарк», выделяет элитный дом «Коперник» (Якиманка, 22). Эксперты называют этот объект революционным. Это единственный дом, у которого из большинства квартир открывается уникальный вид на храм Христа Спасителя и Кремль. К тому же, у этого проекта редкая для рынка идеология – это «интеллектуальный дом». Отличительной чертой является и то, что его стали продавать, когда примерно 50–60% дома уже было построено. С августа было распродано 50% квартир.
«Из интересных проектов следует отметить также дом по адресу: Коробейников переулок, владение 20. Это предложение поступило на рынок в конце 2004 г., в настоящее время только начался монтаж первого этажа. Но даже на таком раннем этапе строительства здесь уже практически нет свободных квартир – предложение пользуется большой популярностью благодаря удачному местоположению», – отмечает Кайдо Карма, директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».
Алена ДымоваМир и Дом
Автомобили
Мода и стиль
