Рынок торговой недвижимости в настоящий момент находится в переходном состоянии. По мере его развития конкуренция между проектами будет усиливаться, на первый план начнут выходить нешаблонные решения. Большинство современных проектов своей успешностью обязаны тому, что в них сделан акцент на востребованные рынком профили, среди которых все заметнее становится доля крупноформатных многофункциональных комплексов.

Начнем с определения

Многофункциональным комплексом называют объект недвижимости, который содержит два или более из нижеперечисленных форматов. Это магазины, салоны услуг, офисы, развлекательные заведения, которые создают среду для совершения покупок, работы и отдыха.

В России только наметилась тенденция создания универсальных многофункциональных комплексов, в которых объединены коммерческая и жилая функции. На рынок выходят здания, в которых люди живут, работают, совершают покупки, получают социально-бытовые услуги. Это, конечно, оправдано как с точки зрения экономии ресурсов (земли, энергоносителей), так и с точки зрения обеспечения безопасности, что сегодня является одной из важных задач при функционировании объекта.

В зависимости от назначения объекта одну из его функций считают основной, а вторую — дополнительной, или сателлитом.

Впрочем, нередки случаи, когда функции существуют достаточно автономно, не сочетаясь друг с другом, но и не мешая одна другой.

Многофункциональные центры принято классифицировать в зависимости от их профилирующей функции.

Торговоофисные центры

Основная их функция — торговая, однако часть помещений занимают офисы. Как правило, такие центры возникают изза желания владельца сэкономить. По мнению экспертов «Бекара», в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем первый этаж будет задействован на 100 %, второй — на 50 %, третий — на 25 %. Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные выполняют другие функции, например идут под офисы. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.

Другой вариант хорош для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. Собственник, получив крупный участок земли, обращается к консультантам, и те объясняют ему, что торговые площади такого размера рынок просто не съест — покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади можно занимать торговыми заведениями, а частично — офисами или чемто иным.

Сочетание торговли и офисов — нейтральное. Обе функции не помогают, но и не мешают друг другу. Обычно ритейлерам не нужны офисы в торговых центрах. Поэтому чаще всего арендаторы торговой и офисной частей комплекса никак не связаны между собой.

При создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание концепции. Ошибки на данном этапе могут привести к существенному снижению эффективности работы объекта в будущем. Так, в одном из крупнейших и умнейших комплексов Москвы, каким по праву считают «Новинский пассаж», несмотря на несомненные его достоинства, не удалось обеспечить сбалансированности всех составляющих. Архитектурное решение объекта не располагает к его посещению — за его фасадами попросту не угадывается торговый центр. Можно высказать претензии по поводу состава и размещения арендаторов: бутики соседствуют с игральными автоматами, нет ярких якорей. Все это наряду со сложностями при парковке автомашин у центра не способствует росту популярности торговой зоны у потенциальных покупателей. В итоге торговые галереи комплекса остаются полупустыми.

Офисноторговые центры

Центры с доминирующей офисной функцией допускают наличие торговых площадей. Как правило, это бизнес-центры любого класса с магазинами на первом этаже. Формат магазинов зависит от уровня основной составляющей. Так, в бизнес-центрах классов А и В+ целесообразно создавать бутиковые зоны. Прекрасное местоположение объекта и высокое благосостояние проживающих рядом граждан позволяют обеспечить оборот магазинам. Здесь будут вполне уместны бутики дорогих бизнессувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазины импульсивных покупок, а также салоны красоты, центры банковских услуг, рестораны. Удачным примером служит «Атриум» — один из первых бизнес-центров класса А в Петербурге, где весь первый этаж с галереей выполняет торговую функцию.

В бизнес-центрах высокого класса офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Наличие большого просторного ресепшен — непременное условие подобного бизнес-центра, но если его разместить в бутиковой зоне, где бывает больше всего покупателей, то это создаст неудобство для посетителей деловой части комплекса. Поэтому следует сделать отдельные входы в деловую и торговую части центра.

В бизнес-центрах классов В и С, а также в офисных центрах, не попадающих в классификацию, действует другой принцип: сами арендаторы комплекса являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж здания. В данном случае очень важно, чтобы размещение магазинов было удобно для арендаторов бизнес-центра. А специализироваться подобные магазины могут на бытовых товарах и услугах, товарах импульсивного спроса т. д.

Таким образом, торговля в данном случае выполняет сопутствующую функцию при офисах, помогая формировать поток покупателей.

Среди крупных московских проектов можно назвать «Альфа-Арбат Центр» (ул. Арбат, 1). Здание оснащено по новейшим технологиям. Торговая часть комплекса расположена на первом этаже, остальные заняты офисами.Пример наиболее масштабного проекта — офисноторговый комплекс «Москва-Сити». Он предусматривает строительство на Краснопресненской набережной офисных небоскребов, торговых, гостиничных, жилых, развлекательных комплексов. В рамках проекта предполагают создать первую в Восточной Европе единую зону деловой активности, имеющую три составляющие (бизнес, досуг и проживание). На данный момент введены в строй «Башня Багратион» и первая «Башня на Набережной» (вторую планируют сдать в IV квартале 2005 года).

Гостиничноторговые комплексы

Данное сочетание довольно распространено. Если профилирующая функция здания — гостиничная, то на первом этаже создают магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высокого класса: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Они ориентированы преимущественно на туристов и живут именно за их счет.

Торговогостиничные комплексы

Вообщето торговая и гостиничная функции плохо сочетаются и даже мешают друг другу (причем больше проигрывает гостиница, гостям которой не нравится соседство с многолюдной торговой зоной). Как правило, такие сочетания возникают изза особенностей участка, обременений со стороны города и так далее. Например, в известном в Петербурге торговогостиничном комплексе «Владимирский пассаж» гостиничная функция возникла изза обременений со стороны города. Здание, находящееся в отличном для торговли месте (пересечение Владимирского и Невского проспектов), было продано компании только с тем условием, что в нем устроят гостиницу (это связано с историей переуступки прав). Для инвесторов торговая функция явилась профилирующей. Однако в здании семь этажей, что слишком много для торгового комплекса. Если бы не данное условие, инвесторы предпочли бы создать торговоофисный центр, поскольку гостиничная функция сложная, а ее реализация — дело дорогое.

Во «Владимирском пассаже» постарались максимально ра