Предлагаем вниманию читателей информацию о состоянии рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Обзор сделан компанией Swiss Realty Group, предоставляющей гражданам полный спектр услуг в сфере недвижимости.

 Офисная недвижимость

В третьем и начале четвертого квартала 2005 года происходило регулярное пополнение рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга новыми качественными офисными площадями. Фактический прирост помещений классов А и В за третий квартал составил более 30 000 кв. м.

Предложение

По итогам третьего квартала этого года рынок офисной недвижимости города имел около 230 современных бизнес-центров, общая площадь которых была равна 900 000 кв. м. Однако общая структура рынка не претерпела существенных изменений по сравнению со вторым кварталом года, и ее основу составляют помещения административных зданий советской постройки.

Большое количество офисных объектов заявлены к реализации либо находятся на различных стадиях строительства. Их вывод на рынок запланирован на 2006–2007 годы. Одной из тенденций развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в третьем и начале четвертого квартала по-прежнему явилось расширение района размещения современных бизнес-центров за пределы исторического центра города (как реконструкция, так и новое строительство), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.

Спрос

Спрос на офисные помещения оставался стабильно высоким в третьем квартале нынешнего года. Лучшие объекты класса А, как и раньше, заполнены на 100 %, при этом средняя заполняемость бизнес-центров не опускается ниже уровня 90 %.

Офисы, расположенные в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города, как и прежде, пользуются наибольшим спросом, причем и у арендаторов, и у покупателей. Девелоперы продолжают активно осваивать новые территории, наиболее привлекательными из которых являются набережные Невы — Выборгская, Петроградская, Пироговская и Ушаковская.

Цены

В настоящий момент ситуация на рынке офисной недвижимости благоприятная: наблюдаются стабилизация уровня арендных ставок и их плавный рост (не более 2 % в месяц).

Офисные площади в современных бизнес-центрах по-прежнему достаточно редко выставляют на продажу, так как в сложившихся рыночных условиях собственнику выгоднее сдавать помещения в аренду и получать доходы по ставке 14–18 % годовых.

Проекты

В начале июля 2005 года был введен в эксплуатацию торгово-офисный комплекс River House (ул. Академика Павлова, 5).

Общая площадь объекта равна 27 000 кв. м, из которых около 10 000 кв. м занимают офисные площади.

Компанией «Империя» был открыт бизнес-центр «Сенатор-4» общей площадью 14 650 кв. м.

Среди проектов, близких к завершению, можно назвать реконструкцию здания бывшей табачной фабрики имени Урицкого (Средний просп., 36/40).

Новости

На углу Большого проспекта ВО и Детской улицы в январе 2006 года откроется новый бизнес-центр «Респект» класса В+. Общая площадь объекта 5000 кв. м.

В городе продолжается процесс появления новых объектов офисной недвижимости на месте промышленных предприятий, производственные мощности которых выведены (будут выведены) в периферийные зоны города. О своих планах по строительству офисных помещений заявили новые владельцы табачной фабрики «Нево-Табак» и собственники швейной фабрики «Первомайская заря».

Правительство Санкт-Петербурга предлагает высвободить более 250 000 кв. м офисной недвижимости в центре города за счет перевода ряда комитетов и ведомств городской администрации на территорию единого комплекса, который намечено построить на месте бывшего 4-го трамвайного парка.

Арендные ставки и вакантные площади в
бизнес-центрах Санкт-Петербурга в третьем квартале 2005 года

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга в третьем и начале четвертого квартала 2005 года характеризовался ростом объема предложения качественных торговых площадей за счет введения в эксплуатацию новых крупных торговых центров и снижения доли торговых площадей нецивилизованных форматов. Так, в начале августа состоялось открытие нового торгового комплекса «Французский бульвар» на бульваре Новаторов общей площадью 19 000 кв. м.

Предложение

По состоянию на конец третьего квартала 2005 года объем качественных торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга составил около 840 000 кв. м. Однако в расчете на душу населения количество высококлассных торговых площадей в торговых комплексах остается небольшим — оно равно примерно 187 кв. м на тысячу человек. Аналогичный показатель — в Восточной Европе (470 кв. м на тысячу человек), что свидетельствует о высоком потенциале развития санкт-петербургского рынка. Рынок торговых центров Санкт-Петербурга насчитывает более 60 крупных объектов. Объем планируемых к сдаче до конца года торговых центров по заявлениям девелоперов превышает 400 000 кв. м. Однако, судя по незначительной динамике прироста торговых площадей в торговых центрах за первые три квартала текущего года, а также учитывая частые задержки в реализации многих заявленных проектов, мы полагаем, что к концу 2005 года будет готово не более 50 % от заявленного объема площадей.

Наиболее вероятно, что к концу 2005 года будут введены в эксплуатацию такие крупные объекты, как ТРК «Гранд Каньон» (73 000 кв. м) и первая очередь ТРЦ «Шкиперский молл» (20 000 кв. м).

Спрос

Заполняемость лучших торговых центров по-прежнему составляет 100 %. Устойчивым спросом продолжают пользоваться как встроенные помещения, так и площади в торговых комплексах.

Основная доля спроса, как и во втором квартале 2005 года, приходится на торговые помещения, расположенные в местах с большой проходимостью: Невский, Литейный, Владимирский, Московский проспекты, Большой проспект Петроградской стороны. В спальных районах повышенным спросом пользуются торговые помещения, расположенные в непосредственной близости от станций метрополитена, а также на основных трассах.

Цены

В третьем и начале четвертого квартала арендные ставки в торговых комплексах города в целом не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне конца второго квартала 2005 года.

Проекты

В начале августа на бульваре Новаторов состоялось открытие нового торгового комплекса «Французский бульвар», инвестором проекта выступило ООО «Макромир». Общая площадь комплекса составляет 19 000 кв. м, арендопригодная — 11 000 кв. м. Основными якорными арендаторами стали крупные сетевые операторы, такие, как «Перекресток», Mexx, McDonald’s, «Елки-Палки», «Теремок», «Детский мир».

Торговый центр «Удельный парк» турецкой сети «Рамстор» открылся 17 сентября. Это уже третий магазин этой сети в Санкт-Петербурге. Всего же «Рамэнка» предполагает в течение ближайших трех лет довести число своих магазинов до десяти.

В середине сентября 2005 года одна из крупнейших сетей аптек Санкт-Петербурга «Первая помощь» открыла два новых фармамаркета. Объем инвестиций по каждому из них составил 100 000 долл.

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года:

-к концу 2005 года должен быть введен в эксплуатацию ТРЦ «Шкиперский молл» общей площадью 20 000 кв. м. Первая очередь торгово-развлекательного центра будет сдана к концу 2005 года, вторую планируют завершить в марте следующего года, сдача третьей и четвертой очередей намечена на ноябрь 2006 года. Сформирован пул якорных арендаторов, среди которых — сеть магазинов «Патэрсон», выступившая соинвестором строительства;

-ООО «Арктика» завершает реконструкцию четырехэтажного здания по адресу ВО, 8-я линия, 25 под торговый центр. Окончание строительства запланировано на четвертый квартал 2005 года. В настоящее время в помещениях производят отделочные работы;

-ОАО «Соломон» ведет строительство трехэтажного торгово-развлекательного комплекса на пересечении проспектов Энгельса и Суздальского. В настоящее время готово примерно 50 % всего комплекса. Площадь земельного участка 18 340 кв. м. Окончание строительства заявлено на четвертый квартал 2005 года.

Новости

ЕБРР совместно с группой Raiffeisen Zentralbank Osterreih AG (RZB, Австрия) выделяют 65 млн. евро на финансирование строительства современного торгового центра в Санкт-Петербурге.

На Пулковском шоссе рядом с магазином «Лента» будет построен трехэтажный торговый центр. Общая площадь проекта 55 000 кв. м.

ОАО «Ленэкспо» планирует привлечь 2 млрд. долл. на реализацию проекта строительства международного торгового центра площадью 20 га в Галерной гавани.

Компания JFC приобрела универмаг «Фрунзенский» общей площадью около 14 000 кв. м.

Компания Lemcon Ltd. (строительное подразделение финской Lemminkainen Group) подписала контракт с IKEA на строительство торгового центра «Мега-Дыбенко» в Ленинградской области стоимостью 92 млн. евро.

Торговый центр «Удельный парк» сети «Рамстор» открылся 17 сентября. Инвестиции в строительство составили свыше 30 млн. долл.

Компания IKEA продолжает возводить два комплекса «Мега» в Ленинградской области. Ввод объектов в эксплуатацию намечен на 2006 год.

Один из мировых лидеров торговли косметикой и парфюмерией A. S. Watson купил сеть магазинов «Спектр» (24 магазина).

Объем сделки оценивают в 12–13 млн. долл.

Арендные ставки в некоторых торговых комплексах Санкт-Петербурга

Название	Арендные ставки, долл./кв. м/год
Гранд Палас	850–1450
Владимирский пассаж	660–1450
Перинные ряды	600–1800
ТК «ПИК»	540–1500
Космополис	360–1450
ТК «Светлановский»	250–1200