Новый ЖК в целом можно рассматривать как шаг вперед по сравнению с Жилищным кодексом советских времен. Однако он содержит ряд принципиальных ошибок, способных на многие десятилетия закрыть путь к реформированию ЖКХ и созданию правильной структуры жилищного комплекса. Это свидетельствует о низком уровне научной обоснованности столь важного для страны закона.

Особый взгляд

Основным  способом решения жилищного вопроса в России в соответствии с новым ЖК будет приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотации и т.д.) и примерно 20% - это арендное жилье для малоимущих и нуждающихся. В результате, около 80% жилья в России будет находиться в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Например,  в зарубежных странах собственное жилье доступно только людям со средними и высокими доходами. Кроме того, за рубежом 50% жилья принадлежит собственнику (в Германии - 40%, Швеции - 43%, Голландии - 45%), остальные 50% - это арендное жилье.

Согласно новому ЖК единственным видом многоквартирного дома в России будет являться комплекс недвижимого имущества вместе с земельным участком, жилыми и нежилыми помещениями, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, а общее имущество - в их общей долевой собственности. Фактически этот вид жилья соответствует понятию "кондоминиум".

"Солянка" из жильцов

В России многоквартирный дом представляет конгломерат разнородных собственников (и нанимателей), как показывает практика, не способных объединиться для совместного владения и управления. Только примерно в одном из десяти случаев в таком доме формируется орган самоуправления в виде юридического лица (ТСЖ), способный эффективно представлять и защищать интересы владельцев. Остальные 9 не могут функционировать самостоятельно и в той или иной степени управляются органами местной власти.

Основная причина такого положения заключается в том, что кондоминиум - это не просто дом с несколькими собственниками, это особый способ владения и управления жилым домом, это коллективная форма собственности. Известно, что коллективная собственность не является эффективной, поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения - их лишь порядка 20% среди всего городского жилья. Остальные 80% - это другие формы собственности и управления: индивидуальный односемейный дом, доходный частный дом, муниципальный арендный дом. В результате, в  городах России формируется крупный (до 70-80%) сектор жилья, состоящий из низкоэффективных кондоминиумов, управляемых местной властью, что снизит и без того низкую эффективность всего ЖКХ в целом.

ЖК допускает в многоквартирном доме - кондоминиуме - добровольность участия жильцов в ТСЖ, смешение форм собственности - и социальные квартиры, купленные по дотации, и социальный наем, и коммерческую аренду, а также собственников жилых и нежилых помещений. В таком доме соберутся под одной крышей люди разного социального, культурного, финансового уровня, что будет являться источником сильнейшего социального и психологического дискомфорта.

Для выбора способа управления многоквартирным домом должно организовываться общее собрание собственников, в противном случае орган местной власти назначает этому дому управляющую компанию. Совершенно очевидно, что в 99% наших домов никаких общих собраний проведено не будет, поэтому им назначат в качестве управляющей компании прежний ДЕЗ, РЭУ или частную фирму. Изменится ли в этом случае что-либо к лучшему? Вряд ли.

В странах с развитой рыночной экономикой управление многоквартирным домом всегда осуществляет собственник, либо самостоятельно, либо с помощью управляющего (физического лица) или управляющей компании (юридического лица). Если собственник следит за работой управляющего (управляющей компании), то они управляют собственностью в интересах владельца, в противном случае они начинают управлять этой собственностью уже в своих интересах. Примеры такого управления в нашей истории известны из произведений русских писателей, когда барин живет в городе, а его имением управляет управляющий. Лишенный хозяйского надзора, он управляет по принципу: половину - хозяину, половину - в свой карман. Нетрудно догадаться, как и в чьих интересах будет "рулить" многоквартирным домом частная фирма под "присмотром" чиновников.

Хорошо там, где мы не живем

За рубежом имеется  большой (до 40%) сектор частных арендных домов. Частный доходный дом, т.е. коммерческий наем - это эффективный рыночный вид жилья, и к тому же очень перспективный для России, где из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.

Кроме того,  в западных странах  существуют специальные законы, регламентирующие строительство кондоминиумов и не допускающие смешения форм собственности. Все владельцы жилья оплачивают полностью услуги ЖКХ, дом функционирует полностью на рыночной основе и без участия местных властей.

Все социальное жилье (т.е. дотируемое из бюджета) только одного вида - квартира в муниципальном арендном доме. Это дом, построенный на средства местного бюджета, квартира в котором предоставляется только малоимущей семье на правах аренды, без права приватизации, а квартплата дотируется из бюджета. Степень участия местной власти в решении жилищных проблем ограничена только сектором муниципального жилья, допускается также льготное кредитование на покупку или постройку собственного жилья.

В итоге, новый ЖК уводит нас в сторону от правильного пути, и на исправление ошибок потребуются многие десятилетия.

Глазычев В.Л.,Глазунов С.Н. Квартира. Дача. Офис