Злоупотреблениями вокруг застройки сельхозугодий Московской области заинтересовались федеральные власти. По поручению президента правительство начало готовить в законодательство поправки, ограничивающие бесконтрольное строительство на бывших колхозных землях. Пока поправки не приняты, ситуацию в Подмосковье пытается контролировать Роснедвижимость.

В августе этого года, спустя месяц после приобретения загородного дома на престижном Новорижском шоссе, предприниматель Борис Петров обратился в Росрегистрацию, чтобы зарегистрировать сделку. В ходе сбора всех необходимых документов выяснилось, что его коттедж построен на сельскохозяйственной земле и по документам значится как летняя дача. В Росрегистрации узаконивать сделку отказались.

Такая ситуация отнюдь не редкость. Практически все престижные коттеджные поселки Подмосковья построены на таких землях. За последние несколько лет стоимость купленных за копейки наделов выросла в десятки раз, а рентабельность строительства достигает нескольких сот процентов. Все это делает колхозные угодья крайне привлекательными для инвесторов и девелоперов. Но, чтобы застраивать или продавать такие земли, их надо переводить в другую категорию. Новоявленные землевладельцы не жалеют ни сил, ни средств для скорейшего решения с областными властями этих вопросов. А иногда, не дождавшись окончания процедуры перевода, приступают к возведению домов или вырубке колхозных лесов.

Злоупотребления вокруг застройки сельскохозяйственных земель достигли таких масштабов, что этим вопросом заинтересовались в кремлевской администрации. В октябре 2005 года президент дал поручение правительству разработать поправки в законодательство, ограничивающие дачное строительство на бывших колхозных землях. Пока закон проходит все инстанции, федеральные органы власти усиливают контроль за изменением целевого назначения земель в Московской области.

Трудности земельного перевода

По оценкам экспертов, ежемесячно в Московской области под строительство отдается не менее 250 – 300 га сельскохозяйственной земли. То есть в год из оборота выводится более 3500 га колхозных наделов. Проверки показали, что порядка 75% сделок по переводу земель в Московской области готовятся с нарушениями. Основные проблемы, с которыми сталкиваются при принятии решения – отсутствие необходимых документов, несоответствие данных о земельном участке в различных документах, недействительность и сомнительность содержащихся в них сведений.

Проблема перевода земель действительно стоит очень остро. Если учесть, что Московская область занимает территорию в 4 579 900 га, из которых 1 743 800 га являются землями сельскохозяйственного назначения, то по сути можно говорить об очередном этапе приватизации национальных богатств.

До недавнего времени перевести землю из состава сельскохозяйственных угодий можно было только в исключительных случаях. Перед заинтересованным лицом стояла задача доказать областным властям необходимость строительства. Сельхозземли переводили мало и неохотно. В основном колхозные угодья просто скупали, а чтобы строить, пользовались лазейкой в законодательстве. Той самой, которую по поручению президента должны будут устранить госчиновники.

Дело в том, что Земельный кодекс подразумевает разные условия выделения участков под строительство. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сельхозземли надо перевести в категорию «земли поселений». «Статус ИЖС позволяет застройщику легче оформить разрешительную документацию на строительство, получить кредит и т.д., поэтому перевод является очень важным пунктом», – говорит директор по маркетингу инвестиционно-девелоперской компании «Ведомство» Инна Ехъя. В то же время для строительства летних дач категорию участка менять не надо. Достаточно организовать некоммерческое объединение. Этим вариантом активно пользовались местные власти и инвесторы. Под видом дач в Подмосковье выросли десятки полноценных коттеджных поселков.

Как рассказал «Ко» представитель компании, владеющей несколькими сотнями гектаров в Московской области, землевладельцы практически ничего не переводят под ИЖС. Данная процедура под силу лишь крупным покупателям, так как ее стоимость составляет 20 – 50% от рыночной цены участка и требует большого количества разрешений. То есть речь идет о нескольких миллионах долларов. Поэтому чаще всего девелоперы застраивают сельхозугодья, меняя только вид разрешенного использования – с «пашни» на «дачное строительство».

Легче не стало

В январе 2005 года вступил в силу Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Он допускал перевод сельскохозяйственных земель лишь в том случае, если они признавались непригодными для дальнейшего «профильного» использования. По словам старшего юриста компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Максима Попова, первые полгода чиновники опасались обращаться к новому закону – было непонятно, как трактовать термин «непригодность земель для осуществления сельхозпроизводства». Недовольство участников рынка привело к тому, что уже в июле появились поправки, кардинально поменявшие ситуацию. Теперь промышленные объекты можно размещать на любых землях сельхозназначения, кадастровая стоимость которых не превышает среднего уровня по муниципальному району. Земли же сельхозугодий с кадастровой стоимостью в 150% от среднерайонного уровня разрешается использовать для любых нужд при отсутствии «иных вариантов размещения этих объектов». Принятые поправки сняли ограничения для использования под строительство даже особо ценных сельхозугодий. «Поправки к закону дали слишком широкие полномочия чиновникам», – считает Попов.

Особую пикантность ситуации придает то обстоятельство, что методика расчета стоимости земель среднерайонного уровня не определена, равно как и органы власти, ответственные за ее разработку.

По словам участников рынка, принятие нового закона и поправок к нему привело к тому, что один и тот же факт перевода можно трактовать и как абсолютно правомерный, и как полностью противозаконный. «У чиновников осталось огромное поле для маневра, а амплитуду этих маневров по-прежнему задает определяемая на местах ценовая политика», – говорит Ехъя.

Вскоре появились и подтверждения того, что областные чиновники не слишком добросовестно пользуются предоставленными им полномочиями. Проведенный госчиновниками анализ выявил огромное количество нарушений в представляемых материалах на перевод земель. Эксперты оценили теневой оборот земель в Московской области в $500 млн в год.

Кроме того, в прокуратуру, Росприроднадзор, Роснедвижимость стали поступать жалобы от граждан и организаций о незаконной застройке сельхозземель. В этой ситуации руководство Роснедвижимости (на это ведомство возложен государственный земельный контроль) выпустило приказ, которым обязало чиновников осуществлять обязательную проверку документации при переводе земель. Согласно приказу принимать положительное решение о переводе земель можно только при наличии заключения о соответствии предоставленных материалов требованиям законодательства и их правомерности.

Земля до востребования

По мнению экспертов, в прошлом году значительная часть прироста цены на землю была обусловлена сложностью и дороговизной решения вопроса перевода. Дело в том, что единой политики перевода до сих пор не существует: вопрос решается на уровне субъекта Федерации, и в каждом – свой порядок, своя мера весов для определения целесообразности застройки земельных угодий. При этом никто не скрывает, что размер выплат властям зависит от площади земельного участка и категории земли. Наиболее затратным является перевод земель сельхозназначения, земель особо охраняемых территорий и лесного фонда.

В престижных районах Московской области стоимость перевода может достигать трети от рыночной стоимости земли. «Причем доля официальных расходов не столь велика, как затраты на «ускорение процесса», – говорит генеральный директор Vesco Consuling Алексей Аверьянов. К примеру, в Истринском и Одинцовском районах процесс перевода значительно осложнен ввиду большого количества заявок со стороны собственников участков. Так, стоимость «быстрого» перевода земли в данных районах составляет порядка $1000 за сотку при средней рыночной стоимости земли здесь около $3500 за сотку.

Процент от стоимости – не единственный платеж за перевод. Необходимым условием получения разрешения является возмещение будущим владельцем государству понесенных им потерь от прекращения на этом участке сельскохозяйственной деятельности. Эти платежи составляют в среднем $60 – 100 за сотку. В каждом районе существует свое зонирование земель по их ценности. Методика подсчета потерь сельхозпроизводства также многовариантна, и единых цен нет. Кроме того, существуют официальные платежи на развитие области, района, районообразующих предприятий и т.п. Их размер также определяется индивидуально – в каждом районе Подмосковья существуют свои правила. Неудивительно, что зачастую землевладельцы не дожидаются окончания долгой и затратной процедуры перевода земель из одной категории в другую и приступают к застройке участков или вырубке лесов.

К наиболее незащищенной категории земель относятся колхозные леса. Регулирование отношений в части их использования относится к сфере деятельности областных властей. Площадь колхозных лесов уменьшается катастрофическими темпами. По данным Рослесхоза, в период 1998 – 2003 годов она сократилась на 20%, то есть на 45 300 га. Это значит, что через 10 – 20 лет Московская область может вовсе остаться без колхозных лесов.

Чтобы застраивать леса коттеджными поселками, участники рынка нашли еще один пробел в законодательстве. Согласно статье 20-й Лесного кодекса РФ древесно-кустарниковая растительность, появившаяся в результате деятельности на сельхозземле после передачи ее владельцу земли, является его собственностью. Таким образом, колхозные леса признаются древесно-кустарниковыми, а затем беспрепятственно переводятся в земли поселений или промышленности. Этот факт констатирует Федеральное агентство лесного хозяйства.

Так, например, в результате проведенных проверок госинспекторами Московской области по использованию и охране земель было установлено, что на части земель, предназначенных для перевода, расположены многолетние леса, а вовсе не кустарники, как это было указано в документах.

Земельная вертикаль

Информация о приказах Роснедвижимости по усилению контроля за изменением целевого назначения подмосковных земель вызвала шквал эмоций. С одной стороны, эта инициатива встретила жесткое сопротивление, особенно со стороны участников рынка. Критики обвинили федералов в чрезмерной бюрократизации и ненужном вмешательстве в дела на уровне районов и области.

Источник «Ко» в Роснедвижимости был искренне удивлен такой реакцией. По его мнению, трактовка приказа скорее похожа на желание недоброжелателей столкнуть интересы области и федеральных органов власти. В Московской области в соответствии с ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» действует постановление губернатора, которое также устанавливает обязательное наличие согласования перевода земли в управлении Роснедвижимости по области.

«То есть ведомство по-прежнему получает землеустроительные дела, а наши сотрудники более внимательно проверяют принятые территориальными органами решения. За полтора месяца документы стали намного «чище», а к вопросам перевода как землевладельцы, так и чиновники на местах стали подходить более серьезно», – говорит источник «Ко» в Роснедвижимости.

Пока приказ действует только по Московской области. «Мы не успеем в положенный срок рассмотреть и отправить обратно землеустроительную документацию, скажем, из Владивостока», – рассказывает представитель Роснедвижимости. По его словам, за экспериментом внимательно наблюдают в России. Не исключено, что подобное решение будет найдено и для других регионов.

Существует еще одна причина, указывающая на важность инициативы кремлевской администрации. По мнению госчиновников, их коллеги на местах более уязвимы. В отсутствие необходимой документации им либо предлагают взятку, либо угрожают расправой. Когда же сделка проходит контроль еще и в федеральном ведомстве, ситуация меняется. Нападение или давление на федерального служащего менее вероятно, поскольку более рискованно. Не говоря уже о том, что к таким чиновникам гораздо сложнее получить доступ «с улицы».

Эксперты рынка смотрят на новую инициативу положительно. По словам вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Аперелева, сельскохозяйственные земли в радиусе 100 км от Москвы рано или поздно будут переведены под застройку. Очевидно, что удерживать их как сельхозугодия неэффективно. Вмешательство федералов может прекратить неразбериху, царящую во властных структурах Московской области. По словам экспертов, в рамках построения вертикали власти такая инициатива вполне обоснована. «Ничего плохого в том, что федеральные органы будут контролировать своих областных чиновников, нет. Главное, чтобы процесс был построен правильно», – говорит Попов.

Федор БолдыревКомпания "Деловой Еженедельник"