В последнее время вырос интерес к строительству деловых и гостиничных центров вблизи аэропорта Шереметьево (в частности, была информация о планах компании "Интеко" в Молжаниново). С чем связан этот интерес?

На кого рассчитаны такие проекты и вообще насколько сейчас выгодно заниматься этим бизнесом? На вопросы КДО ответила Нателла Климова, директор по стратегическому развитию гостиничного комплекса "Шереметьево-2".

- Не окажутся ли гостиничные номера в Шереметьево невостребованными после ввода в эксплуатацию скоростного сообщения с деловым центром "Москва-Сити"?

- Как только стало известно, что здесь откроются третий и позднее четвертый терминалы, а также была оглашена цифра предполагаемого пассажиропотока - около 5 млн. человек, стало понятно, что зону Шереметьево в самое ближайшее время ждет катастрофический дефицит номеров. Поэтому и возник интерес к строительству новых гостиничных и деловых объектов. Он обусловлен еще и тем, что данный район диктует свою рыночную стоимость проживания - на 15-20% выше, чем за номер в гостинице аналогичного уровня в Москве. Огромному количеству транзитных пассажиров, экипажам авиакомпаний, а также людям, попавшим в ситуацию невылета из-за погодных условий или других нестыковок, нужно где-то с максимальным комфортом провести время, ведь ехать в город невозможно из-за дальности и риска опоздать. Поэтому вряд ли новые гостиничные объекты здесь останутся невостребованными.

- Какова доходность гостиничного девелопмента по сравнению с офисным, торговым и жилищным строительством?

- В данной ситуации все зависит от цели, которую ставит перед собой инвестор. Если он принял решение о строительстве нового объекта, то объемы вложений в отели уровня как 4-5, так и 3 звезды будут примерно одинаковыми, правда, в первом случае придется потратить немного больше на отделку и меблирование. Что же касается окупаемости, более быстрой будет отдача от объекта 4-5-звездочного уровня. Получается, что, несмотря на более низкую стоимость услуг отелей трех звезд (в среднем на 60-70%), сроки строительства и инвестиции в данные объекты и в более дорогие отели более-менее соизмеримы.

- Что более перспективно: реконструкция "знаковых" отелей в центре или строительство новых гостиниц?

- Если у инвестора есть возможность приобрести здание с целью реконструкции и не затрачивать от 20-35 млн. долларов на строительство, то его расходы уменьшаются (от 4-6 млн. долларов - на выкуп здания, до 3 млн. долларов - на всеобъемлющую реконструкцию), а сроки окупаемости при высокой рентабельности будут более короткими. Это вполне объяснимо, ведь в старом здании имеются все необходимые коммуникации и инженерия, а необходимые согласования по земле, внутренним коммуникациям и АПУ уже давно получены прежним владельцем.

Проблемы могут заключаться лишь в обновлении или реконструкции устаревших коммуникаций, но это все равно будет стоить дешевле строительства с нуля. Кроме того, предполагается, что за многие годы своего существования реконструируемая гостиница уже приобрела достаточную известность, в результате чего новый бренд не потребует значительных затрат на пиар и рекламу. Таким образом, по окончании работ останется лишь объявить, что объект открылся после реконструкции. В качестве примера можно привести гостиницу "Золотое кольцо" (бывшая "Белград"), которая из отеля уровня трех звезд после реконструкции превратилась в высококлассный 5-звездочный отель, очень востребованный туристами и бизнесменами. Аналогичный пример - гостиница "Орленок".

- Как вы оцениваете в целом по Москве перспективы гостиничного девелопмента?

- Если правительство не пойдет на установку льготного налогообложения гостиничных услуг, льгот при кредитовании именно на строительство гостиниц, сокращение сроков согласований и прочей волокиты, то перспективы не слишком обнадеживающие.

- Какова роль управляющих компаний в успешном гостиничном бизнесе?

- Управляющим компаниям в этом сегменте отводится одна из самых значимых ролей. Понятно, что наиболее оптимальным вариантом является сотрудничество с известными брендами, которые имеют собственные стандарты и законы управления. Не зря такие компании берут большую часть прибыли за свое ноу-хау. Также нахождение и использование глобальной системы резервирования позволяет гостинице иметь высокий уровень заполняемости, что ведет к увеличению доходности.
Согласно данным Мосгоркомстата в Москве около 145 гостиниц. Конференц-залы и бизнес-центры должны иметь все гостиницы классом от трех звезд и выше. Нормативов по площади и вместимости конференц-залов в российском ГОСТе нет, однако предполагается, что вместимость большого конференц-зала должна быть не меньше общего количества мест в гостинице. На настоящий момент не менее 65% всей гостиничной базы Москвы предлагают услуги по проведению совещаний, семинаров и конференций.

Оксана БоброваКвартира. Дача. Офис