ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

III квартал 2005 года на рынке офисной недвижимости Киева характеризовался ростом спроса, который значительно опережал существующее предложение. Учитывая, что уровень вакантных площадей не превышает 3 % от реального объема, удовлетворения потребностей и некоторой стабилизации арендных ставок можно ожидать не ранее чем через два-три года, когда будут введены в эксплуатацию крупнейшие из заявленных проектов.

По объему качественных офисных площадей Киев по-прежнему отстает от крупнейших столиц Центральной и Восточной Европы, однако темпы нового строительства в целом позволяют делать оптимистичные прогнозы.

Предложение

Несмотря на постоянно увеличивающуюся строительную активность и серьезные намерения по осуществлению масштабных проектов, реализация многих из них задерживается до конца 2005 года. Всего к концу 2005 года намечено сдать около 200 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центрах всех классов. Однако даже готовность запланированных объектов не удовлетворит имеющегося уровня спроса. На 2006–2007 годы заявлен ввод значительного объема новых офисных площадей. Если эти планы сбудутся, ситуация на киевском рынке офисной недвижимости может стабилизироваться.

Спрос

Как и II квартал 2005 года, III квартал ознаменовался значительным спросом на качественные офисы, расположенные в центре города.

Однако хороших офисных помещений по-прежнему не хватает, показателем чего является крайне низкий уровень вакантных площадей, составляющий менее 3 %.

Поглощение офисных помещений по индустриям практически не изменилось по сравнению со II кварталом, и в настоящий момент основную заинтересованность проявляют финансовые и промышленные компании.

Центральный деловой район Киева остается наиболее популярным благодаря престижности месторасположения и отличному качеству предлагаемых офисных площадей. Однако из-за недостатка офисов и высоких ставок все больше арендаторов обращают внимание на офисы в центральной части города за пределами Центрального делового района, а также в отдаленных районах с хорошей транспортной доступностью.

Ценовая ситуация

Повышение арендных ставок в течение III квартала 2005 года составило для помещений класса А 5–10 %, класса В — 5–7 %. В настоящее время запрашиваемый уровень арендных ставок в классе А — 350–500 долл. США, в классе В — 230–350 долл. США за 1 кв. м в год.

Новости

Компания НСМ Group планирует возвести офисный центр площадью около 30 тыс. кв. м в районе Жулян. Работы начнутся зимой 2005/06 года.

Компания VD MAIS приступила к строительству бизнес-центра на улице Михаила Донца, 6. Первая очередь нового объекта должна быть сдана в эксплуатацию в III квартале 2006 года, а его завершение намечено на 2007 год. Общая площадь — 13,5 тыс. кв. м.

В районе Никольско-Слободской улицы и Броварского проспекта выделен участок 2 га для двух 400-метровых небоскребов.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок торговой недвижимости Киева представляет собой один из наиболее привлекательных для инвестиций сектор, который продолжает демонстрировать положительные темпы роста.

Предложение

По состоянию на III квартал 2005 года объем рынка торговых площадей Киева составляет более 450 тыс. кв. м. В настоящее время ведется активное строительство ряда новых объектов, сдача большинства из которых приурочена к концу 2006 года.

Основной тенденцией развития рынка можно считать появление значительного количества новых проектов, находящихся на разных стадиях реализации. Пока же рынок испытывает острый дефицит качественных торговых площадей, что подстегивает повышение арендных ставок в действующих объектах. В III квартале 2005 года доля торговых и торгово-развлекательных центров в структуре рынка торговой недвижимости Киева занимает порядка 20 %.

На начало 2005 года в Киеве было анонсировано строительство 15 торговых центров. Однако в результате нестабильной политической ситуации на Украине открытие большинства объектов было перенесено на 2006–2007 годы.
На конец III квартала 2005 года наибольшее количество торговых комплексов различного формата расположены в Оболонском районе, что связано с его активным освоением в последние годы, а также в Печерском и Дарницком районах.

Спрос

Наиболее востребованы у покупателей и арендаторов торговых площадей центральные улицы города, обеспечивающие наибольший поток потенциальных клиентов. Также большим спросом пользуются помещения в крупных торговых и торгово-развлекательных центрах.

Ценовая ситуация

По сравнению со II кварталом 2005 года средний уровень арендных ставок на торговые помещения несколько увеличился. На конец III квартала 2005 года средние арендные ставки в торговых центрах для якорных арендаторов составляют порядка 120–130 долл. США за 1 кв. м, для рядовых арендаторов — около 1 тыс. долл. США. Однако в самых успешных торговых центрах они могут достигать и 2000–2500 долл. США за 1 кв. м в год.

Центральная часть Киева по-прежнему остается самой дорогой. Аренда торговых помещений в отдельно стоящих или встроенно-пристроенных зданиях находится в диапазоне 900–1200 долл. США за 1 кв. м в год, при этом в других районах города она не превышает 350 долл. США за 1 кв. м в год.

По прогнозам заметное снижение арендных ставок может произойти не ранее чем в 2007–2008 годах, когда с вводом в эксплуатацию всех заявленных проектов рынок будет достаточно насыщен предложением торговых помещений.

Новости

К концу 2006 года компания IKEA намерена построить ТРК «Мега» площадью более 200 тыс. кв. м. Объект будет находиться на Бориспольской трассе.

ООО «Книжный рынок» собирается возвести торгово-развлекательный центр (ТРЦ) возле вещевого и книжного рынков на Петровке (по Московскому проспекту, 10). Общая площадь — около 35 тыс. кв. м.

Бывший главный архитектор города Сергей Бабушкин представил на рассмотрение Градостроительного совета столицы предпроектные предложения по строительству 86-этажного торгово-развлекательного комплекса.

Компания «Нест-Ханнер» инвестирует 95 млн. долл. США в строительство торгового центра на Спортивной площади. В феврале — марте 2007 года она планирует открыть объект.

На территории между Врубелев-ским и Подольским спусками появится культурно-развлекательный центр общей площадью 25 тыс. кв. м.

В 2006 году на Харьковском шоссе, 19, поднимется первый многофункциональный комплекс. Общая площадь — более 120 тыс. кв. м.

В 2007 году на пересечении Московского проспекта и улицы Электриков будет создан многофункциональный комплекс формата lifestyle center. Площадь комплекса составит более 75 тыс. кв. м.

Крупнейшие торговые центры Киева,
планируемые к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы

Развитость рынка складской недвижимости Киева можно оценить как крайне слабую, так как в городе и прилегающих к нему территориях фактически нет современных складских помещений, отвечающих международным стандартам.

Предложение

Как и II квартал 2005 года, III квартал не принес рынку каких-либо проектов, которые могли бы существенно повлиять на объем предложения.

Несмотря на то что этот сегмент рынка имеет большой потенциал для роста, качественные складские помещения в нем по-прежнему практически отсутствуют. Основу существующего предложения составляют помещения, ранее служившие производственным целям, где во многих случаях нет ни нормального отопления, ни необходимых коммуникаций.

Большая часть индустриальной недвижимости также представлена устаревшими зданиями, расположенными на загрязненных территориях, где раньше находилось тяжелое производство. Лишь немногие из существующих заводов и фабрик были полностью модернизированы из старых объектов либо построены международными девелоперами и инвесторами.

Только 10 % промышленных площадей в области покупают для размещения производства. В самом Киеве доля площадей, приобретаемых для организации на них производства, не превышает 1 %.

Главной причиной перепрофилирования и вымывания старого производственного фонда является разница в уровне рентабельности производственного и жилищно-коммерческого секторов, а также то, что цеха, поставленные еще во времена СССР, не подходят для обустройства на их территории современных заводов.

Спрос

Спрос на складские и производственные помещения в Киеве и его окрестностях за III квартал 2005 года вырос в несколько раз, при этом цена существующих объектов в среднем повысилась на 7 %.

Интерес инвесторов к имущественным комплексам, которые ранее не пользовались спросом, вызван прежде всего ситуацией с отводом земельных участков. Если ранее инвесторы могли получить участок под коммерчески выгодный проект, то сегодня это крайне проблематично.

Наиболее актуальна для размещения складских и промышленных объектов 30-километровая зона вокруг Киева, причем Житомирское и Одесское направления, а также территория вдоль Варшавской и Харьковской трасс.

Ценовая ситуация

По состоянию на III квартал 2005 года средняя стоимость аренды складских площадей, оборудованных по западным стандартам, находится в диапазоне 80–150 долл. США за 1 кв. м в год в зависимости от качества, условий хранения, вида складируемой продукции и особых требований к хранению. Эксплуатационные расходы составляют порядка 10–15 долл. США за 1 кв. м в год. Средний срок договора аренды — три-четыре года. Складские площади, не отвечающие современным требованиям рынка, арендуют обычно на один-два года по ставкам 25–60 долл. США за 1 кв. м в год.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Одним из основных событий гостиничного рынка Киева в III квартале 2005 года явился ввод в эксплуатацию гостиницы под управлением международного оператора Radisson SAS Kiev.

Открытие Radisson SAS Kiev на 255 номеров состоялось 1 сентября. Инвесторами проекта выступили Rezidor SAS Hospitality (10 %), EBRD (30 %) и Raiffeisen Management Investment (60 %). Сумма инвестиций оценивается в 49 млн. евро.

Здание гостиницы включает в себя десять уровней, два из которых — подземные, на них размещаются паркинг и технические помещения, а на первом этаже — лобби и рестораны. В гостинице 150 стандартных номеров, 83 номера бизнес-класса и 22 сьюта. Помимо двух ресторанов, винного погреба и сигарной комнаты, есть фитнес-клуб и конференц-зал.

Необходимо отметить сравнительно недавнее открытие отеля Premier Palace, а также еще ряд объектов, которые планируется сдать до конца 2005 года.

Однако другие новые проекты пока немногочисленны: заявленные международными операторами InterContinental, Marriott и Hilton проекты гостиничных комплексов пока остаются только на бумаге. Причиной этого является нехватка подходящих земельных участков, а также трудности их получения и использования.

Чтобы стать центром туризма европейского уровня, Киеву необходимо построить порядка десяти отелей. По состоянию на III квартал Киев обеспечен гостиницами не более чем на 45 %. Цены в действующих гостиницах держатся на достаточно высоком уровне, а качество номерного фонда и обслуживание часто им не соответствуют.

Основными факторами повышения спроса на средства временного размещения в Киеве являются близость к Европейскому союзу и развитие международных деловых связей, улучшение делового и инвестиционного климата в стране, а также туристиче-ская привлекательность, на которую в том числе повлияли так называемая Оранжевая революция и конкурс «Евровидение-2005».

Гостиничные проекты, намеченные к открытию в 2005 году

 

Название	Категория	Адрес	Количество номеров
St. Sophia Hyatt Regency Kyiv	5*	Улица Тарасовская, 5	286
Opera Hotel	5*	Улица Богдана Хмельницкого, 53	140

Новости

Херсонский государственный завод «Паллада» реализует проект по строительству большого четырехзвездочного отеля на воде для компании «Навигатор». Сдача — август 2006 года.

На улице Набережно-Крещатикской, 21, в ближайшие несколько лет может появиться отель международного гостиничного оператора «Хилтон», рассчитанный на 371 номер.

Земля

Бурный спрос на земельные участки в Киевской области в течение последних лет привел к тому, что свободных площадей там практически не осталось. Однако существует огромное количество спорных земель, которые оформляли с нарушением законодательства. Как неоднократно озвучивали представители киевских властей, их в Киевской области десятки тысяч гектаров.

Городские власти намерены ввести схему продажи земельных участков через открытые аукционы. В настоящее время продажа земель происходит посредством закрытых тендеров. С внедрением аукционных торгов власти собираются перекрыть пути для теневого распределения земли, которое в предыдущие годы осуществлялось без уплаты ее реальной стоимости.

Приобрести земельный участок в Киеве по-прежнему практически невозможно. Выход из этой ситуации — покупка старых частных домов с последующим их сносом и строительством на освободившемся месте современных зданий.

По состоянию на III квартал 2005 года наиболее востребованные для девелопмента участки находятся в Печерске. При этом цена земли данного района является самой высокой в Киеве и может достигать 40 тыс. долл. США за сотку. Здесь же отмечено наименьшее число предложений. При этом наибольшее количество земельных участков наблюдается в

Московском и Соломенском районах.

Генеральный план развития Киева до 2020 года предусматривает вынос около 140 промышленных предприятий. Киев располагает участками площадью 200–250 га, на которые можно вынести промышленные предприятия из центра и создать новые технопарки и технополисы. Они уже имеют необходимую инфраструктуру, энергетические возможности, рядом с ними находятся крупные жилые районы, которые обеспечат необходимую рабочую силу.

Цены на загородные земельные участки с удачным месторасположением продолжают расти, при этом наиболее популярными пригородными районами Киева являются Конча-Заспа, Житомирская и Одесская трассы и Вышгородское направление.

Самые дорогие земельные участки по состоянию на III квартал 2005 года